マンションデータ偽装問題（その1）建築専門家の立場から

今日はマンションデータ偽装問題を、（その1）建築専門家の立場から　として取上げよう。

建築&住宅ジャーナリストの細野透氏が、SAFTY　JAPANに連載した2つの記事を中心に紹介したい。
10月16日付けの「マンションを傾斜させた旭化成建材の罪深い行為」のポイントは以下の通り（▽は小見出し、一部はQ&A形式）。
▽「パークシティＬａＬａ横浜」杭欠陥工事の原因
・杭の欠陥工事によって住棟が傾いてしまった「パークシティＬａＬａ横浜」は、ウェストコート（西棟）、フォレストコート（森棟）、センターコート（中棟）、サウスコート（南棟）の４棟に分かれています
・西棟──建物の傾きが発見された棟。杭５２本のうち、２８本を調べた段階で、６本が支持層（固い地盤）に届いておらず、２本は支持層に届いていましたが深さが不十分でした。そして欠陥があった８本を含む計１０本について、施工データが偽装されていたことが判明
・中央棟──杭１８本で施工データ偽装。　南棟──杭１０本で施工データ偽装。　森棟──不明
・問「なぜ、杭が支持層に届いていなかったり、打ち込み深さが不十分だったりしたのですか」
・答「横浜に特有な支持地盤層の変化を、デベロッパー（三井不動産レジデンシャル）、設計者、建設会社（三井住友建設）、杭工事会社（旭化成建材）を含めた関係者が知らなかったのか、甘く見たためと考えられます」
・問「それはどういう意味ですか」
・答「仮に敷地の地表面が平坦であっても、地下深くにある支持層（固い地盤）は決して平坦ではなく、凹凸が多いということです」
・問「支持層の凹凸を知るためにはどうすればいいのですか」
・答「杭を打ち込む前に、ボーリング調査をして、地盤の強度を調べる必要があります。西棟は５２本の杭で支えるわけですから、本来であればその５２カ所をすべて調査しなければなりません。しかしボーリング調査には、深さにもよりますが、１カ所当たり１０万円～２０万円程度の費用がかかります」 「今回はボーリング費用を節約するために、あるいは工期がきつかったために、全数調査をしていなかったと思われます。ボーリング費用に１カ所１５万円かかると仮定すると、５２カ所で７８０万円かかるのに、２０カ所だけ調査したとすると、費用は３００万円で済んだ計算になります」
・問「全地点をボーリング調査しないと、どうなりますか」
・答「支持層が平坦ならいいのですが、どこかに窪み（凹部）があると、杭の長さが不足してしまいます。例えばＡ地点・Ｂ地点・Ｃ地点のうち、Ａ地点とＣ地点の支持層がボーリング調査で深さ１５メートルと分かったため、中間のＢ地点の支持層も深さ１５メートルと推定していたのに、実際には窪みがあって支持層の深さが２０メートルだったとします。すると杭の長さが５メートルも不足してしまいます」
▽姉歯事件直後の罪深い偽装行為
・問「長さが５メートル不足している杭を打ち込むとどうなるのですか」
・答「支持杭工法の施工プロセス図を使って説明します（「図はリンク先参照）。（1）杭の吊り込み、（2）杭の固定、（3）回転埋設、（4）杭の接続、（5）施工完了という順番です。杭の長さが不足している場合には、（4）杭の接続という段階で杭を継ぎ足せば良かったのです。しかし、今回はなぜか杭を継ぎ足さなかったため、支持層に届かない杭が発生しました」
・問「ということは、手抜き工事ですか」
・答「はい、手抜き工事です。それだけではなく、施工データを偽装してしまったのだから悪質です」
・問「なぜ、偽装といえるのですか」
・答「旭化成建材が１０月１４日に、『当社の施工の不具合および施工報告書の施工データの転用・加筆があったことが判明しました』、と認めているからです」
・問「ひとつ確認させてください。杭を打ち込んでいる最中に、杭が支持層に届いたかどうかが分かるのですか」
・答「もちろん分かります。施工プロセス図を見ると、（5）施工完了となっています。これは杭を打ち込みながら、ドリルの電流値などの施工データをきちんと観察して、杭の先端部が支持層に到達したかどうかを確認。その後に、支持層に十分に根入れするということです」
・問「施工データで判断するのですか」
・答「これを違う観点から説明します。仮にボーリング調査の地点が不足していても、杭を打ち込めば先端が支持層に届かないわけですから、杭の長さが不足している事実に気がつくことができたのです。よって、その段階で杭を継ぎ足していれば、まったく問題にはならなかったはずなのです。しかし、実際には、施工データを偽装してしまいました」
・問「なぜ、そのようなことをしたのでしょうか」
・答「これは偽装した本人あるいは施工チームにしか分かりませんが、気になるのはマンションの完成が２００７年１２月だったことです。姉歯元建築士による耐震偽装事件が発覚したのは２００５年１１月ですので、ちょうどマンションを着工した前後かと思われます。あれほど世間が大騒ぎしている最中に、罪深い姉歯的偽装行為が行われていたことが信じられない気持ちです」
▽関係者が欠陥を見抜けなかった理由
・建築基準法施行令の第３８条は「建築物の基礎は、建築物に作用する荷重及び外力を安全に地盤に伝え、かつ地盤の沈下又は変形に対して構造耐力上安全なものとしなければならない」としています。 　３８条に違反すると、確認済証は交付されませんし、設計者あるいは施工者は「三年以下の懲役又は三百万円以下の罰金」になります
・このように極めて重要な事項であるにもかかわらず、関係者（発注者、設計者、施工者、建築確認機関）は、なぜ欠陥を見抜けなかったのでしょうか。「横浜市建築局ダウンロード書式一覧」に掲載されている「杭工事施工結果報告書」を見てみましょう（省略）
・このうち施工データに関しては旭化成建材が偽装してしまいましたので、欠陥を見抜くのは難しいと思われます。また施工記録写真とはいっても、地面の下で行われていることですので、写真に撮影するわけにはいきません。要するに、欠陥があっても発見することは不可能に近いのです
・旭化成建材は過去１０年間に手がけた全国約３０００棟について同様の事例がないか緊急調査を行うそうですが、上記の理由から調査は難航すると思われます
・振り返って見ると、旭化成グループは住宅分野において輝かしい実績を上げてきました。戸建て住宅では旭化成ホームズの「ヘーベルハウス」が極めて有名です。昭和の時代には、ヘーベルハウスの屋上に象を載せて、「象の重みにも耐えます」とアピールした宣伝が今でも記憶に残っています。 そして今年９月に鬼怒川の堤防が決壊した際には、住宅地に濁流が押し寄せる中、懸命に耐えた白い住宅として「ヘーベルハウス」は人々の感動を誘いました
・ほかに旭化成ホームズは古い団地やマンションを再開発してよみがえらせる、頼りになるマンションデベロッパーとしても、知られています。信頼できるはずの旭化成がなぜこのような行為を行ったのか不可解です
・旭化成建材は補強・改修費用を全額負担すると表明。この「パークシティＬａＬａ横浜」を誠心誠意を込めて救うことで、マンションの住民と世間の信頼を取り戻してほしいと考えます
（最終の4頁は省略）
http://www.nikkeibp.co.jp/atcl/sj/15/150245/101600022/?P=1

10月26日付け「三井不動産はなぜウソをついたのか──傾いたマンション問題の波紋」のポイントは以下の通り（▽は小見出し）。
▽住民の心を傷つけた三井不動産の罪深い行為
・マンションを傾斜させた旭化成建材の罪深い行為に続いて、今回は三井不動産レジデンシャルの罪深い行為についても指摘しなければなりません。建物の不具合が発覚した当初、住民は三井不レジを信頼して相談したのに、同社はどういうわけかウソをついて住民を突き放し、その心を傷つけてしまいました。ユーザーからクレームを受けたとき守らなければならない「４つの基本手順」に反して、なぜこのような罪深い行為を行ったのでしょうか
・初めにマンション大手７社、すなわち三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、住友不動産、東京建物、東急不動産、大京からなる「メジャーセブン」が、毎年行っている「新築分譲マンション購入に際しての意識調査」を紹介します。　　この調査では「こだわりたいポイント」「マンション購入を検討する理由」などをユーザーにアンケートしています。その中で「建物の耐震性」が毎年、何位になっているのかをピックアップすると、驚くような結果になりました（順位はリンク先参照）
・２００５年１１月に「耐震偽装事件」が発覚した後、「建物の耐震性」に関する関心は一気に高まって、その翌年の２００６年１月の調査では実に２位にランクされたのです。１０年間の調査のうち建物の耐震性が２位にランクされたのは２００６年１月だけです。意外なことに、東日本大震災の翌年の２０１２年２月に行われた調査では、建物の耐震性は８位に上がっただけでした。要するに耐震偽装事件の直後は、歴史的に見て、ユーザーは建物の耐震性に最も敏感になっていたのです
・マンションが傾いた「パークシティＬａＬａ横浜」の杭工事は、耐震偽装事件の広がりと並行するかのように、２００５年１２月から２００６年２月に進行。それに続いて春頃から販売が始まり、翌２００７年には建物が完成しました
・２００６年１月に、メジャーセブンは「マンション購入時の比較検討ポイント」のランキングも発表しています（リンク先参照）。　三井不動産レジデンシャル系列の管理会社は高く評価されていますし、三井不レジは大手不動産会社ですし、周辺には緑がありますし、「パークシティＬａＬａ横浜」を施工した三井住友建設は業界１３位ですので準大手に入っています
・しかもＬａＬａ横浜のパンフレットには、「基礎・構造を初め、クオリティの高い施工を実現する」「杭基礎に支えられた荷重を、直径約３５～７０センチの既製杭により、強固な地下約１０～１９メートルの支持層に伝えています」と明記
・耐震偽装事件にショックを受けたユーザーが、三井不レジという会社およびパークシティというブランドを信用して、「ＬａＬａ横浜」を選択するのは自然な流れだったのです
▽「東日本大震災の影響によるもの」というウソの説明
・マンションを購入しようとするユーザーは、建物の構造についていわば無知同然です。ユーザーに対して、建物の構造をどのように説明すれば、分かりやすいのでしょうか。日本建築学会構造委員会に２００７年ころ、日本女子大学の石川孝重教授（当時）、平田京子助教授（当時）を中心とする小委員会がつくられ、私も『耐震偽装』の著者として小委員会に参加しました
・しかしその結論はおおむね次のようなものでした。　「ユーザーを理科系と文化系に分けたとすると、文化系の人たちに、建物の構造耐震性を分かりやすく説明することは困難に近い」
・つまりユーザーにとっては、三井不レジという会社名こそが判断基準になるのです。そのように、ユーザーから深く信頼されていたにもかかわらず、同社は問題発覚後には手の平を返すような行動を取りました。全国紙によると、「天井や壁にひび割れが入った」と訴えた住民に対して、同社は最初「東日本大震災の影響によるもの」と説明したそうです。また「調査したところでは震度７の地震にも耐える」と説明したそうです。しかしこの説明は大ウソです
・気象庁「２０１１年東北地方太平洋沖地震による各地の震度（PDFファイル）」を調べると、「ＬａＬａ横浜」がある横浜都筑区池辺町は震度５弱（４.７）となっています。次に同じく気象庁「気象庁震度階級関連解説表」を調べてみましょう（リンク先参照）。　この表を見ると一目瞭然なのですが、「耐震性が低い鉄筋コンクリート造建物」（１９８１年以前に完成した旧耐震基準の建物）であっても、震度５強では「ひび割れ・亀裂が入ることがある」という程度なので、震度５弱ではひび割れ・亀裂が入ることはありません
・そして、「ＬａＬａ横浜」は２００７年に完成したばかりの「耐震性が高い鉄筋コンクリート造建物」（新耐震基準の建物）ですので、震度５弱ではひび割れ・亀裂が入るはずがありません。すなわち三井不レジの担当者は住民に対して「ウソ」をついたか、耐震性に関してまったく無知なまま「デタラメな返事」をしていたことになるのです
・さらに補足しておきましょう。三井不レジは東日本大震災の地震波形を入手して、「ＬａＬａ横浜」の構造計算をやり直した後で、「東日本大震災の影響によるもの」と判断したのでしょうか。きちんとした根拠を示さないで住民を突き放すのは不誠実です
・また「調査したところでは震度７の地震にも耐える」という言葉も大ウソです。いったい同社はどんな調査をしたというのでしょうか。今回の施工不良事件における調査とは、地下杭の状態を把握したうえで、構造計算をやり直して強度を確認する行為を意味しています
・実際問題として、今年１０月２６日時点では、地下杭の状態がまだ分かっていないことは、報道を通じて多くの国民が知っています。加えて、仮に震度７に耐えるのなら、既に傾いている西棟は別として、他の３棟は解体する必要がないはずです。同社はなぜウソをついたのでしょうか
▽「クレーム対応の４つの基本手順」
・マンションが傾いた「パークシティＬａＬａ横浜」は戸数７０５戸の大規模マンションです。１戸に３.５人住んでいるとすると、全体では約２５００人。これは地方なら一つの町に匹敵する規模になります。主力住戸の価格は、２００６年に販売した時点で、３５００万円台～４０００万円台でした
・住民の皆さんはさぞ不安な気持ちで過ごしていると思われます。ただ、国交省が建築指導課・建設業課・不動産業課という、これまで聞いたことがない異例の複数部署体制で対応。また販売主の三井不動産レジデンシャルが、「建て替え」を基本的枠組みとして住民と協議を進める意向を示しています。これは平たくいえば、「個々の住民の事情を考えて対応します」という意味ですので、そういう面では心配は少ないと思います。詳しい内容は１０月３１日と翌１１月１日に新横浜プリンスホテルで開かれる説明会で、三井不レジから住民に正式に提示される見込みです
・「ＬａＬａ横浜」とは逆に悲惨な運命をたどったのが、２００５年末に発覚した耐震偽装事件の被害者の皆さんでした。姉歯元建築士が構造を設計し、ヒューザーが販売したマンションは２１棟７３０戸でした。平均戸数３５戸、平均居住者数１３０人程度のマンションの住民たちは、首都圏の各地に孤立するような形で闘いました
・しかしヒューザーが倒産し、かつ国交省が「震度５強の地震で倒壊する恐れがある」としてマンションの解体を指示したため、住民は住宅ローンを抱えたまま自宅を失うという気の毒な立場になってしまいました。主力住戸の価格は４５００万円程度だったと思われます
・このように、「ＬａＬａ横浜」の住民の皆さんが、補償という意味では何とか見通しが立ちそうなのに、今なお三井不レジに対する怒りが静まらないのは、信頼していた相手にウソをつかれた影響が大きいのです。同社は初期対応を間違ってしまったのです
・「クレーム対応の４つの基本手順」はネットで検索すればすぐに分かります。「 (１)相手の心情を理解し、不快にさせたことをお詫びする。(２)何が問題になっているか、原因・事実確認を行なう。(３)問題の代替案・解決策を冷静に提示する。(４)再度お詫びをし、ご意見に対して感謝する」
・三井不レジほどの業界トップ会社に、なぜ、こんな簡単なことが実行できなかったのでしょうか。世間の関心は今、旭化成建材の杭欠陥工事の真相とその全国的影響に向かっていますが、私としてはそれに加えて、三井不レジの対応についても真相を知りたいと考えています
（4、5頁目の紹介は省略）
http://www.nikkeibp.co.jp/atcl/sj/15/150245/102600024/?P=1

なお、10月25日付け日経新聞は「マンション傾斜問題　下請けに工期の圧力 完成前に販売　遅れ、許されず」と題した解説記事を掲載。そのポイントは以下の通り。
・不正の温床の１つとされるのが、工期に対して厳格なマンション業界に共通する体質だ。ピラミッド型業界の頂点に立つ住宅販売会社による有言、無言のプレッシャーが、立場の弱い下請け業者を追い込んでいる
・マンションの場合、オフィスビルなど他の建物に比べ、住宅会社の工期順守の姿勢は厳しい。背景には、マンション事業の特性。完成前に売り始める「青田売り」が基本だ。引き渡しは転勤や入学などを控えた３、９月に集中しがち。大型の場合、戸数は千を超える。仮に予定日までに工事が終わらなければ多くの購入者からのクレーム殺到は必至で、契約の見直しすら広がりかねない
・「売上高純利益率が５％程度の薄利」と大手の三井不動産幹部ですらこぼす、もうけにくい事業であることも大。住宅会社はマンション用地取得の資金を通常、借り入れでまかなう。完売時期が後にずれるほど金利負担が増し、特に中堅以下の場合は資金ショートの危機と常に背中合わせだ
・現場のマンパワーなども考慮し、どれだけ工期を短く設定して早く売り出せるかが、開発担当者の腕の見せどころ。だから、工期を延長する余裕はほとんどない。工期が延びたり、コストが想定を上回ったりした場合、住宅会社は原則、元請けの建設会社の責任を問い、損害賠償を請求。元請けは下請けの責任を問い、その矛先は最終的に、２次、３次など下層の下請けへと向かいやすい
・横浜の傾斜マンションで、元請けの三井住友建設が作った図面に比べて長い杭が必要になったように、工事が計画通りにいかないことは少なくない。杭のコストは１本数十万円。交換してもそれほど高くないようだが、杭打ちに割り当てられた３カ月とされる工期が１カ月程度延長しかねないのに加え、作業が増えて人件費もかさむなど影響は広がる。だが、施工現場は住宅会社が定めた工期、予算の範囲内での対応を迫られる。関係者によると、工事の品質管理で手を抜いてしまうこともありえる。このままでは傾斜マンション問題は全国に広がりかねない

現時点では、地盤のボーリングどれだけしたのか、それをした会社と元請の三井住友建設、杭工事をした旭化成建材との関係など、不明な個所も多い。このブログで取上げるのは時期尚早とも考えたが、真相解明には恐らくかなり長期間を要するので、取り敢えず現時点で判明した範囲内で取上げた次第である。
今のところ、旭化成建材にスポットが当たっているが、問題が生じた背景が日経新聞の記事通りだとすると、こうした問題は、他社でも十分にあり得る、マンション業界の構造的問題となり、魑魅魍魎が出てきて、破壊的衝撃をもたらしかねない。恐らく、そこまで問題を拡散させることなく、旭化成建材をスケープゴートにして「お茶を濁す」ことになるのかも知れない。
明日は、この問題を法律家の立場での郷原氏の見解を取上げる予定。

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