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個人債務問題(その3)(国が推進する「残価設定型」ローン 激変する住宅市場、ローン破綻で夢のタワマン失った もう他人事じゃない「収入減で住居喪失」の原因とは) [金融]

個人債務問題については、昨年1月19日に取上げた。今日は、(その3)(国が推進する「残価設定型」ローン 激変する住宅市場、ローン破綻で夢のタワマン失った もう他人事じゃない「収入減で住居喪失」の原因とは)である。

先ずは、昨年12月17日付けダイヤモンド・オンラインが掲載したスタイルアクト(株)代表取締役/不動産コンサルタントの沖有人氏による「国が推進する「残価設定型」ローン、激変する住宅市場」を紹介しよう。
https://diamond.jp/articles/-/257470
・『国土交通省は、「残価設定型」のローンの普及に向け、2021年度にも民間の金融機関が参加するモデル事業を始めると発表した。これが実現すれば、住宅市場の未来は激変するだろう。その理由を解説する』、先ずは。「「残価設定型」のローン」とはどういうことなのかみていこう。
・『国策の「残価設定型」住宅ローン、その狙いは?  先日、「住宅に残価設定ローン、返済負担を軽減 官民で開発」という新聞記事があった。最初、「これは誤報だろう」と私は思った。 「残価設定型」住宅ローンは、借入額と将来の住宅価値の差額のみを返す仕組みだ。こうした残価設定型住宅ローンの普及に動き出すというような話は、銀行単体では到底できない。バブル経済時の不動産価格の高騰と貸出によって、銀行が破綻・再編された経緯があるからだ。 しかしこれが国策であれば、非常に大きな可能性を秘めている。ぜひに実現してもらいたいものでもあるし、これがあれば、住宅市場の未来は激変するだろう。 国土交通省は、「残価設定型」のローンの普及に向け、2021年度にも民間の金融機関が参加するモデル事業を始めると発表した。これにより、資産性がある住宅は返済負担が小さくなるので、家計に優しく、その分、消費が活性する可能性が高い。ここが、国策の最大の狙い目になる。 問題は、ローンが満期を迎えた際に、残価を返済していないことだ。つまり、まだ借入は残っているので、売却するか、住み続けるなら再度ローンを組む必要がある。 私が最初「誤報だ」と思ったのは、銀行が買い取ることが事実上、不可能だからだ。買い取ることは不動産会社しかできない。買い取りを不動産会社が行う残化設定型住宅ローンはすでに存在しているのである』、「問題は、ローンが満期を迎えた際に、残価を返済していないことだ。つまり、まだ借入は残っているので、売却するか、住み続けるなら再度ローンを組む必要がある」、その通りだろう。
・『不動産会社による残化設定型住宅ローンはすでに存在していた  2019年11月に、新生銀行がこの残化設定型住宅ローンの取り扱いを始めている。内容はこうだ。 旭化成ホームズのヘーベルハウスの戸建に限定して、残価設定する(事例では、物件価格6500万円に対して、残価は1400万円[物件価格の23%相当])。そして満期時には旭化成グループが市場で売却するか、買い取る選択肢が示されている。この買い取り保証がなければ、こうした残価設定ローンはそもそも成り立たない。 35年後の売却価格がわからないと判断し、銀行は不動産の価値を無視して、「住宅ローンを完済可能か」を年収だけで審査していたのが実態である。だからこそ、残価は銀行が負えるものではないと私は思った訳だ。 この残価設定型住宅ローンは、実は比較対象がある。「フラット50」、つまり50年の長期で返済する住宅ローンだ。フラット50の金利1.82%に対して、この残価設定住宅ローンは1.5%。 これが安いかといわれれば、「それなら変動金利0.45%で借りるほうが、毎月の返済負担も変わらずに元本返済が進むのでいい」と私なら回答する。残念ながら、現状の商品設計では残価設定が低く、金利が高過ぎる』、我が家も「ヘーベルハウス」だが、定期的メンテナンスの料金はかなり高目だが、高品質を維持することで、「残価」も高目を維持できる体制が整っているようだ。
・『「国策」としての残化設定住宅ローンの意味合いは何か?  現状はこれしかないのだから、差別化された商品の金利設定ということもできるかもしれない。しかし、国策として残価設定型住宅ローンを普及させるならば、参入企業が増え、金利は下がることになる。そのことは、住宅金融公庫中心だった住宅ローン市場に、民間参入を促した後の「金利引き下げ競争」を見ても容易に想像がつく。 国策として残化設定住宅ローンを商品設計するにあたって、重要な論点は「期間の設定」になる。 35年ローンを住み替えせずに、一生住むものとして商品設計するなら、上記の既存商品と同じで、将来の価格変動リスクが残価の低さや金利の高さに現れてしまい、商品としての魅力を結果的に失ってしまう。 35年後にローンを組み直すという選択肢も、年齢的に現実的ではない。なぜなら、30歳で購入したとしても35年後は定年を迎えていて、年収が大幅に下がっているからだ。実際、全国の持家の取得平均年齢は37歳なので、72歳を想定せざるを得ない。収入がない人に多額の残価の負債を背負わせるのは老後の生活破綻者を増やすだけになるかもしれない』、やはり「定年」で完済としたいところだ。
・『残価設定の期間を短期にすれば魅力は100倍増に  35年後の買い取りや売却はどうなっているか、誰にも想像できないからこそ、低くしか残価設定できないので、貸す側・借りる側双方に意味がない。しかし、この期間を5年、10年と短期にするならば、話は違ってくる。 期間が短い分、リスクは軽減され、住宅ローンを組み直すことも現実性を帯びる。つまり、5年後10年後ごとに資産価値を再評価し続ければいいのだ。5000万円借りて、10年後に4000万円の残価を想定していても、10年後に4500万円の市場価値があれば、そのまた10年後は、3000万円ではなく3500万円を想定することで返済額が市場価値と連動して軽減することができる。 もっと短くして1年ごとにすると、住宅ローン商品自体が変貌する。1年後に買い取る相手を毎年決めるようになると、毎月の返済金額は市場価格をさらに反映したものになる。値下がりリスクが低いところでは、購入価格と変わらない1年後の買い取り価格になるところも出てくる。そうなると、返済金額はわずかでいいことになる。 この買い取り価格も、転売業者を対象にすると、転売利益を出すには現状価格の少なくとも1割以上低くなければならない。しかし、自宅を買う人が買い取ることにすれば、転売利益が必要ないので、市場価格で買うことになる。その際は、売り手と買い手がすでに決まっているのだから、仲介手数料は事務手数料並みの価格(例えば、双方から1%)でいいだろう。 つまり、残価を自宅購入者が支える市場を作ってしまえば、住宅ローンは商品設計の根本から変わってしまうことになる』、なるほど、理屈の上では面白い市場が出来そうだ。ただ、売る気がなく、住み続けるのを選択する借り手が多い場合は、現在のローンの方がいいということになるかも知れない。
・『国策の残価設定型住宅ローンは健全な市場形成につながる  私たちは、自宅の資産性においては、売却を伴うことで含み益が実現益になることを説いてきた。マンションの経年での価格変化を数値化し、それが一定の法則性に従って資産性が維持されることを発表したところ、本はベストセラーになり、自宅で稼ぐことができる人を数多く輩出している。資産性を語るなら、売却は大前提なのだ。 そこまでマンションを科学したにもかかわらず、そもそもの問題は、「資産性があるにもかかわらず、住宅ローンの完済を求められること」にある。資産性がある物件は単価が高く、値下がり幅が小さくても、返済額は非常に高額だった。値下がりしにくいからこそ、返済額が少なくなってしかるべきなのに、資産価値を一切見ない金融機関によって、ローン返済を強いられたのだ。 不動産の売買価格は「ローンの付きかた」で決定される。つまり、住宅ローンが潤沢に貸し出されるなら、不動産価格は値上がりしてきた。それがアベノミクスの金融緩和によってマンション価格が上がった最大の理由であった。売買価格においては、需給バランスの影響は軽微で、ローンの影響のほうが圧倒的に強く受けるものなのだ。 ということは、国策の残価設定型住宅ローンが生まれることで、資産性のある不動産はその市場性からさらに値上がりすることになるが、返済額はそれほど増えない。これは、資産をインフレさせて返済能力を高めているのであり、バブルではないため、健全な市場形成ということができる』、なるほど。
・『資産性がある不動産がより安価に手に入る時代へ  国策の残化設定型住宅ローンは、資産性がある不動産には適用されるが、資産性がない不動産には適用されることはないだろう。 この意味で、戸建よりマンションのほうが、地方より都市部のほうが、向いていることは明らかだ。価格変動幅が小さく安定しているので、計算しやすいためである。戸建や地方では、マンションより中古市場での取引量が少ないだけに、次の買い手を見つけるのが難しいという現実がある。つまり、こうした場合は施工会社(上記の新生銀行の場合は旭化成ホームズ)の買い取りという条件が必要になる。 事業者の買い取りを伴うようでは、ローン商品の魅力がないことは説明してきた。結局のところ、残化設定型住宅ローンは資産性がある不動産だけに適用される商品ということになるのだ。 こうなると、より都市部に住むことが住居費を下げるコツになり、人口減少している日本ではコンパクトシティ化を推進することにもなる。これも国策となる。国・不動産会社・銀行などそれぞれの思惑はあるだろうが、国策の残化設定型住宅ローンは、市場の資産価値を反映することでさまざまなメリットがある。今後の動向を大いに期待したいものだ』、「残化設定型住宅ローン」は、テクニカルには面白いが、現実にはそれほどニーズがあるとも思えない。ローン返済期間の30年の間にはライフスタイルの変化も大きい。

次に、12月19日付けダイヤモンド・オンラインが転載したAERAdot「ローン破綻で夢のタワマン失った もう他人事じゃない「収入減で住居喪失」の原因とは」を紹介しよう。
https://dot.asahi.com/aera/2020120700071.html?page=1
・『新型コロナウイルスの影響により、企業の減収やボーナスカットが相次いでいる。厚生労働省の調査によると実質賃金は7カ月連続で減少した。収入減は住居費を直撃している。AERA 2020年12月14日号の特集「住居喪失」から』、興味深そうだ。
・『「売るしかないのでしょうか?」  今年9月、マンションの売買の相談に専門家のもとを訪れた40代の夫婦はそう嘆いた。 夫婦は9年前、都心の6千万円の新築タワーマンションを、ほぼ満額分のペアローンを組んで購入した。 「最初の4年は問題なく返済できていました」 月額返済は約17万円だったが、当初は夫婦合わせた世帯実収入が月60万円以上あり、返済してもゆとりがあった。 だが、子どもの中学受験をきっかけに、バランスが崩れた。妻は一度退職し、専業主婦になって受験をサポートした。その後、派遣社員として仕事に復帰し、収入は回復していた。そこへコロナ禍が襲い、3月、雇い止めにあったのだ。想定外だった。 「まさかコロナでこんなことになるとは……」 300万円ほどあった貯金は、中学受験で使い果たしていた。子どもは高校生になったが、学費まわりで月に8万円もかかる。会社員の夫一人の収入では、住宅ローンはとても払えない。9年前に購入したタワマンを売るしかない、と考えたのだ』、「コロナ禍」の影響はともかくも、「中学受験」のサポートはる程度、事前に織り込めた筈だ。生活設計が甘かったと言わざるを得ない。
・『減収が危機に直結する  都心部の物件で買値よりも高値で売れる可能性があり、幸いにして6500万円で売れた。夫婦は持ち家は失ったものの、手元に数百万円の現金が残り、やや郊外の賃貸住宅に転居した。月々の家賃は12万円だ。 ペアローンとは、夫婦や親子など複数の債務者がそれぞれローン契約を行い、お互いに連帯保証人になる方法だ。収入を合算して住宅ローンを組むので、1人で組むより借入額を増やせる、というメリットがある。 だが、専門家からは、ペアローンのあまりに高いリスクを改めて注意喚起された。 「収入が減らないと想定したローンで、離職や雇用形態の変更など、ライフステージによる収入の変化は考慮されていない。組むべきでなかった」(専門家) 減収が、住居喪失の危機に直結する──。そんな事態が起こりつつある。 住宅金融支援機構のデータによると、自己資金なしでマンションを購入する割合は2014年度以降増加し、首都圏では全体の21%にものぼる。住宅ローン返済の余裕を測る「返済負担率」は30%を超えると余裕がなくなるとされるが、リーマン・ショック後の09年度には「返済負担率が30%を超える人」が全体に占める割合が全国で14.6%だったが、19年度は全体の13.1%、首都圏では17.5%だ。 つまり、収入減をきっかけに住宅ローンが破綻する恐れのある人が、10人に1人以上存在するということだ。 そしていま、新型コロナウイルスの影響により、収入減が相次いでいる。厚生労働省が11月25日に発表した毎月勤労統計調査によれば、9月の実質賃金は前年同月比1.1%減の26万9323円と、3月から7カ月連続で減少した。日本生命が10月に約2万5千人を対象に行ったインターネットによる調査では、約23%が給与が「減った」と答え、減少額は平均で約10万円にもなった。コロナ関連による解雇や雇い止めも、厚労省によれば、見込みも含め7万3千人に達した』、借入限度を使いきるのではなく、余裕を持たせて、借入は抑え目にすることが重要だ。
・『外国人客減が大打撃に  実際、住宅金融支援機構でのコロナに起因する返済期間延長やボーナス返済の見直しなどの承認件数は、3月から10月までの間に6531件にのぼった。収入の多寡にかかわらず、住宅ローンを支払えなくなるケースが続出しているのだ。 都内在住の男性(45)も、コロナ禍での収入減がたたり、住居喪失の危機に直面している。 「仕事が見つからなくて、このままだとマンションを売って安いアパートにでも引っ越すことになりかねません」 長年、外国人観光客向けのハイヤーの運転手をしていた。コロナ禍で訪日客が消え、仕事がなくなった。会社から別部署への異動を打診されたが、給与はそれまでの約35万円の半分になるといわれ、退職。月々の住宅ローンの支払いは約10万円で、10年ほど前に35年ローンで買った。 今は、失業給付とパートで働く妻の給与で何とか払っているが、失業給付は年内で切れる。一刻も早く仕事に就きたいと思い、同じハイヤーの職を探すが、求人はゼロだという。 「懸命に働いてきたのに。まさかという思いです」(男性) 収入減でも、家族の未来を守るために削りたくない費用もある。千葉県の会社員女性(42)の場合、それは保育園に通う子どもたちの習いごとだ。 5年前に一戸建てを3500万円で購入した。35年ローンは会社員の夫(43)が組み、月10万円近く支払っているが、夫の会社の業績悪化で給与は月5万円減った。夫は「心配ない」と言うが、会社の業績が回復する保証はない。毎月の支払いには不安しかない。住宅ローンと教育費のために、女性は「本や服、身のまわりのものをネットで売ろうと思っている」という。』、「ネットで売」ったところで、毎月の基本的な不足を賄うことは無理だろう。生活全般の見直しが必要なようだ。
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