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不動産(その5)(100均の家ついに登場 深刻化する空き家の対処 空き家が増加する日本の見過ごせない課題、2022年 タワマンの「大量廃墟化」が始まることをご存じですか 不動産業界では暗黙の常識、大阪・西成を買い占める謎の中国人) [産業動向]

不動産については、7月17日に取上げた。今日は、(その5)(100均の家ついに登場 深刻化する空き家の対処 空き家が増加する日本の見過ごせない課題、2022年 タワマンの「大量廃墟化」が始まることをご存じですか 不動産業界では暗黙の常識、大阪・西成を買い占める謎の中国人)である。

先ずは、住宅ジャーナリストの山本 久美子氏が8月1日付け東洋経済オンラインに寄稿した「100均の家ついに登場、深刻化する空き家の対処 空き家が増加する日本の見過ごせない課題」を紹介しよう。
https://toyokeizai.net/articles/-/294273
・『人口・世帯数の減少や家余り社会の到来で、今後ますます空き家が増えると見られている。空き家が管理されないまま放置されると、その地域に防災、防犯、景観上などのさまざまな問題を引き起こす。 国や自治体も手をこまねいているわけではない。法律の整備などを進めているが、決め手に欠けるというのが現実だ。それを埋めるように民間でも、新しい動きが出始めた。 そこで、空き家問題について、次のような観点から見ていくことにしたい。 1. 空き家が問題になる理由は? 2. 空き家対策特措法の効果は? 3. 空き家対策に取り組む地方自治体は増えている 4. 「100均空き家」にどんな意味があるのか』、興味深そうだ。
・『空き家が問題になる理由は?  総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、全国に空き家は846万戸(全国の住宅の7戸に1戸)。この5年間で26万戸増加するなど、その数は増加し続けている。 ただし、この調査でいう「空き家」は、何種類かに分かれる。 ・別荘やセカンドハウスなどのように普段は住んでいない「二次的住宅」 ・賃借人を募集中の「賃貸用」 ・売却を予定している「売却用」 ・上記いずれにも当てはまらない「その他」) 別荘など常時ではないが利用しているものは、管理をしている可能性が高い。賃貸や売却を予定しているものなら、高く売ったり貸したりするために管理をするだろう。その他の中でも、建て替えなどで「取り壊し予定」の空き家であれば、いずれ誰かが利用することが期待できる。つまり問題となるのは、「その他」の中でも、使い道が決まっていない、長期間誰も住んでいない空き家だ。しかも、こうした空き家が増え続けていることが、問題を深刻化させている。 さて、空き家が問題視されるのは、建物は人が住まなくなると急速に老朽化が進み、庭の草木が茂ったり害虫等が発生したりして、トラブルの原因になるからだ。 街の景観が損なわれるのはもちろんのこと、はたから見ても空き家とわかるので、誰かが住み着いたり隠れ場所として使われたりすると、犯罪の温床になる。また、ゴミが投棄されるようになると、衛生上の問題が生じてくる。老朽化した建物の屋根材が隣家や道路に落下したり、伸び切った草木が越境したり、ブロック塀が壊れたりすると、近隣にとって迷惑なだけでなく、災害時に被害を増大させる要因にもなってしまう』、「使い道が決まっていない、長期間誰も住んでいない空き家」は確かに大きな問題だ。
・『空き家対策特措法の効果  このような迷惑な空き家が認識されるようになって、まず動いたのが地方自治体だ。地元住人からの相談やクレームを受けて、条例を設けるなどして、空き家問題に取り組むようになった。遅れて国が動いて制定したのが、「空家等対策の推進に関する特別措置法」(以下、空き家特措法)で、2015年5月に施行された。 「空き家特措法」の狙いは2つあり、1つがこれまで説明してきた問題のある空き家への対策だ。法律で問題のある空き家を「特定空家等」と定義して、市町村が立入調査を行ったり、指導、勧告、命令、行政代執行(所有者が命令に従わない場合や所有者が不明な場合)の措置を取ったりできるように定めた。 所有者が命令に従わない場合は、罰則も設けている。また、登記があいまいで空き家の所有者がわからないという問題については、固定資産税などの課税のための個人情報を、必要な範囲で利用できるようにも定めている。 空き家特措法のもう1つの狙いは、活用できる空き家の有効活用だ。市町村に、空き家のデータベースを整備し、空き家や空き家の跡地の活用を促進することを求めている。 一方、空き家を助長するとも指摘されている固定資産税の問題もある。空き家を撤去して更地にすると、住宅用の土地ではなくなってしまう。すると固定資産評価額を1/6に引き下げるといった「住宅用地の特例」が受けられなくなるので、空き家の放置につながるというわけだ。 この点に対しても、空き家特措法の規定に基づいて、「特定空家等」の所有者に撤去などの必要な措置を勧告した場合、この住宅用地の特例の対象から除外する税制改正も行った。 空き家特措法で市町村に求めた「空家等対策計画」について、2019年3月末日時点で全市区町村の約6割(60.4%)となる1051団体が策定し、2020年3月末には7割を超える見込みとなっている。 また、周辺の生活環境などに悪影響を及ぼす「特定空家等」について、2019年3月末日までに市区町村長が1万5586件の助言・指導を実施し、うち勧告を行ったものは922件、命令を行ったものは111件、代執行を行ったものは165件となっている。 加えて、空き家特措法では、空き家のデータベースの整備と情報提供を促している。以前から「空き家バンク」などを整備する地方公共団体は多かったが、それぞれで仕様が異なり、一覧性がなく検索しづらいといった課題があった。 そのため不動産情報を扱う事業者に「全国版空き家・空き地バンク」の構築や運営を委託し、全国の空き家情報をワンストップで検索できるサイトを2018年4月から運用している。2019年2月時点で、LIFULLとアットホームが運営する全国版バンクに603自治体が参加し、延べ9000件(一部重複あり)を超える空き家などの情報が掲載され、成約に至った物件数は、累計で1900件を超えたという』、「「空家等対策計画」について、2019年3月末日時点で全市区町村の約6割(60.4%)となる1051団体が策定」、というのはまずまずだが、「「特定空家等」について、2019年3月末日までに市区町村長が1万5586件の助言・指導を実施」、については、助言・指導をすべき母数がどの程度あるかが分からないので、評価不可能である。
・『「100均空き家」にどんな意味があるのか  こうした空き家問題に対する環境整備を行うことと合わせて、地方公共団体と各種専門家団体などとの連携の動きも活発になっている。とはいえ、空き家を活用したり処分できなかったりする理由はさまざまだ。 空き家の所有者の高齢化によって、自宅から介護施設に移ったり、判断機能が低下したりして、自宅の処分が進まないということもある。また、空き家の相続などを繰り返すことで、今の所有者がわからなくなったり、相続人が多数いて合意形成ができないといったことも理由の1つだ。 もう1つの大きな理由が、「市場性の問題」だ。とくに、人口減少地域で老朽化した住宅の場合、売っても諸費用のほうが高くつく、貸すために修繕しても借り手がつかない、修繕した費用を回収するだけの賃料が得られないといった事例が多くなる。そのために、売ることも貸すこともできない空き家が増えるという構図になっている。 こうした市場性の問題に対して、民間企業でも新しい取り組みが出始めている。不動産会社が空き家を買い取って改修したうえで販売したり、空き家を一定期間借り上げて賃貸住宅や宿泊所として活用したりといった事例が増えている。 そして、ついに「100均空き家」を掲げるところも現れた。YADOKARIとあきやカンパニーが連携して開設した「空き家ゲートウェイ」がそれだ。 使い物にならないと諦めている、売りたいが値がつかないので不動産会社が扱わない、といった空き家を日本中から集めて、それを活用したいというユーザーとマッチングするプラットフォームになっている。 具体的に事例を見ていこう。100均物件として掲載されている「宮城県栗原市花山の築40年の平屋」の売却価格は100円だ。建物面積140m2の平屋に73m2の納屋まで付いている。 現オーナーは、地域おこし協力隊を経て花山に移住し、譲り受けたこの空き家を地域づくりに活用したいと考えている。そこで付けたキャッチが「最寄りは湖 U-30 花山代表求ム!」。つまり、地域に貢献したい30歳以下の若者に100円で売りたいというメッセージが込められている。 「空き家ゲートウェイ」プロジェクトマネジャー川口直人さんに、100均物件を集める理由を聞いた。 「新しいライフスタイルを提案するメディアとして、空き家の問題を解決したいと考えていましたが、空き家をカジュアルに、もっと気軽に見てほしいと思いました。それを端的に表現するのが100均です。資産価値がないと思われている物件でも、自然豊かな場所に安くて広い住まいを手に入れて思い通りの暮らしを実現したいという、そこに価値を認める人がどこかにいると思うのです」』、「空き家ゲートウェイ」とは面白い動きだ。ただ、ネットマッチングだけで、現地調査サービスや仲介業務は原則行ってないので、ユーザーニーズに果たして応えられるのかが、課題だろう、
https://akiya-gateway.com/vacant-house/
・『資産価値のない物件が価値をもつ  プラットフォーム上で売りたい人と買いたい人をマッチングするだけで、仲介業務を行うわけではない。もちろん売却価格100円といっても、売却時の諸費用などがかかるし、DIYやリフォームなどの改修も自分で行う必要がある。それでも、そこでの暮らしをイメージできるようにオーナーの思いも伝えることで、そのストーリーに共感する人に引き継ごうというのがコンセプトだ。 空き家が100均物件として「空き家ゲートウェイ」に掲載可能かを判断する、物件査定ページ「カンタンゲートウェイ」が用意されているが、資産価値のある物件の場合だと「残念!掲載できません」と査定される。通常の査定とは真逆だ。ここでは、資産価値のない物件が価値を持つわけだ。2019年7月1日に空き家ゲートウェイ開設後、10日間で70件ほどの掲載問い合わせが寄せられ、順次検討しているところだという。 空き家を100円でも売りたい、オーナーに交渉しながら100円で買いたい、という人が今後どれだけ多く集まってくるか、注目したいポイントだ。 さて、空き家というと負の面ばかりが注目されるが、空き家をポジティブにとらえることができるようになれば、空き家の利活用も進むのではないだろうか。新しい取り組みに大いに期待したい』、同感だ。

次に、8月17日付け現代ビジネス「2022年、タワマンの「大量廃墟化」が始まることをご存じですか 不動産業界では暗黙の常識」を紹介しよう。
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/56992
・『リタイア世代から外国人家族まで、さまざまな人が住むタワマン。最大のネックは「修繕費」の問題で、見て見ぬふりをしているうちにタワマンが廃墟になってしまった、という可能性もあるのだ』、「タワマンが廃墟に」というのは穏やかではない。
・『「修繕ラッシュ」が来た  都心の最高級リゾートをあなたの手に――。 東京湾を望む一棟のタワーマンション。歯の浮くようなコピーに夢を抱き、当時は購入希望者が殺到した人気レジデンスだったが、いまは見る影もない。 築15年、400戸近いマンションに、現在の居住者は3割にも満たない。外壁に割れが目立ち、エントランス前は雑草が伸び放題になっている。 ジムやバーなどの共用部は閉鎖されて数年が経つ。次のマンションの頭金にもならないほど資産価値は下がり、引っ越すこともできず、逃げ場を失った人たちがただ住んでいるだけ……。 いま、タワマン人気はピークにある。不動産経済研究所の調査によると、'08年から'17年の10年間で、首都圏には341棟もの高層マンション(20階建て以上)が建てられた。戸数にして、じつに11万1722戸にのぼる。 だが、そのタワマンが巨大な廃墟と化してしまう冒頭のような光景が、日本中に現れる事態を想像する人は少ない。 不動産業界ではかねてから都心部の住宅の過剰供給がささやかれてきた。デベロッパーにとってタワマンはまさに「打ち出の小槌」であり、いまだ根強いタワマン人気に応えるように、フロンティア開拓は進んでいる。 これまでタワマンといえば、豊洲や芝浦といったベイエリアか、武蔵小杉や川口など都心にアクセスしやすい郊外が人気を集めていた。近ごろ、デベロッパーは「第三の道」として、都心の再開発地域に目をつけ、新たな購入層の獲得に躍起だ。 たとえば東京下町の代表格・月島の「もんじゃストリート」には低層建築のもんじゃ屋が軒を連ねるが、肩を並べるように地上32階建てのタワマンが建とうとしている。 また、日本有数の商店街がある武蔵小山の駅前にも41階建ての巨大レジデンスが建ち、東京五輪直後の2021年に入居を控えている。 そんなタワマンブームに火が付いたのは2000年前後のこと。当時建てられた超高層マンションは早くも15~20年選手になろうとしているわけだが、ここにきて重大な問題が表面化してきた。 それは、類を見ないほどの大規模で高額な「修繕」をどうするか、ということだ』、「タワマン」で「築15年、400戸近いマンションに、現在の居住者は3割にも満たない」、とは恐ろしいような現象だが、それが次々に顕在化しつつあるとは、大変なことだ。
・『売り手はリスクを伝えない  基本的にマンションは、12年から15年の周期で大規模修繕を行う。最初は外壁の修理などを行い、次にエレベーターや排水などの内部的な不具合を改修する。 これはタワマンも同様で、目下第一次修繕ラッシュに突入しているが、なにぶん戸数が多いため、一棟の修繕計画は10年以上、2ケタ億円のカネがかかることもザラにある。 高層マンションブームの先駆けとなったのが、川口にある「エルザタワー55」だ。 '98年に竣工した総戸数650、地上55階建て、高さ185mのこの物件は、'15年にはじめての大規模修繕工事を開始し、2年がかりで完了した。総費用は約12億円。単純計算で1戸あたり約185万円の負担だ。 修繕にいたる長い道のりを取材してきた住宅ジャーナリストの山本久美子氏は次のように語る。 「超高層の工事は通常の足場だけではできないうえ、エルザタワーは低層・中層・高層でそれぞれ外観のフォルムが変化するデザインになっていて、工事は難航することが予想されました。 そこで修繕は、マンションを建設した元施工会社に工法の提案を依頼するところからはじまったのです」 管理組合に修繕委員会を設置したのは'07年のこと。施工の妥当性や料金を見積もるコンサルタントを募集したのは'12年になってからだった。 「コンサルタント会社を1社に絞り、業務委託契約を締結したのが'13年。マンション所有者への説明会もきちんと開き、'14年に施工業者の決定にこぎつけました」(山本氏) 途中3.11の影響もあったが、修繕完了までに10年。ただし、これは幸せなケースだ。エルザタワーのように投資目的の所有者が少ない物件は、管理組合もしっかり機能している。 だが新しく建てられたタワマンのなかには投資用に購入されているものも多い。最初の修繕時期にあたる築15年を迎えるころには、すでに所有者が入れ替わっているケースが大半だ。 しかも300戸をゆうに超えるようなタワマンでは、実際の入居者も子育て世代から外国人までさまざま。その全員が管理組合に協力的、ということはさすがに考えにくい。 こうした状況をさらに難しくするのが、デベロッパーの態度だ。タワマンの売れ行きが好調な折、あえて15年後に訪れる修繕の難しさなど、口にするはずがない。 オラガ総研代表の牧野知弘氏はこう指摘する。「これまで、デベロッパーは修繕積立金の費用負担を実際の想定以上に安く設定してマンションを販売してきました。 タワマンは高層用のエレベーターやジムなどの共用設備が多く、修繕コストが膨らみやすい構造にあるにもかかわらず、『戸数が多いから一人あたりの負担が少ない』と販売元は説明するわけです。 ところがいざ修繕となると積立金が足りず、住民のあいだで大モメになる。こうした事態がこれから頻発するでしょう」』、「デベロッパーは修繕積立金の費用負担を実際の想定以上に安く設定してマンションを販売してきました」、「新しく建てられたタワマンのなかには投資用に購入されているものも多い。最初の修繕時期にあたる築15年を迎えるころには、すでに所有者が入れ替わっているケースが大半だ。 しかも300戸をゆうに超えるようなタワマンでは、実際の入居者も子育て世代から外国人までさまざま。その全員が管理組合に協力的、ということはさすがに考えにくい」、入居者の責任だけでなく、デベロッパーにも責任がありそうだ。
・『住民の意見がまとまらない  国土交通省は、ガイドラインで12年周期前後の大規模修繕を行うことを推奨している。 大手デベロッパーが販売するマンションの場合は、長期修繕計画書を売り主か施工業者が作成することが多いが、ここに書かれた数字がデタラメだったというケースもある。 管理組合向けコンサルティング会社・ソーシャルジャジメントシステムの廣田晃崇氏は次のような例を挙げる。 「長期修繕計画書では、何年目の工事にいくらかかるか概算が記されていて、そこから積立金の月額を割り出します。 ところが中央区のあるタワマンでは、基礎的な数値に間違いが散見されました。自動ドアの枚数が実際の半分だったり、消火設備の数も少なかったりして、30年間でかかる修繕費が5億円近くも過少に見積もられていたケースがあったのです」 こうした明らかな見積もりの甘さには、デベロッパーの「売らんかな精神」があることは否定できない。住民側が問題に気づくためには、やはり結束力の強い管理組合が必要になってくるが、ことタワマンではそううまくいかない。 首都圏にある総戸数600超の某タワーマンションでは、30年の修繕累計コストは50億円以上におよぶと見積もられている。ところが、その間に見込まれる修繕積立金は半分にも満たない23億円。 今後どうやってその差額を埋めるのか、そもそも15年目の第一次修繕を終えられるのか。管理組合の議論は今日も続いているという。 このマンションで理事の経験がある60代の住民の一人はこう嘆息する。 「私は早期退職で入ったおカネで家を買い、終の棲家と思って住んでいますが、上層階には若いお金持ちや投資目的の外国人もいる。普段の生活では没交渉ですから、理事会での発議も実現しないことが多いです。 たとえば、あるとき立体駐車場の共用部に重大な不具合が見つかり、1億円近くの費用がかかることがわかった。 そこで理事会で一時金の徴収を提案したのですが、想像以上に反対意見が多く、ロクに話し合いも設けられないまま否決されてしまったことがありました。それぞれ、マンションについての見解があまりにも違うと感じましたね」 実際、「私が住んでいるうちだけ大丈夫なら、あとはどうなってもかまわない」と考えたり、一方で共用部の破損で資産価値が下がることに神経質な人がいたりと、「コミュニケーションなき利害関係」がこじれがちなのがタワマンの現状といえる。 さらにいま大量に建てられている新築のタワマンの管理組合は、これまでのタワマン以上に難しい問題を抱えている。 「東京五輪に向けて上昇しているのは地価だけでなく、人手不足による人件費や資材費も同様。ですが、五輪後に地価の高騰が落ち着いたとしても、人件費や資材費は右肩上がりになる可能性が高い。 五輪後、建物に大きなトラブルが露呈すれば、修繕積立金の値上げを余儀なくされますし、修繕しなければ資産性に大きな問題が生じるかもしれません」(前出・牧野氏) つまり、資産価値はこれから下がっていく一方なのに、修繕費は高騰を続けるのだ』、「総戸数600超の某タワーマンションでは、30年の修繕累計コストは50億円以上におよぶと見積もられている。ところが、その間に見込まれる修繕積立金は半分にも満たない23億円」、さらに「人件費や資材費」の高騰で修繕積立金の不足は膨張する可能性が高いのであれば、事態は深刻だ。
・『壊すこともできない  はたしてタワマンを住居として修繕しつつ、維持し続けることは可能なのだろうか。 「じつは、ほとんどの物件で長期修繕計画は30年分しか組まれておらず、その先はどうなるのか、国などでも問題視されています。 30年以降の修繕となると、給排水管や電気系統、エレベーターなどの設備系の大規模改修も必要になってきて、その費用は1回目の比ではありません。 いざ修繕積立金を値上げするとなると、投資目的でマンションを買い、人に貸している人は利回りが悪くなるので、なかなか首をタテに振らない。そうすると修繕の時期になってもおカネが用意できない事態に陥ります」(経済評論家の平野和之氏) 修繕できないのなら、いっそ壊して新しくするという手もあるだろう。しかし、老朽化したタワマンに住んでいるのは、簡単に引っ越すことができない「取り残された人々」。 そうした住民を立ち退かせたとしても、タワマンを壊すには、これまた膨大な費用がかかる。 「大規模修繕ができていないタワーマンションは次から次へと売りが出る可能性がある。値段をどれだけ下げても、高い修繕積立金を肩代わりしなければいけない物件に買い手はつかないでしょう。 結果、修繕されずに放置され続け、壊すこともできず廃墟と化したタワマンの誕生です。 とくに心配なのは、武蔵小杉など、同じような時期にたくさんのタワマンが建った地域です。売りが売りを呼ぶ負の連鎖が街全体で起こる可能性がある。そう考えると、街が一瞬にしてゴーストタウン化するリスクもあります」(平野氏) 一度建てたら、簡単には修理することも壊すこともできないタワマン。その姿はさながら「住む原発」といえる。 ひとたびの建設ピークを迎えた'08年に建てられたタワマンが、15年目になるのは2022年。まさにこれからタワマンの問題は深刻化する。あなたは、それでもまだタワマンを買いますか?』、「住む原発」とは言い得て妙だが、「廃墟と化したタワマン」が次々に出現するとはまさに「現代の怪談」だ。

第三に、8月8日付け日経ビジネスオンライン「大阪・西成を買い占める謎の中国人」を紹介しよう。
https://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00069/080600001/?P=1
・『“異次元”とも形容された日銀の金融緩和とインバウンドブームが相まって、一部の都市の不動産価格は上昇の一途をたどっている。外国人観光客の増加に沸く大阪もそんな活況を呈するエリアの1つ。とりわけ労働者の町として知られる西成は外国人観光客の増加で注目を集めている場所だ。 日経ビジネスでは、9月2日号(予定)で過熱する不動産市場を分析した特集記事を掲載する。低い調達金利と、他の金融商品に比べて相対的に高い利回りを背景に、一般のビジネスパーソンから日本の不動産を割安と見る外国人投資家まで様々なマネーが国内の不動産に流れ込む。その中では、西成のようにこれまで過小評価されていたような不動産も動き始めた。 今の状況をバブルと見るか、グローバル水準に適正化していく過程と見るかは意見が分かれるかもしれない。その結論を出す前に、全国各地で起きている現象を見てみよう。 大阪市西成区――。地下鉄御堂筋線・動物園前駅を駆け上がると、キリンや象のオブジェが飾られたアーケード街にたどり着く。通天閣やジャンジャン横丁のある新世界の南隣に位置する動物園前一番街である(正式名称は飛田本通商店街)。 今から100年ほど前、にぎわいを見せる飛田遊郭に隣接したこともあり、自然発生的に商店が集まったといわれている。動物園前駅から旧飛田遊郭大門跡まで、およそ500メートルにわたって50軒以上の商店が軒を連ねる』、西成の釜ヶ崎といえば、東京の山谷と並ぶ有名な「ドヤ街」だったが、「過小評価」が見直されつつあるようだ。不動産の「バブル」も来るところまで来たということなのだろうか。
・『真っ昼間から大音量のカラオケが通りに響く  この歴史ある商店街に“異変”が起きている。カラオケ居酒屋に転換する店舗が急速に増えているのだ。飛田本通商店街振興組合の村井康夫理事長によれば、一番街では既に11店がカラオケ居酒屋だという。 商店街をぶらりとしながらカラオケ居酒屋をのぞけば、店を切り盛りしているのは片言の日本語を話す中国人女性。メニューは基本的に中華料理で、客は1曲100円のカラオケを熱唱している。 もともとは隣接する「あいりん地区(通称・釜ヶ崎)」に集まる日雇い労働者らを主に対象としたビジネスだったが、歌って飲んでも2000円程度という値ごろ感もあり、最近は新世界や天王寺界隈から流れるサラリーマンなどの2次会需要でにぎわっている。 真っ昼間から大音量のカラオケが通りに響く様子は、この商店街ならではの情景と言える』、「一番街では既に11店がカラオケ居酒屋」、「店を切り盛りしているのは片言の日本語を話す中国人女性」、「最近は新世界や天王寺界隈から流れるサラリーマンなどの2次会需要でにぎわっている」、変われば変わったものだ。
・『日経ビジネスは2002年に「不動産大革命」と題した特集記事を掲載した。今でこそ将来的に生み出すであろう利益から逆算する収益還元法で不動産を評価するのは常識だが、当時は収益還元法の考え方が浸透し始めたところで、利便性の割に賃料が低く抑えられているエリアがいくつも存在していた。 そこで、弊誌は不動産データサービスを提供しているアトラクターズ・ラボ(現スタイルアクト)の沖有人社長の協力を得て、首都圏の759駅のマンション利回りを算出、それぞれの将来性を「AAA」から「C」の9段階で格付けした。 「2002年7月22日号 不動産大革命 マンション購入安全度」 この時に最高評価のAAAを得たエリアのひとつに江東区豊洲が挙げられる。今でこそ豊洲は高層マンションや大規模商業施設が立ち並ぶ屈指の人気エリアだが、もともとは石川島播磨重工業の工場が広がる準工業地域。1990年代後半にマンション建設が始まったが、当時はららぽーと豊洲もできておらず、住宅地として人気のあるエリアではなかった』、不動産の評価が「収益還元法」に変わったなかで、「首都圏の759駅のマンション利回りを算出、それぞれの将来性を「AAA」から「C」の9段階で格付けした」、「最高評価のAAAを得たエリアのひとつに江東区豊洲」、手法の先見性は確かだったようだ。
・『利回りの取れる掘り出し物をさがせ  だが、銀座まで地下鉄で10分という圧倒的な利便性とリーズナブルな物件価格、日々進化していく町の魅力が相まって、豊洲はファミリー層が選ぶ屈指の人気エリアに発展した。 過去17年を振り返れば、不動産大革命で「AAA」や「AA」の格付けをしたエリアの中古マンション価格は20%上昇した。一方、最低評価の「C」格エリアは31%の下落である。賃料をベースにした収益還元という考え方が一般化したことで、不動産のアービトラージ(裁定取引)が働き、適正な期待利回りまで価格が適正化したのだ。 日銀による異次元の金融緩和以降、利回りを求める投資マネーの流入で不動産価格は高騰している。東京・都心部の大規模ビルの中には表面利回りで3%を切る物件も出ているほど。情報が広く行きわたったことで、利回りの取れる掘り出し物を見つけることは困難だ。 ただ、目をこらせば過小評価されている場所がないわけではない。本記事で紹介してきた大阪の動物園前一番街・二番街や隣接する釜ヶ崎、飛田新地のある山王地区などはそんな割安と見られる場所だ。現に、相対的に高い利回りを求めて様々なマネーが流入している。 動物園前一番街・二番街でカラオケ居酒屋が増加している理由を端的に語れば、中国人による“爆買い”だ。そして、その背景には一人の男がいる。盛龍不動産の林伝竜氏である。来日後、職を転々としながら動物園前商店街で不動産会社を興した苦労人だ』、中国人の不動産屋が仕掛けていたとは、さすがだ。
・『カラオケ居酒屋をつくり、投資家に貸し出す  林氏がここでやっているのはカラオケ居酒屋をつくり、投資家に貸し出すビジネスだ。商店街の空き店舗を購入後、バーカウンターと調理器具、カラオケ機材を設置し、仲間の中国人に貸し出す。実際に看板ママを雇ってカラオケ居酒屋を営業するのは借りた中国人だ。 最近は民泊業にも進出しており、カラオケ居酒屋の2階部分を民泊として外国人観光客に貸している。なかなかアグレッシブに事業を展開しているようで、取材に訪れた6月下旬に盛龍不動産を訪ねると、大阪市違法民泊撲滅チームの名刺を持つ人物と鉢合わせした。聞けば、未登録の闇民泊の調査をしているのだという。 盛龍不動産を筆頭に、中国系の不動産業者が店舗を積極的に取得するため、動物園前一番街・二番街の物件価格は上昇している。「実際の取引価格は3年前の3倍。それを牽引しているのは盛龍不動産だ」。地元の不動産業者からは驚きともやっかみともつかない声が漏れる。 福建省出身の林氏が釜ヶ崎に来たのは阪神・淡路大震災後の1996年にさかのぼる。被災地の復興需要が立ち上がる中で、雇用の機会を求めて釜ヶ崎に引き寄せられたのだ。ただ、国内景気の落ち込みのため、90年代終わりごろになると日雇いの仕事は急速に減少し始める。生活の糧を失った労働者が路上にあふれる中、日雇い家業に見切りをつけた林氏はラーメン屋に転職した。1999年のことだ。 そんな林氏がカラオケ居酒屋という業態を始めたのはリーマン・ショックの少し前。高齢化が急速に進む西成で、生活保護受給者が楽しめる場所を提供しようと考えた。そして、動物園前二番街に最初のカラオケ居酒屋を開業すると、安く遊べると高齢者の人気に。チャンスと見た林氏は空き店舗を次々に取得、カラオケ居酒屋に業態を変えていった。 現在、林氏がつくったカラオケ居酒屋は一番街と二番街に20店ほどある。その大半は日本に住む中国人に貸している。「カラオケ居酒屋を開発したのはボク。そのあとみんなマネし始めた。ボクは店をつくって貸しているだけ。みんなもうかってるよ」』、「日雇い家業」、「ラーメン屋」、「カラオケ居酒屋」と時代に合わせて職業を変えているのもたくましい。
・『星野リゾートもホテルを開業へ  釜ヶ崎周辺はJR大阪環状線・新今宮駅や動物園前駅から目と鼻の先と利便性は抜群。ただ、「昔は駅前で寝ている人も大勢いた」と手荷物預かりサービスを営むダイコクロッカーの岡西義友代表が語るように、外部の人間には近寄りがたい場所だった。林氏が空き店舗を取得できたのも、イメージの悪さから周辺の不動産価格が低く抑えられていたためだ。 それが、インバウンドの増加に伴って状況は変わりつつある。 星野リゾートは2017年に、新今宮駅の北側(浪速区)に「OMO7(おもせぶん)」という観光特化型のホテルを開業すると公表した。南海電鉄も新今宮駅至近のFP Hotels Grand 難波南を取得した。 「新今宮の周辺は心斎橋に近く、神戸にも京都にも楽に行ける。目の前は広い幹線道路で観光バスの横付けも可能。周囲のイメージも観光客には関係ない」。FP Hotels Grand 難波南を含め、新今宮駅周辺で2軒のホテルを運営するフリープラスの柿内将也氏は語る。 インバウンドの増加はビザ発給要件の緩和や円安、LCC(格安航空会社)の就航などが影響している。ただ、釜ヶ崎の構造変化と地元の簡易宿所(簡宿)事業者の地道な努力も大きい。 1960年代、70年代の高度経済成長期に活況を呈した釜ヶ崎だが、バブル崩壊後は日雇いの仕事が激減、労働者向けの簡宿も大打撃を受けた。「2000年ごろの空室率は70~80%。借金もあってどないすんねんという状況だった」。ホテル中央オアシスやホテルみかどなどの格安ホテルを運営するホテル中央グループ会長で、大阪府簡易宿所生活衛生同業組合の理事長を務める山田純範氏は振り返る。 ただ、捨てる神あれば拾う神もある。2000年にホームページを開設したところ、安価な価格に引きつけられた外国人旅行者からの問い合わせが増え始めた』、インバウンドがこんなところにまで影響しているようだ。
・『簡易宿所はバックパッカーシフトで大成功  釜ヶ崎の簡宿の広告を日本人向けに出しても仕方がない――。そう割り切った山田氏は外国語での情報発信を強化。バックパッカーとして世界中を旅していた息子が会社に参画した2004年以降は海外のバックパッカーが利用しやすいように施設を改修したり、ネット販売を強化したり、外国人シフトをさらに推し進めた。 その戦略は奏功した。 労働者の高齢化によって西成の高齢化率は40%に達しており、簡宿に住んでいた労働者は亡くなるか、サポーティブハウスなどの福祉施設に移動している。一方、2004年に9000人だったホテル中央グループの外国人宿泊者数は2018年に20万人まで拡大した。 「労働者の減少分をインバウンドで補うことができている。ウチのホテルだけでなく、同業者全体で取り組んだ結果だ」と山田氏は語る。 住民の顔ぶれが変わりつつある釜ヶ崎。その土地のポテンシャルに目をつけた人が続々と資金を投下している。 例えば、動物園前一番街の阪神高速松原線をはさんだ反対側、山王地区は木造の長屋が目立つ「ザ・下町」という風情の地域だが、路地をぶらりと歩くと、長屋を改造したこぎれいな民泊物件がそこかしこにある。玄関に貼られている緊急連絡先を見ると、中国人と思われる名前も少なくない。 西成区全体にフォーカスを広げても同様だ。西成区役所のある天下茶屋。ここも下町情緒あふれる地域だが、10分も歩けば、古民家をリノベーションした民泊物件をいくつも見つけることができる。 大阪に来る外国人観光客はLCCで関西国際空港に入る場合が多い。その多くは大阪に泊まり、大阪を拠点に京都や神戸などに足を延ばす。その文脈で見れば、天下茶屋は関空となんばを結ぶ南海電鉄の特急ラピートや空港急行が停車する主要駅であり、同駅に乗り入れている地下鉄堺筋線に乗り換えれば黒門市場のある日本橋にも近い。 このように外国人観光客にとっては抜群の立地だが、なんばや天王寺などの中心部に比べれば不動産価格はまだ割安。それゆえに、天下茶屋は民泊オーナー注目の場所になっているのだ。「天下茶屋は狙い目」。民泊オーナーでサラリーマン投資家に民泊投資を指南している新山彰二氏は語る。かつての弊誌特集「不動産大革命」における豊洲のような裁定取引が起きている』、インバウンドや「関西国際空港」が、「不動産価格はまだ割安」の地域を生み出し、「裁定取引が起きている」とはやはりダイナミックだ。
・『「中華街にして、ここをもっといい商店街にしたい」  盛龍不動産の林氏は現在、あるプロジェクトに取りつかれている。動物園前一番街・二番街の北と南、そして商店街の東西に横浜中華街風の中華門を設置、商店街全体を中華街にするという「大阪中華街プロジェクト」だ。この計画を推進するため、林氏は仲間の中国人経営者とともに華商会という団体を設立した。世界のどこに行っても中華色に染め上げる華僑らしい発想だ。 「中国にこんな(アーケードがある)立派な商店街はない。中華街にして、ここをもっといい商店街にしたい」 もっとも、降って湧いた中華街構想に地元は困惑気味だ。「4月に華商会の人々と初めて協議した。東西南北に中華門を建てて一流の中華料理店を北京から呼ぶという話だが、どこまで実現性があるのか疑問。地元としては賛成できない」と飛田本通商店街振興組合の村井理事長は言う。 中華街構想のパンフレットを見ると、2025年に224億円の売上高が見込めると試算、著名中華レストランの参画もうたっている。だが、過去10年でカラオケ居酒屋が増えているといっても、もともと中国とは何の関係もない。地元が警戒するのは当然だろう。 隣接する飛田新地の飛田新地料理組合は中国人による買収を警戒して空き家だった近隣のビルを取得、防災用の備品を備蓄する防災会館に転換した。「彼らはかなりの高値で物件を買う。ここは統率が取れているが、(高値での買い占めに)周囲の人は恐れているのではないか」。飛田新地料理組合の徳山邦浩組合長は語る。 文字通り動かない不動産は基本的に立地が全て。そして、不動産を金融商品と捉えるのであれば、物件の特性に応じた利回りに収れんしていく。それは、過去20年の歴史が証明している。 急激な開発に対する地元の反発もあり、右肩上がりで不動産価格が上がるかどうかは定かではないが、高齢化が進み、釜ヶ崎が労働者の町からインバウンドの町に変わりつつある以上、西成は10年後には様変わりしているのではないか』、林氏の「中華街構想に地元は困惑気味」、地元にすれば無理からぬところだろう。「西成は10年後には様変わりしているのではないか」、どんなになるのだろう。
タグ:不動産 東洋経済オンライン 日経ビジネスオンライン 現代ビジネス (その5)(100均の家ついに登場 深刻化する空き家の対処 空き家が増加する日本の見過ごせない課題、2022年 タワマンの「大量廃墟化」が始まることをご存じですか 不動産業界では暗黙の常識、大阪・西成を買い占める謎の中国人) 山本 久美子 「100均の家ついに登場、深刻化する空き家の対処 空き家が増加する日本の見過ごせない課題」 空き家が問題になる理由は? 問題となるのは、「その他」の中でも、使い道が決まっていない、長期間誰も住んでいない空き家だ 空き家対策特措法の効果 空き家特措法で市町村に求めた「空家等対策計画」について、2019年3月末日時点で全市区町村の約6割(60.4%)となる1051団体が策定 「特定空家等」について、2019年3月末日までに市区町村長が1万5586件の助言・指導を実施 「全国版空き家・空き地バンク」 「100均空き家」にどんな意味があるのか 「空き家ゲートウェイ」 「100均空き家」 使い物にならないと諦めている、売りたいが値がつかないので不動産会社が扱わない、といった空き家を日本中から集めて、それを活用したいというユーザーとマッチングするプラットフォームになっている 資産価値のない物件が価値をもつ 売却価格100円といっても、売却時の諸費用などがかかるし、DIYやリフォームなどの改修も自分で行う必要 「2022年、タワマンの「大量廃墟化」が始まることをご存じですか 不動産業界では暗黙の常識」 「修繕ラッシュ」が来た 築15年、400戸近いマンションに、現在の居住者は3割にも満たない。外壁に割れが目立ち、エントランス前は雑草が伸び放題になっている タワマン人気はピークにある デベロッパーにとってタワマンはまさに「打ち出の小槌」であり、いまだ根強いタワマン人気に応えるように、フロンティア開拓は進んでいる そんなタワマンブームに火が付いたのは2000年前後のこと。当時建てられた超高層マンションは早くも15~20年選手になろうとしているわけだが、ここにきて重大な問題が表面化してきた 類を見ないほどの大規模で高額な「修繕」をどうするか、ということだ 売り手はリスクを伝えない 住民の意見がまとまらない 総戸数600超の某タワーマンションでは、30年の修繕累計コストは50億円以上におよぶと見積もられている その間に見込まれる修繕積立金は半分にも満たない23億円 大規模修繕ができていないタワーマンションは次から次へと売りが出る可能性 タワマン。その姿はさながら「住む原発」といえる 「大阪・西成を買い占める謎の中国人」 西成は外国人観光客の増加で注目 西成のようにこれまで過小評価されていたような不動産も動き始めた 真っ昼間から大音量のカラオケが通りに響く 既に11店がカラオケ居酒屋 店を切り盛りしているのは片言の日本語を話す中国人女性 最近は新世界や天王寺界隈から流れるサラリーマンなどの2次会需要でにぎわっている 首都圏の759駅のマンション利回りを算出、それぞれの将来性を「AAA」から「C」の9段階で格付け この時に最高評価のAAAを得たエリアのひとつに江東区豊洲 利回りの取れる掘り出し物をさがせ カラオケ居酒屋をつくり、投資家に貸し出す 星野リゾートもホテルを開業へ 簡易宿所はバックパッカーシフトで大成功 「中華街にして、ここをもっといい商店街にしたい」 降って湧いた中華街構想に地元は困惑気味
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