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レオパレス問題(その1)(レオパレスを待ち受ける修羅場 予想される空室増や前払い契約の返金の打撃、レオパレスが虫の息 施工不良・サブリース契約の2大厄災を蔓延らせた責任は誰にある?、レオパレス21施工不良問題 第三者調査委員会は問題だらけ) [金融]

昨日の「金融関連の詐欺的事件(その8)」に続いて、今日は、レオパレス問題(その1)(レオパレスを待ち受ける修羅場 予想される空室増や前払い契約の返金の打撃、レオパレスが虫の息 施工不良・サブリース契約の2大厄災を蔓延らせた責任は誰にある?、レオパレス21施工不良問題 第三者調査委員会は問題だらけ)を取り上げよう。

先ずは、株式会社さくら事務所創業者・会長の長嶋 修氏が2月14日ダイヤモンド・オンラインに寄稿した「レオパレスを待ち受ける修羅場、予想される空室増や前払い契約の返金の打撃」を紹介しよう。
https://diamond.jp/articles/-/194008
・『33都道府県で1324棟、およそ1万4440人が退去を迫られる事態となった、レオパレス21の施工不良問題。入居者やアパートオーナーの損失はもちろん、レオパレスの経営にも大打撃が予想される。なぜ、こんなずさんな工事を許す事態となってしまったのだろうか?』、日本で上場会社がこのようなことを起こすとは、全く信じられないような酷い話だ。
・『「レオパレス物件はヤバい」という都市伝説を証明してしまった  賃貸アパート大手、レオパレス21のアパートで、使用した外壁などの部材が、建築確認申請とは異なる仕様で耐火性や遮音性について基準を満たしていないなどの施工不良が見つかり、大騒ぎとなっている。 その数、33都道府県で1324棟。およそ1万4440人が退去を迫られる。入居者にはお気の毒というしかない。同社のアパートは「どこかの部屋のドアチャイムを鳴らすと入居者全員が出てくる」とか、「テレビのチャンネルを変えると、隣の部屋のテレビチャンネルが切り替わる」といった、都市伝説的な噂がまことしやかに流れていたが、今回それを証明してしまったような形となった。 コスト削減のため耐火性に劣る違法な部材を使っていた可能性があり、業界では「組織的な不正」を指摘する声も出ている。しかし、当初使う予定だったグラスウールといった素材は、実際に使われたウレタンより低コストであることが多く、この点だけでコストダウンを狙ったわけではないようだ。 レオパレスは7日の会見で「施行性を優先した」としている。つまり、工期を早めることによる「人件費削減」「金利負担の低減」、ひいては月末・年度末などの決算に合わせた「売り上げや利益の確保」が目的だったと推定できよう。 また会見で、同社は「現場がやったことだ」としているが、その主張は受け入れがたい。ここでいう現場とは、各地にある無数の下請け工務店を指すものと思われるが、彼らが全国規模で一斉に不正を行ったとは考えにくいだろう。同社はプレスリリースで、複数の図面が存在していたと認めており、建築確認申請の図面と、現場に渡される図面が異なっていた可能性が高い。 アパートオーナーの怒りも収まらない。この状況で万一火災などの被害が出た場合には、アパートの所有者であるオーナーの責任となる。レオパレスとしては入居者全員に退去を申し入れたうえで、順次建物を改修するとしているが、かなりの時間を要するだろう。工事費はもちろん、空室期間中の家賃もレオパレスが負担するとしているが、工事後に入居者が戻ってくる保証はない』、「「レオパレス物件はヤバい」という都市伝説」があったというのは初めて知った。
・『損失額は現預金の半分!懸念される前払い入居者の解約騒ぎ  なにより懸念されるのは、レオパレスの経営だ。事件公表前の株価は500円前後で推移していたが、公表後は連日のストップ安、現在は約半値の255円(2月13日現在)程度で推移している。今年度の損失予想は、従来の43~61億円から373~391億円へと大幅に上方修正された。同社の現預金は892億円(2018年12月末)だから、およそ半分を喪失することになる。また、こうした損失計上は時間の経過とともに、さらに膨れ上がるのが常である自己資本比率は35.2%あり、すぐにつぶれることはなさそうだが、黄信号が灯った、というところだろう。 問題はこの後である。レオパレスは昨年春にも、屋根裏の壁がないなどの施工不良が発覚しており、空室数は3.6万戸程度から8.3万戸へと急増した。今回の大規模な施工不良発覚を受けて今後、さらなる空き家の増加は必至だろう。入居率は85.38%(2019年1月時点)となっているが、これは要確認だ。こうした空室率の計算方法にはいろいろあり、一般的な感覚では「退去から入居まで」の期間が普通だが、「募集開始から入居者決定まで」「空室が1ヶ月未満であれば、空室とカウントしない」としていることもある。 空室率が増加すれば、アパートオーナーへの家賃保証も減額せざるを得なくなる。また、今回の悪評でレオパレスの借り手はもちろん、アパートを建てるオーナーも大幅に減少すれば経営はジリ貧となり、会社の先行きが危ぶまれる事態となろう。 同社のサービスには「学割プラン」というものがあり、4年分360万円程度を先払いしている学生もいる。このサービスは主に大学生をターゲットとしており、例えば4年分の家賃はおよそ400万円だが、一括払いしてくれれば10%割り引いて約360万円とし、家具家電付き、水道光熱費ゼロ、ほかのレオパレス物件に引っ越しも可能というものだ。今後は、レオパレスの経営を危ぶむ契約者から、解約・返金を求める動きも出るだろう』、株価は今日で219円とますます軟調で、破綻を織り込みつつある。
・『施工不良物件を出さないための再発防止策は2つある  ところで、こうした事態を防ぐにはどうすればよかったのか。「レオパレス違法建築被害者の会」は12日の会見で「現行の検査態勢が違法建築を許したわけで、国にも責任がある」としているが、そもそも建築確認申請と違う書類が存在すれば見抜くことは不可能。また、同シリーズのアパートには天井裏や床下に点検口がついておらず、完了検査時には全て塞がれて内部を確認できない。 建築確認や工事中検査の厳格化にはコストが付きまとい、アパート価格に転嫁されるから、やみくもな検査厳格化は消費者にとってもデメリットがある。また、同被害者の会は金融庁に対し、レオパレスが修繕費用などの負担で倒産しないよう、経済支援を要請したとしているが、これにはいかにも無理があろう。 とりあえずの再発防止策として考えられるのは以下の2つだ。 まず「点検口の設置義務付け」だ。そもそも点検口がなければ雨漏りや水漏れなども発見が遅れ、対応できない。住宅の寿命という観点からも、点検口の設置は義務付けたほうがいいだろう。 次に「工事管理ガイドラインの設定もしくは法制化」。昔も今も現場は人手不足だ。特に現場監督は慢性的に多忙で、全ての現場をくまなく見て回るのは不可能なケースが多いのが実情だ。現場監督1人が担えるのは、せいぜい7~8現場までだろうと考えられるが、12現場、中には15現場程度抱えているケースも少なくない。満足のいく工事管理が行えるレベルを国が示したほうがいいだろう』、とりあえずの再発防止策については、その通りなのだろう。公的検査の問題については、筆者は立場上、厳格化には後ろ向きのようだが、次の記事で詳しく解説している。

次に、3月31日付けMONEY VOICE「レオパレスが虫の息。施工不良・サブリース契約の2大厄災を蔓延らせた責任は誰にある?」を紹介しよう。
https://www.mag2.com/p/money/658971
・『施工不良が発覚して大きな問題となっているレオパレス21。そもそもの元凶は、サブリース契約という「うまい話」で投資家を騙し続けてきたことにあります。(『らぽーる・マガジン』)※本記事は、『らぽーる・マガジン』 2019年3月26日号の一部抜粋です。ご興味を持たれた方はぜひこの機会に今月すべて無料のお試し購読をどうぞ』、サブリース契約について、詳しく解説してくれるようだ。
・『騙される方が悪いのか?「サブリース契約」の問題点を総まとめ 元凶は「施工不良」と「サブリース契約」  当メルマガでは2018年4月2日(306号)で「かぼちゃの馬車」問題を取り上げました。そのときにも問題となったのが「サブリース」という契約です。そして昨年発覚したレオパレス21に関する問題でも、再びクローズアップされることになりました。 まずは、昨年発覚した「レオパレス21」問題を整理してみましょう。 この問題は、大きく2つの要素に分けて検証されると思われます。1つは「施工不良」、もう1つは「サブリース契約」です』、なるほど。
・『施工不良〜組織的、構造的な問題と国の責任  レオパレス21は、オーナーの物件を一括で借り上げて、それを転貸(いわゆるまた貸し)することを主な業としています。 今回の件で言えば、レオパレス21の収益は、+投資物件の建築 +賃貸業務および物件管理 から得る仕組みとなっています。 物件建築においては、建築コストを抑えることで収益幅は大きく得られます。建築会社に対しては、違法にコストを抑えることによる収益確保に対しては、国は常に目を光らせなければならないという部分では、国家としての責任が問われるのではとの指摘もあります。 不動産コンサルタントの長嶋修さくら事務所会長はテレビ番組で、投資用物件建築を請け負う時の価格は、通常よりも高めに設定されることが多いそうです。 レオパレス21は、オーナーから依頼の投資用物件建築では、かなり収益を得ているのではと、長嶋氏はおっしゃっておられました。 この施工不良問題は、創業者の深山祐助元社長がかかわっているのではとの指摘があり、レオパレス21という会社の組織的・構造的な問題が問われています。 施工不良を調査している外部調査委員会中間報告書では、2006年まで社長を務めた深山祐助元社長の直轄部署だった商品開発部門で、施工業務の効率化などを目的に、仕様と異なる部材を使う方向性が示されたとしました。 また、アパートを開発する段階において、物件が建築基準法といった法規適合性を満たすかどうかの判断を、専門的に行う部署がなかったとしています。当然のことながら報告書では、屋根裏の界壁が未設置だったことをアパート施工時に見抜けなかったチェック体制を問題としています。 実はレオパレス21は2012年ごろから、オーナーとの民事訴訟を抱えていました。 オーナーは裁判で、屋根裏の界壁が施工されていないことを「建物の瑕疵にあたる」と主張していて、昨春にレオパレス21がこの問題を公表する以前から、経営陣は、界壁問題を認識していたのではないかとの疑いがあります。 「知らなかった…」深山英世現社長の主張ですが、経営陣が把握していたかどうかも今後問われることになりそうです。 事実として、天井の耐火性に問題のある物件で7,700人の入居者が引っ越しを迫られることになり、全国32都府県にわたり、問題のある物件があるということです。 国土交通省は他社物件でも同様の問題がないかを調査するとしています』、「2012年ごろから、オーナーとの民事訴訟を抱えていました」というのでは、「知らなかった…」との深山英世現社長の言葉は嘘になる。
・『施工不良〜確認の不備、監理の不備  欠陥住宅に関しては、2つの不備が指摘されます。 +建築確認システムの不備 +建築監理の不備 前者がまさに、国の責任が問われることにもなります。 たしかにレオパレス21側の組織的な施工不良を行った経緯はありますが、それらの建物はすべて第三者機関による完了検査を受けて合格し、「検査済証」が交付されているはずです。 不正を見抜けなかった検査体制に対する疑問や非難が声高に上がってこないのはなぜでしょうか。 建物の検査には「中間検査」と「完了検査」があり、中間検査に合格しなければ「完了検査」を受けることができず、当然検査済証が発行されることもありません。最低でも2度にわたる検査が行われたにもかかわらず、界壁などの不法行為が見逃される検査体制に問題はないのでしょうか。 検査員は行政庁からの天下りが多く、建築関連退職者の再就職先の大口受け皿となっているのが現実だそうです。行政庁の建築関係部署を定年退職した人が何人も民間建築確認審査機関に再就職しており、大半の検査員はそれらの人が占めているという指摘もあります。 この事実と、今回のレオパレス21の施工不良の問題と関係があるのかどうかはわかりませんが、昔から、官僚の天下りという構造問題、民間企業と官僚の関係を紐付ける意見はあります。 地方公共団体の建築主事のみが建築確認、検査事務を行なってきたものを、人手不足等から生まれる杜撰な検査から欠陥住宅が生まれるという指摘から、1998年に当時の橋本内閣は、「建築確認、検査事務」を民間の指定確認検査機関に門戸を開放するべきと主張し、民間の指定確認検査機関を創設することにより、株式会社を含む民間機関に開放された検査体制を構築しました。 ゼネコンやハウスメーカーなどの株式会社(施工業者)が集まって指定確認検査機関を作ることもできる法案であることから、公正中立な確認検査が本当に担保されないという指摘がある中で、検査業務の民間機関への開放した後に、2005年に耐震偽装問題が発覚しました。 このときも、国が認めた機関が「検査済み」のお墨付きを与えていた物件に問題があったことは、大きくは取り上げられませんでした。 耐震偽装問題の根本は、「経済設計」というもっともらしい言葉によるコスト削減で、物件価格を低く抑えることで、消費者にもメリットがあるような印象を与えていたものでした。 後者の「建築監理」とは、設計図どおりに作業が進められているかを、建築士が現場に赴いて監督するものですが、これが十分になされていれば、こんな屋根の界壁未設置などは防げたはずなのです。 建築監理者である建築士は、レオパレス21側が選んだ人なのでしょうかね』、耐震偽装問題に続いて、検査機関の手抜きが明らかになったのに、「不正を見抜けなかった検査体制に対する疑問や非難が声高に上がってこないのはなぜでしょうか」、背後には国交省がマスコミを誘導した可能性もあるのではなかろうか。
・『閑話休題〜広瀬すず事務所の訴え  レオパレス21のコマーシャルをめぐってこんな話があります。あくまでもネットで拾った「ネタ」であることを説明しておきます。 2015年から「レオパレス21」のCMに出演してきた広瀬すずさん。彼女の“出世作”ともいえるシリーズだったのですが、事務所側が「広瀬すずのイメージ低下懸念とほかのCM出演企業への配慮」から、レオパレス21にCM契約中止を申し入れたところ、レオパレス21側は違約金を請求するという態度に出ました。 その後、国土交通省の調査を受け、レオパレス21の社長は謝罪、逆に広瀬側が謝罪と違約金を求めることになったといういきさつがあるようです。この問題のこぼれ話としてとらえてください』、CMは企業不祥事が起きた場合には、出演タレントのイメージ低下につながる恐れがあるのだから、初めから企業を厳しく選んでおく必要がある。途中から「CM契約中止を申し入れた」とは事務所側もお粗末だ。
・『サブリース契約の問題点〜歴史から考える  サブリースとは、賃貸オーナーに代わり不動産会社が賃貸住宅を借り上げ、入居者の応募や建物メンテナンスまで一括して不動産会社が請負家賃保証や空室保証などを行うところもあります。 平たく言うと「転貸」、いわゆる「また貸し」のことですね。レオパレス21という会社は、このサブリース契約による事業最大手と言えます。 千葉商科大学国際教養学部太田昌志准教授がラジオ番組で、サブリース契約の歴史について語られていました。それを要約しますと「サブリース」制度とは… もともとはアメリカで生まれた制度で、地主さんの使っていない土地を集めて、「使っていないなら自分達でテナントを探すから貸して…」という業者が現れ(今で言う「仲介業者」ですね)、「使っていないのだから安く貸してね…」という感じで取引がなされ、地主さんにしても「税金分が浮けばいいや…」という感覚で始まったものだそうです。 どちらかというと、大きく儲けるよりも、「使っていない土地からお金が生まれるだけで十分…」という感じでした。 ところがこの制度が日本に上陸したとたんに、「これで一発あててやろう…」という「儲け」の仕組みに変わったのだと、太田准教授はラジオ番組で語っていました。 使っていない土地の有効活用というサブリース制度を、不動産には絶対的な価値がある日本においては、「積極的な儲けの道具」となっていったようです。 そもそも土地に大きな価格がつくという日本社会では、土地を持っている者と持っていない者との間には絶対的格差が生じます。土地を持っているだけで「金持ち」となり、土地を持つ者と持たない者との格差は、バブル経済とともに大きく広がっていきました。 土地を持ちたくても高くて買えない人たちが、土地を持っているだけで「金持ち」に属している人たちに逆転勝利を狙う(この場合「勝利」は金持ちになるという意味で使っています)手段として「サブリース」手法が使われたところがあると太田准教授はおっしゃっておられました。 詳しいことは後述しますが、サブリース契約が広まった経緯を知る上で、サブリース制度が「夢のある博打」的な要素があったということです。 また「支配床(ゆか)」という概念も、サブリース制度普及にかかわっています。 自分の裁量でテナントを見つけられる面積を「支配床(ゆか)」と表現するそうです。自分たちの力でこの支配床を広げるには限界があり、仲介業者に頼めば、手数料はかかりますが、支配床を広げることができるという大手企業の思惑も、サブリース制度拡大につながったようです。 大手企業は、東京の一等地を手にすることができ、その土地があるだけで常に優位に立てますが、中堅企業には高い値段が付く土地を持つことができないので、中堅企業が大手企業に肩を並べるには、土地の再開発を進めて価値をつけるしかなく、その際にサブリース制度が用いられた経緯があります』、日本でのサブリースは発祥のアメリカとは、似て非なるものになったようだ。
・『この「再開発」という言葉もポイントで、大きく成長するために強引な手法がとられたことも、レオパレス21問題の背景にあったとも言えそうです。 地主とテナント側が直接契約するよりも、サブリースでは、仲介業者への手数料がかかります。仲介会社の手間賃、いわゆるコストをそれぞれ少しずつ「損」として我慢しようというのが米国制度での考えですが、日本ではこれが少し違ってきます。 仲介業者のコストは、テナント側の賃料に転化されています。通常の賃料よりかは割高に設定されているようです。 またオーナー側は銀行融資で投資物件(アパート等)を建てますので、テナント賃料から仲介会社の取り分を除いたオーナー分は、銀行返済額よりも多くなければなりません。 賃料は、それらの思惑で決められるので割高になる傾向にあります。今回、このバランスが崩れたことにより問題が表沙汰になったと考えられます。 少し高めの賃料でも、経済環境が良ければ許容範囲であったものが、景気悪化でより安い賃料のところが求められるようになると、賃料割高のサブリース物件は空室が目立つようになり、他物件に対抗して賃料を引き下げることが求められてきます。 そうなるとオーナーは銀行への融資返済ができなくなる、いわゆる「赤字」に陥ってしまう恐れが出てきます。 この「賃料引き下げ」にいたる過程が、大きな問題となっています。これが、サブリース問題の本質ともいえる部分で、それが「契約問題」です』、賃料を引き下げた結果、銀行への融資返済ができなくなるのは確かに深刻な問題だ。
・『サブリース契約の問題点〜契約から考える  レオパレス21等の仲介業者とサブリースをお願いする側(一応オーナーと表現:オーナーの詳細は後述)との間の契約事項が問題になっています。 というよりも、セールス・トークと契約内容の違いが問題になっているとも言えます。 米国では、もともと「使っていない土地」にテナントをつけてもらうことでサブリース契約を結びますが、日本の場合は、仲介業者が積極的に土地を持っている人(土地持ちオーナー、いわゆる地主さん)にサブリース契約を勧める、サブリース契約を武器に投資用物件を建てさせるのが目的となっています。 「サブリース契約を武器に」と表現しましたが、武器にするには、オーナーさんにメリットがあるように見えなければなりません。 それが +自動増額特約 +空室保証特約 or 最低賃料保証特約 です。 土地を持っているオーナーには、アパート経営には二の足を踏む人が多く、不動産投資の難しさや面倒さを嫌う人が多いのはよくわかります。 具体的には、地価が上がり固定資産税が上がっても家賃を引き上げられるのかという不安や、もし空室になったときはどうするのかという不安があります。 将来の修理に大きな出費がかかるのではとの心配もあります。 そこでサブリース契約では、将来の賃料値上げに対応する自動増額特約と、一定期間は空室があっても定額を払うという空室保証特約あるいは最低賃料保証特約があり、この特約でオーナーを安心させていました。 サブリース制度が日本に普及した頃はバブル経済に突入する頃で、毎年発表される地価は上昇していました。土地の価値は上がり続けるものという妄想が蔓延していましたね。 オーナーへのセールストークは「儲かる・任せる(任せられる)・保証する」だと、荻上チキ氏がラジオ番組で表現していました。実に本質を言い当てた表現ですね。 この空室保証あるいは最低賃料保証特約ですが、ずっとではなく一定期間だけとなっています。「30年間一括借入れ」という言葉にオーナーは安心するのですが、実は業者側には「中途解約権」が認められているのです。契約書にも書いてあります。 中途解約権は一定の予告期間をおいていつでも契約を解約できる権利で、企業として採算が合わなくなれば撤退できるようにしてあるのです。 契約書は字も小さいですし、契約書を隅々まで読まないでしょうからね。でも、読まないほうが悪いのですがね…』、「業者側には「中途解約権」が認められている」のであれば、「30年間一括借入れ」というのは誇大広告のような気がする。
・『サブリース契約の問題点〜強引なセールストーク  セールストークが強引であることも指摘されています。裁判ではオーナー側から「聞いた話(セールストーク)と契約書が違う」と訴えているようです。 契約書に書いてある「賃料を見直す」可能性については、契約書の表現を「増減」としていて、「減ることばかりを考えていますが増えることだってある」とか「今まで減額した経験がない」と表現していたようです。 またサブリース契約自体を拒んでいるオーナーには「空室になったらどうするんですか」と詰め寄っていたとのことです。 将来の修繕費に関しても、小さく表現し、場合によっては触れないでいることもあるようです』、サブリース契約での説明責任が今後の裁判のなかで、どのように判断されるのかも注目点だ。
・『サブリース契約の問題点〜借地借家法との関連  借地借家法とは、 賃貸人に比べて立場も弱く、経済的にも不利がある借家人や借地人を保護するために、民法の規定を修正したり補った法律です。 サブリースで問題にあるのが「32条」で、これは経済環境が大きく変動し、あるいは物件の周辺環境が変わったことで賃料を見直すことができるというもので、家主の方から賃料を増減することができることが書かれています。 この「増減」という表現を、セールストークでうまく使っていることは紹介しました。 そもそもサブリースにおける定額保証で問題となるときは経済悪化による景気後退時で、最初にサブリースが社会で問題になったのがバブル崩壊時で、その次はリーマン・ショック後です。 バブル崩壊後のサブリース契約での悪質な例として、仲介業者が勝手に賃料を減額してオーナーに減額後の取り分を支払うというケースがあります。 このときの仲介業者の言い分は +バブルが崩壊したから仕方がない +予想できない出来事が起きた +契約内容変更が妥当とされる重大な事態が起きた… でした。 しかし、これは正当化される理論ではないという判断がされています。裁判所では、経済は波であり、乱高下するのは当たり前で、バブル崩壊が予想できないということに説得力はないというものです。 これはオーナー側も反省すべきことで、10年保証とか30年保証といっても、経済環境が変われば賃料が保証されることはありえないことは想像できたはずです。 サブリース契約は、平成4年、5年に契約されているものもたくさんあります。もう既にバブルははじけている時期です。それでも家賃保証もしっかりと謳っているのです。 業者の方は、投資物件を建築して引き渡しただけで収益は十分に得られます。まさに「売り逃げ」とも取れる行為ですが、オーナー側も経済状況を考えれば、将来にわたって定額支払が約束できるのかは疑えたはずではないでしょうか。 平成15年10月21日最高裁判所判決では、サブリース契約が賃貸借契約であることを明言していて、借地借家法が適用されるとしています。よって自動増額特約があっても借地借家法32条1項が適用されるという結論を下しています。 家賃は下げられるということになります。 業者側は、この判例を知っていながら自動増額特約をつけている、つまり自動増額特約は単なるえさで、いつでもはずすことができると思っていたなら悪意を感じざるを得ません。 バブル崩壊後は不良債権が社会問題となっていて、仲介業者が破綻したらオーナーも困るだろうということで、賃料減額を認めています。ただし地価下落による固定資産額減額分と変動金利での銀行融資における金利低下分の範囲としました。 この範囲だと約1割ほどの減額となります。業者は4割の賃料減額を求めていました。そうでないと、空室による賃料減とオーナーへの定額支払分では逆ザヤになってしまうのです。 中途解約権を行使する業者が増えました。サブリース契約から10年経過したものは、大きく家賃を下げる提案をして、それに応じなければ一方的に契約解消を迫っていたようです。 オーナーは、銀行への返済額を下回る賃料は認められないそうなるとサブリース契約は解消される…。 レオパレス21は、物件自体が施工不良で、部屋を借りている人は出て行くことになり、信用失墜で新しい入居者は見込めないでしょう。 結局、残るのは銀行ローンだけということになります』、今後、個人破産が増え、地域金融機関も大量の不良債権を抱えることになりそうだ。
・『オーナーって誰?  ここで「オーナー」という表現をしましたが、オーナーにも3通りあります。 +土地を持っているオーナー +ワンルームマンションオーナー +土地も建物もないオーナー 米国で始まったサブリースは、土地を持っているオーナー向けのものです。繰り返しますが、米国では「使っていない」土地の有効活用目的のサブリースですが、日本では土地持ちオーナーに上物(アパート等の投資用物件)を建てさせるためにあるのがサブリースです。 土地がなくてもワンルームマンションを持っていたり、あるいは新規で購入してもらうオーナーもいます。ワンルームマンションだと、購入と言ってもアパートを建てるよりも何とか手が届く金額になっているでしょう。アパートを建てるよりも身近に考えやすいのかもしれません。この一種の値ごろ感も「曲者」と言えそうですけどね。ワンルームマンションであっても立派な不動産オーナーですからね。でも、ワンルームマンションであってもサブリースのスキームは同じです。 問題とされるのは、土地を持っていない人に土地を購入させて上物を建ててオーナーにするケースです。サラリーパーソンに多く、十分な資産がなくても不動産投資ができるというスキームにサブリースが使われています。 「かぼちゃの馬車」問題では、この不動産投資を小口に分けて、少額で投資できるようにして、資産を持たない人に不動産オーナーになれる「夢」を与えたもので、前述しましたが、弁護士の中には「夢ある博打」と表現している方もいます。 小口と言えど不動産投資です。経済環境や投資環境によりスキームが崩れることを想定しないで、資産が持てる・殖えるというところに目を奪われた人(あえて投資素人と呼びますが)が多かったのでしょう。 「あなたも不動産オーナーになれる…」サラリーパーソンの虚栄心をくすぐるのでしょうか。 サブリース問題が表に出てくるのは景気後退局面に多く、バブル崩壊後には多く見られましたが、最初のうちはサブリース契約者は土地持ちオーナーが多かったようです。 銀行融資も正常に手続が行われていました。リーマン・ショック以降のサブリース問題での登場人物は、土地を持たないサラリーパーソンが多くなりました。土地をローンで買い、アパート建設にもローンを組むとなれば、仲介業者、不動産会社、銀行がチームとなる必要があります。 この間に不正手続があったのが「かぼちゃの馬車」問題です。スルガ銀行の融資書類改ざんは記憶に新しいでしょう』、「土地をローンで買い、アパート建設にもローンを組むとなれば、仲介業者、不動産会社、銀行がチームとなる必要があります」、というのはスルガ銀行のみならず、多くの地域金融機関にも広がっていたようだ。
・『悪質になってきた「サブリース問題」  「サブリース問題は性質が悪くなっている…」ある弁護士の方の言葉です。 銀行から融資を受けて投資を行う、このスキームで思い出すのは、保険会社によるバブル期の変額保険販売手法です。 バブル期では、土地と株が、持っているだけで利益を生んでいました。右肩上がりに上がる土地と株を横目に、保険会社は熟知たる思いでいたところに開発されたのが、特別勘定で保険料を株運用を行う変額保険です。 あろうことか、銀行から融資を受けさせて変額保険契約を勧める手口がとられ、銀行としても手数料がはいる、銀行・保険会社・契約者の「三方良し」の構図ができ上がったのですが、バブル崩壊で株価下落、変額保険評価額も下がり、変額保険を担保に銀行融資を受けていたので、追加の担保が求められ、結局はローンだけが残った契約者だけが損をする構図であったことは、後で気付かされました。確か法人契約だと法人税の節税にも有効というセールストークがあったのではないでしょうか。 今回のケースと全く同じです。 銀行融資でアパートを建てて、家賃保証のえさに飛びつき、経済環境変化によりその契約も解約されローンだけが残るというパターン、まったく同じですね。保険会社が不動産会社に変わっただけで、このスキームのパートナーが銀行であることは変わりません。 厳しい言い方ですが、常に損をするのは「欲に絡んだ無知な消費者」なのです』、「三方良し」の構図は確かに変額保険契約の時と同じだ。「常に損をするのは「欲に絡んだ無知な消費者」なのです」もその通りだ。
・『相続税対策と年金不安が殺し文句  土地を持っているオーナーに向けては、相続対策。 土地を持たないサラリーパーソンに向けては、年金不安による自助努力。 これが殺し文句となっています。でもこれは不動産業界に限らず金融業界全般に言えることで、節税対策は弁護士や税理士も好んで使っている手法と言えます。 相続対策を謳ったサイトも多く見られ、更地のままよりもアパート等の投資用物件を建てたほうが、土地の相続税評価額は大きく下がるとしています。 ただ節税対策は、その効果はその時だけで、納税額を抑えることは魅力ですが、その後の投資という要素を考えると、長期安定を第一に考えるべきです。節税目的で融資を受けることが、長期スパンで考えて得策なのかを熟考するべきです。節税効果は単年で、必ず副作用があることを忘れてはいけません。自己資本で行うならともかく、融資を受けてまで行うべきことなのでしょうか。 年金不安から、給与以外の収入確保手段として不動産投資を行うのはわかりますが、年金代わりとなれば、やはり長期安定を求めたいところです。 世の中に長期安定が確約されている投資手法なんて存在しません。投資だからこそ、収益を得たら撤退しやすい方法を選ぶべきで、そのためには、換金性が良い手法が求められます。 不動産投資には換金性、つまり現金化に難点があります。 投資は「生もの」で、経済環境で投資環境は変化するものです。繰り返しますが、長期安定の投資手法は、絶対に存在しません。イギリス貴族が用いる手法には長期安定手法があるとは聞きますが、私たちは手にすることができるのでしょうかね。 目先の利益(節税等)にとらわれず、リスクもしっかりと把握して、リターンとリスクを冷静に天秤にかけることが大事です。目先のメリットばかりを大きく捉えないようにしたいものです』、これだけ、個人の不動産投資の問題が頻発していても、いまだにTVのCMで老後に備えた不動産投資を流しているのを観ると、「懲りない」人間が多いのに驚かされる。
・『立地は大事〜駅近物件しかダメ  そもそも全ての土地の投資物件が、収益物件になることはありません。やはり立地が重要で、一般的に相続税対策を必要とする人の土地は、駅から遠いところにあることが多いです。 「不動産はどれ1つとして同じ価値のものはない…」法政大学大学院真壁昭夫教授はこう指摘しています。立地条件が全部違うので、価値が同じ不動産は存在しないとのことです。 前述の不動産コンサルタントの長嶋修氏は「駅徒歩2分がベスト、5分以内でないと投資物件としては厳しい」と断言されていました。 長嶋氏によれば、駅から1分離れるごとに120万円価値が下落するとのことです。相続税対策をする土地は駅から遠いことが多く、バス利用の土地もあり、そこに投資用物件を建てても長期安定収入が得られる可能性は決して高くないようです。 長嶋氏曰く、投資の観点から考えるなら、駅から遠い土地を売って駅近の物件を買うほうが良いと解説されています。 「サブリース案件でもうまく言っているケースもある…」それはそうでしょう。立地の良い物件だってあるでしょう。また立地条件が悪くてもオーナーの努力次第で収益を安定化させている物件もあります。人任せで何もしないオーナーの物件では、安定収益を得られるはずがないとも言えます。 国交省が毎年発表する公示地価が上がっているのは、外国人観光客によるもので、商業地区が上がっていると言われています。これらの発表数字をもとに不動産投資の将来を計ってはいけません。 楽して儲けようという考えでは、絶対に投資では成功しません』、その通りだ。
・『サブリース事業を規制する法律がない  賃貸住宅管理者登録制度というのがあります。 賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設けることで、借主と貸主の利益保護を図ることを目的としたもので、登録事業者を公表することにより、消費者は管理業者や物件選択の判断材料として活用することが可能となります。 ただ登録は任意であり、ずっとレオパレス21は登録していませんでした(現在は登録)。国土交通省としても登録は任意なので、全ての業者の状況を把握できているわけではないとコメントしています。 宅地建物取引業法により、不動産取引に関しては厳しい規制を設け指導もされていますが、サブリース事業に関しては、特別な規制はなく、監督指導する法制度はありません。 いまだに国交省による仲介業者へは、監督指導が届かない状況にあると弁護士は指摘しています。 消費者を保護する制度の重要性は言われています。消費者庁もできました。大家と店子の関係は、持つ者と持たざる者との間の力関係がはっきりとしているので、持たざる者である店子が守られる、いわゆる弱者救済措置が取られます。 では、土地を持っているオーナーは消費者なのでしょうか。 これがサブリースにおけるオーナー保護をややこしくしています。オーナーは、土地の所有者ではありますからね。 でもある弁護士は、仲介業者は資金力から情報知識にいたるまで明らかに長けていて、オーナーとのビジネス関係であっても、力の差は歴然だと主張しています。 2度とこのような問題が起こらないように、国としても法整備を急ぐことを望みたいですね…。 うまい話なんかない。そんなにすんなりと信じないで… 性善説はもうやめよう…。1つの土地には、それぞれ立場の違う人の思惑が幾重にも交差しています。土地の活用目的が、かかわる人の立場で全然違ってきます。その土地から得る利益の取り方も違います。土地を、お金を生む道具と見るのか、親からの引継ぎ物と見るのかでも違います。 「人任せ…」これは、投資する以前の話ですね。「難しいから、ややこしいから、面倒だから…」このような考えで投資を行えば、財産をなくしても仕方がありません。 「説明を受けたが良くわからなかった…」「契約書をきちんと読んでいない…」これらは、自己防衛意識の欠落以外のなにものでもありません。 「うまい話なんてない」「そんなにすんなり信じちゃいけない」前述の真壁教授は力説されています。儲かる・任せる(任せられる)・保証する…そんなうまい話はありません。 投資リテラシーという言葉が登場して久しいですが、私たち消費者や投資家が、もっと賢くならなければならないという指摘はずっとこの情報誌でも訴えてきました。 とにかく、都合の良い解釈をしてはいけません。情報を冷静に判断し、くれぐれも自分都合にアレンジして解釈しないようにしましょう。(続きはご購読ください。初月無料です)』、正論ではあるが、人間には、心理学的には、「悪いことは自分の身にふりかからない」と信じる傾向が備わっているという、「楽観バイアス」があるようなので、実際にはなかなか難しいようだ。

第三に、3月30日付け日刊ゲンダイ「レオパレス21施工不良問題 第三者調査委員会は問題だらけ」を紹介しよう。
https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/money/250780
・『耐火性に関する施工不良で1895棟(1月末時点)の賃貸住宅が建築基準法違反に認定され、1324棟が基準法違反の疑いがあることも発覚しているサブリース大手「レオパレス21」(深山英世社長)は弁護士ら有識者を集めた第三者調査委員会(委員長=伊藤鉄男・元最高検察庁次長検事)を設置し、3月18日に中間報告書を提出した。 しかしこの委員会、そして中間報告書にはさまざまな懸念があると、レオパレス問題を追ってきたジャーナリストの村上力氏は疑問を呈する。 「そもそも第三者調査委員会は国交省の外部有識者会議(委員長=秋山哲一東洋大学教授))の日程に合わせて作られました。それでレオパレス問題の原因の一つである国の建築行政の不備や怠慢をきちんと指摘できるのか疑問です。それに国交省から言われたことだけをやるお役所仕事になってしまうと、その後もぽろぽろと違法建築が明らかになった場合、不祥事に収拾がつかなくなります」(以下、コメントは村上氏) 委員会の中間報告書についても問題があるという。第三者委員会の設置当初のお知らせでは、〈「企業等不祥事における第三者委員会ガイドライン」(日本弁護士連合会)に準拠して、当社から完全に独立した中立・公正な専門家のみで構成される外部調査委員会を設置する〉としていた。 「しかし中間報告では<当委員会は、本件調査の独立性・客観性を確保するため、日本弁護士連合会のガイドラインにできる限り準拠>となっています(下線は編集部)。「できる限り」などと相当弱腰になってしまいましたが、あとで報告書の内容にケチが付いても、言い逃れできるように含みをもたせたのではないでしょうか」』、「国交省の外部有識者会議の日程に合わせて作られました」というのは、国交省から暗黙の指示があった可能性がある。同省にとって不都合な検査の問題にも触れないよう示唆されたのかも知れない。
・『ハイブリッドの不正調査をするかも不明  さらには国交省が設置した外部有識者会議にも問題があるという。 「国交省は違法建築が見つかった賃貸住宅のシリーズは、建築確認制度の中間検査が導入される99年より前に建てられたことを一時期、指摘していましたが、最近になって、99年以後に建てられたシリーズでも違法建築が見つかっています。そういうことがまだまだ起きているのに、調査委員会による真相究明がされる前から、再発防止のための有識者の人選だけが決まるというのは、普通に考えておかしくないですか」 レオパレスオーナーたちによる被害者の会は3月11日に、一級建築士による調査報告書を国土交通省とレオパレス21に提出している。 「しかし中間報告ではこれらの資料について分析していなかった。資料の中には、ハイブリッドなど賃貸住宅の新しいシリーズが含まれています。第三者委員会ガイドラインでは、類似案件についても調査スコープに入れなければならないと記されており、ハイブリッドの不正は『類似案件』として調査しなければならないはずですが、それをするかどうかも不明ですね」 また報告書では創業者に責任を押し付けるかのような意図も見られるという。 「中間報告では、創業者の深山祐助氏による指示が指摘され、メディアも違法建築の責任の帰趨をそこに求めるような論調になっていますが、現経営陣による隠蔽についての指摘はありません。現経営陣が隠蔽をしていたのはほぼ間違いない話です。とすれば彼らには、公募増資の問題や善管注意義務、宅建業法における重要事項の不告知などの法令違反となる疑いも生じることになり、委員会はその点を精査しなければいけないはずです」 第三者委員会によって国交省や現経営陣にとって都合のよい方向に事態が収束というのか。今後の建築行政のためにも注視しなければならない』、第三者委員会がこのように「便利な方便」として使われるのを阻止するのは、マスコミだが、これにも残念ながら多くを期待することは無理なようだ。やれやれ・・・。
タグ:日刊ゲンダイ ダイヤモンド・オンライン 第三者調査委員会 楽観バイアス MONEY VOICE 長嶋 修 レオパレス問題 (その1)(レオパレスを待ち受ける修羅場 予想される空室増や前払い契約の返金の打撃、レオパレスが虫の息 施工不良・サブリース契約の2大厄災を蔓延らせた責任は誰にある?、レオパレス21施工不良問題 第三者調査委員会は問題だらけ) 「レオパレスを待ち受ける修羅場、予想される空室増や前払い契約の返金の打撃」 1324棟、およそ1万4440人が退去を迫られる事態 レオパレス21の施工不良問題 入居者やアパートオーナーの損失はもちろん、レオパレスの経営にも大打撃が予想 「レオパレス物件はヤバい」という都市伝説を証明してしまった 「組織的な不正」を指摘する声も 損失額は現預金の半分!懸念される前払い入居者の解約騒ぎ 現預金は892億円 およそ半分を喪失 損失計上は時間の経過とともに、さらに膨れ上がるのが常 黄信号が灯った 空室数は3.6万戸程度から8.3万戸へと急増 今回の悪評でレオパレスの借り手はもちろん、アパートを建てるオーナーも大幅に減少すれば経営はジリ貧となり、会社の先行きが危ぶまれる事態 施工不良物件を出さないための再発防止策は2つある 「現行の検査態勢が違法建築を許したわけで、国にも責任がある」 「点検口の設置義務付け」 「工事管理ガイドラインの設定もしくは法制化」 「レオパレスが虫の息。施工不良・サブリース契約の2大厄災を蔓延らせた責任は誰にある?」 元凶は「施工不良」と「サブリース契約」 施工不良〜組織的、構造的な問題と国の責任 レオパレス21は2012年ごろから、オーナーとの民事訴訟を抱えていました 「知らなかった…」深山英世現社長の主張 施工不良〜確認の不備、監理の不備 「中間検査」と「完了検査」 検査員は行政庁からの天下りが多く、建築関連退職者の再就職先の大口受け皿となっているのが現実 官僚の天下りという構造問題、民間企業と官僚の関係を紐付ける意見 民間の指定確認検査機関を創設することにより、株式会社を含む民間機関に開放された検査体制を構築 2005年に耐震偽装問題が発覚 国が認めた機関が「検査済み」のお墨付きを与えていた物件に問題があったことは、大きくは取り上げられませんでした 広瀬すず事務所の訴え サブリース契約の問題点〜歴史から考える もともとはアメリカで生まれた制度で、地主さんの使っていない土地を集めて、「使っていないなら自分達でテナントを探すから貸して…」という業者が現れ(今で言う「仲介業者」ですね)、「使っていないのだから安く貸してね…」という感じで取引がなされ、地主さんにしても「税金分が浮けばいいや…」という感覚で始まったものだそうです この「再開発」という言葉もポイントで、大きく成長するために強引な手法がとられたことも、レオパレス21問題の背景にあった 賃料を引き下げた結果、銀行への融資返済ができなくなる 「契約問題」 サブリース契約の問題点〜契約から考える +自動増額特約 +空室保証特約 or 最低賃料保証特約 実は業者側には「中途解約権」が認められている 「30年間一括借入れ」 サブリース契約の問題点〜強引なセールストーク サブリース契約の問題点〜借地借家法との関連 最高裁判所判決では、サブリース契約が賃貸借契約であることを明言していて、借地借家法が適用されるとしています 家賃は下げられるということになります ただし地価下落による固定資産額減額分と変動金利での銀行融資における金利低下分の範囲としました。 この範囲だと約1割ほどの減額となります レオパレス21は、物件自体が施工不良で、部屋を借りている人は出て行くことになり、信用失墜で新しい入居者は見込めないでしょう。 結局、残るのは銀行ローンだけということになります オーナーにも3通り 土地を持っているオーナー ワンルームマンションオーナー 土地も建物もないオーナー 問題とされるのは、土地を持っていない人に土地を購入させて上物を建ててオーナーにするケース 「夢ある博打」 リーマン・ショック以降のサブリース問題での登場人物は、土地を持たないサラリーパーソンが多くなりました 土地をローンで買い、アパート建設にもローンを組むとなれば、仲介業者、不動産会社、銀行がチームとなる必要があります 「かぼちゃの馬車」問題 スルガ銀行の融資書類改ざん 悪質になってきた「サブリース問題」 相続税対策と年金不安が殺し文句 立地は大事〜駅近物件しかダメ 楽して儲けようという考えでは、絶対に投資では成功しません サブリース事業を規制する法律がない 情報を冷静に判断し、くれぐれも自分都合にアレンジして解釈しないようにしましょう 「レオパレス21施工不良問題 第三者調査委員会は問題だらけ」 そもそも第三者調査委員会は国交省の外部有識者会議(委員長=秋山哲一東洋大学教授))の日程に合わせて作られました ハイブリッドの不正調査をするかも不明 報告書では創業者に責任を押し付けるかのような意図 第三者委員会によって国交省や現経営陣にとって都合のよい方向に事態が収束というのか。今後の建築行政のためにも注視しなければならない
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