不動産（その6）（タワマンの実態は「超高層レオパレス」 脆弱な外壁と修繕不可で“45年限界説”、テレワーク普及で｢オフィス｣は不要になるのか CBRE日本法人トップが語る今後の不動産市況、「不動産バブル」が日本で起きる可能性が高い理由） [産業動向]
不動産については、昨年9月8日に取上げた。久しぶりの今日は、（その6）（タワマンの実態は「超高層レオパレス」 脆弱な外壁と修繕不可で“45年限界説”、テレワーク普及で｢オフィス｣は不要になるのか CBRE日本法人トップが語る今後の不動産市況、「不動産バブル」が日本で起きる可能性が高い理由）である。
先ずは、本年3月20日付けデイリー新潮が掲載した不動産ジャーナリストの榊淳司氏による「タワマンの実態は「超高層レオパレス」 脆弱な外壁と修繕不可で“45年限界説”」を紹介しよう。
https://www.dailyshincho.jp/article/2020/03201100/?all=1&page=1
・『去年の10月12日、東海から東北にかけて襲い掛かった台風19号。これまでにない豪雨と強風は、各地に甚大な被害をもたらした。90名以上の方が亡くなり、約9万8千棟の住宅が被害を受けた。なかには跡形もなく流されたり、二度と住めなくなった住宅も少なくなかった。 その一方で、テレビや新聞、雑誌を始め、メディアで盛んに取り上げられたのが、神奈川県川崎市の武蔵小杉にあるタワーマンション2棟の浸水被害だった。下水が逆流して、電気が使えなくなるなど、一時的に「住めない」状況に追い込まれた。 被害が発生した10月13日からネット上で「トイレが使えない」、「ウンコ禁止」などあからさまな表現の書き込みが猛烈な勢いで拡散。続いて、メディアの取材が殺到した。 2棟のうち1棟は被害が比較的軽微で、数日のうちにほぼ復旧した。だが、「エレベーター使用不可」、「全階住戸内でのトイレ使用禁止」になった47階建てのタワマンでは、一応の復旧までにさらに1カ月近くかかったようだ。 戸建てに比べて、最新の設備を誇るタワマンは「災害に強い」というイメージがある。たしかに、地震で倒壊したり、水害で流されたりする心配は少ない。しかし、水も電気も来なくなれば、階段を何階も昇り降りしなければならない厄介な住宅なのだ。 タワマンは基本的に災害に弱い。そう考えるべきだろう。 台風19号は「100年に1度」とも称される激甚災害だった。タワマンの被害だけをあげつらうのは酷だという向きもあろう。しかし、タワマンの脆弱性は、何も災害時にかぎった話ではないのである。 タワマンとは一般的に、20階以上の集合住宅のことを指す。不動産や建築の専門家でもない限り、タワマンとは普通のマンションの階数を高く作ったもの、くらいにしか理解していないだろう。 ところが、タワマンの構造は19階以下の板状マンションとはかなり違う。その違いを分かりやすく言えば、タワマンは「超高層レオパレス」ともいうべき代物なのだ』、「超高層レオパレス」とは穏やかではないが、どういうことなのだろう。
・『外壁も戸境壁も脆弱 レオパレス21が建てた多くのアパートの外壁や戸境壁が、建築基準法に満たない薄い構造になっていたことはご存知の通りである。タワマンの外壁や戸境壁は、建築基準法を一応クリアしているものの、そこにはほぼ鉄筋コンクリートが使われていない。 まず外壁に使われているのはALCパネルというもの。これは「高温高圧蒸気養生された軽量気泡コンクリート」の頭文字をとって名付けられた建材で、「コンクリート」という名称を用いているものの、一般的なコンクリートとは似て非なるもの。軽量で丈夫な外壁パネル素材である。 そして、戸境壁に使われているのは乾式壁と呼ばれる素材。ここにもコンクリートは使われていない。分かりやすく言えば分厚い石膏ボードのようなもの。 私のところにマンション購入の相談にやってこられたある方は、財閥系大手が都心の一等地で開発分譲した大型のタワマンに、賃貸で住んでおられた。その方がおっしゃるには「隣の人がくしゃみをしたら、分かるんですよ。60万円も家賃を払っているのに」。掃除機をかけていても分かるらしい。それが乾式壁というものなのだ。 このALCパネルや乾式壁は、建築時には便利な建材だ。何といっても工場で大量生産したものを、現場で嵌めこめばいい。鉄筋や鉄骨を組んで、コンクリートを流し、乾かす必要がないのだ。だから、外壁や戸境壁を鉄筋コンクリートで作る通常のマンションなら、1層分を作るのに約1カ月かかるところ、タワマンの建築はひと月で2層出来てしまう。 タワマンの建設現場をご覧になったことのある方は、その建設スピードに驚かれたはずだ。タワマンはあっという間に空に向かって伸びていく。なぜなら、太い柱と床さえ鉄筋コンクリートで固めてしまえば、あとは工場から運ばれてきたALCパネルや乾式壁を嵌めこんでいけばいいのだから』、「外壁や戸境壁を鉄筋コンクリートで作る通常のマンションなら、1層分を作るのに約1カ月かかるところ、タワマンの建築はひと月で2層出来てしまう」、確かにすごい「スピード」だ。
・『このように施工はやりやすいのだが、中長期で考えるとタワマンの構造は厄介だ。通常のマンションは床と外壁の鉄筋コンクリート部分が継ぎ目なくつながっている。強力な地震で外壁に大きなひびでも入らない限り、雨水が浸入することはない。しかし、外壁にALCパネルを使っているタワマンは、いってみれば継ぎ目だらけ。継ぎ目にはコーキング剤と呼ばれる、接着と防水機能を持った粘液が使われる。これが固まって雨水の浸入を防ぐのだが、このコーキング剤は15年程度で劣化するとされている。だから、15年に1度程度、古いコーキング剤を掻き出して新しいものを注入しなければならない。 つまり、タワマンはその構造的に15年に1度程度の外壁修繕工事が必須になるのである。しかも、湾岸エリアにあるタワマンには塩分が混じった雨風が吹き付けるので、コーキング剤の劣化が早まる可能性も指摘されている。この15年が更に短くなる可能性すらあるのだ。 だが、タワマンは階数が高いため、外壁の修繕工事が通常のマンションに比べて格段に難しい。普通のマンションなら、建物のまわりに足場を組めば外壁の修繕工事は容易だ。しかし、工事用の足場は17階あたりまでしか組めない。それから上はどうするのか？ 現状では、屋上からゴンドラを吊るして作業するやり方が採用されることが多い。しかし、これだと、強風時には作業ができないので、工事期間が長くなる。タワマンは建築時には1カ月に2層が出来てしまうのに、外壁の修繕工事は1カ月に1層。60階のタワマンなら計算上43カ月もかかることになる。 さらに深刻な問題はその費用だ。通常のマンションなら、外壁の補修を伴う大規模修繕工事の費用は戸当たり100万円程度が目安だ。しかし、タワマンの場合は戸当たり200万円以上。これも昨今の人件費の高騰で、値上がり傾向にある。今後は300万円程度を見込んだ方が良い。多くのタワマンでは、何とか第1回の大規模修繕は行える。しかし、2回目はエレベーターや上下水道管の取り換えが伴うので、1回目よりも費用がかさむと考えるべきだろう。 だから毎月徴収する修繕積立金の値上げが必要となる。値上げには、管理組合の総会で値上げ議案の議決という手続きを経る必要がある。賛成多数で値上げしても、経済的に払えない人も出てくる。 2回目の大規模修繕を乗り越えても、3回目はどうだろうか。おおよそ建築後45年から50年あたり。私は半分以上のタワマンでは、住民の経済的理由などで3回目以降の大規模修繕は不可能になると予測する。 通常のマンションは、細やかにメンテナンスを行えば50年以上住めるのはほぼ確実。現に60年以上も十分使用に耐えたマンションもあった。だが、タワマンに限っては「45年限界説」が有力そうである。（榊氏の略歴はリンク先参照）』、「タワマンは建築時には1カ月に2層が出来てしまうのに、外壁の修繕工事は1カ月に1層。60階のタワマンなら計算上43カ月もかかることになる」、「通常のマンションなら、外壁の補修を伴う大規模修繕工事の費用は戸当たり100万円程度が目安だ。しかし、タワマンの場合は戸当たり200万円以上・・・今後は300万円程度」、「タワマンに限っては「45年限界説」が有力そう」、入居者はこんな事情を知らない人が大半だろう。「メンテナンス」時期を迎えるにつれ、大きな社会問題になるだろう。
次に、8月15日付け東洋経済オンライン「テレワーク普及で｢オフィス｣は不要になるのか CBRE日本法人トップが語る今後の不動産市況」を紹介しよう。
https://toyokeizai.net/articles/-/369052
・『不動産業界では、コロナ禍でホテルや商業施設の稼働が落ち込む一方、賃貸住宅や物流施設は堅調に推移するなど収益性に二極化が生じている。不動産の過半を占めるオフィスについても、テレワークの普及で不要論がささやかれる中、今後の不動産市況をどう見るべきか。日本国内でも不動産の取引仲介や運用、オフィス移転などを手がける、アメリカの不動産サービス大手CBRE・日本法人の坂口英治社長に聞いた（Qは聞き手の質問、Aは坂口氏の回答）』、興味深そうだ。
・『「不動産はむしろ見直されている」 Q：投資家の不動産投資意欲に変化はありますか。 A：当初はどれくらい価格が下がるかを見定めていたが、外資系ファンドを中心に、いよいよ痺れを切らした。年間の投資目標を見据えて投資しなければならない彼らにとっては、コロナ禍でも物流施設や賃貸住宅、データセンターといった賃料の下落リスクが限定的な物件なら投資しない理由はない。おっかなびっくりというよりも、これ以上我慢できずに買えるものを買いに行く、という状況だ。 今年3月に起きた株式市場の暴落を見て、機関投資家は株式のボラティリティの高さを意識した。他方で、不動産はキャッシュフローさえ安定していれば時価評価で一気に落ちるわけではないため、投資家から見直されている。 Q：お金を遊ばせたくないということでしょうか？ A：そう。特に先進国では高齢化が進んで、年金投資家の声が強くなっている。彼らは一過性のキャピタルゲインよりも安定したリターンを求めるため、利回りが付いている投資商品にはお金が殺到している。 とりわけ物流施設では3％台の利回りが当たり前になってきている。江東区や羽田、千葉の湾岸部といった好立地なら、都心のグレードAオフィスビル並みのキャップレートに追いついてきている。それでもEコーマス需要の高まりを考えれば、立地がよければ買い手はつく。今後3％を切る物件が出てきてもおかしくない。 Q：過熱感がある？ A：すべての不動産に資金が集まっているわけではない。ホテルや都市部の商業施設にはローンが付かず、イールドギャップ（投資利回りと借入金利の差）が取れない。現在のテナントが退去した後、埋め戻しができるのかという心配もあり、われわれでもマーケット予測が難しい』、「機関投資家は株式のボラティリティの高さを意識した。他方で、不動産は・・・投資家から見直されている」、なるほど。
・『Q：不振のホテルをあえて取得するオポチュニスティック（高リスク高リターン）な投資家もいるようです。 みんなそれをしたいはずだ。だが、ローンが付かないため出せる価格が非常に低く、その価格では物件オーナーが抱えるローンさえ返済できない。金融機関側には今のところ返済を迫る動きがないため、オーナーにとっては無理に売却するよりも金融機関と（条件変更などの）交渉をしたほうが得策だ。 Q：不動産の大部分を占めるオフィスビルの動向は？ A：オフィス移転の相談は今年7月に入ってから増えている。売り上げが激減しているため固定費を削減しないと存続が危うい、銀行に自助努力を見せないといけないというテナントが多い。ただ、実際に移転や退去を進めるというよりは、どんな選択肢があるかを机の上に並べている（検討している）状態だ。 普通借家契約で入居しているなら退去に要する期間、原状回復費用、次のビルへの移転費用、移転先でフリーレントが付けられそうか。あるいは、（中途解約が原則不可能な）定期借家契約なら、居抜きや転貸での退去が可能か、ビルオーナーの承諾をどのように得るか、などのシミュレーションを行っている。 われわれはビルオーナーの特性を知っている。オーナーによってはビルに入居しているテナントと同じ業種を入居させることはダメ、エレベーターの混むコールセンターのような業態はダメ、といったルールもある。最近では、ビルオーナーに営業に行っても断られることが少なくなった。みな他社の動向を知りたいので、まずは話を聞いてみようというスタンスだ』、現在のところは、「他社の動向」をにらんだ模様眺めの段階にあるようだが、1社が交渉・移転段階に進むと、一斉に動き出す可能性がありそうだ。
・『オフィスへの考え方は二極化する Q：「オフィス不要論」が叫ばれています。 A：在宅勤務が機能していると胸を張っている経営者がいるが、それは裏を返せば自社のオフィスがこれまで何も生み出していなかったと認めているようなものだ。通勤に時間をかけて会社に来ても、「1＋1＝2」になっていなかった。 オフィスは毎月賃料がかかる点で確かにコストだ。他方で、よい立地によい環境のオフィスを構えることが将来の成長につながる、などと投資として捉える企業もいる。在宅勤務ではこれまで築き上げてきた企業文化が維持できなくなってしまうし、社員教育も難しい。テナントからは、「海外でのオフィスのトレンドを教えてほしい」といった相談も来ている。 足元では企業業績に余裕がなく、また自社にとってどんなオフィスが必要かも手探り状態だが、もう少し時間が経てば企業の間でのオフィスに対する考え方は二極化（コストと考えるか、将来への成長投資と捉えるか）してくるだろう』、「オフィスへの考え方」はどちらに落ち着くのだろう。
第三に、10月16日付けダイヤモンド・オンラインが掲載した株式会社さくら事務所創業者・会長の長嶋 修氏による「「不動産バブル」が日本で起きる可能性が高い理由」を紹介しよう。
https://diamond.jp/articles/-/251358
・『不動産市場は減速したがバブル崩壊は起きていない 今年4月の新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言の発令以降、不動産市場に大激変が起きた。インバウンド需要を見込んでいたホテル、飲食店などの商業系は自粛ムードで閑古鳥が鳴く日々が続いた。こうした中、民主党から自民党に政権交代した2012年12月以降、長らく続いてきた不動産市場の上昇基調にもブレーキがかかり、「バブル崩壊か？」といった声も各種メディアから聞こえた。 しかし結論を言えば、そうしたことは一切起こっていない。理由は簡単で、1990年代やリーマン・ショック前のバブル崩壊とは異なり、今回は日米欧の同時金融緩和、とりわけ日米は無制限金融緩和を行うことで、金融システムが崩壊することを阻止したためだ。一時1万6000円台をつけた日経平均株価も現在は2万3000円台と、すっかりコロナ禍前の水準に戻っている。 国土交通省が8月29日発表した7月1日時点の基準地価は、全国平均（全用途）の変動率が前年比マイナス0.6％と、2017年以来3年ぶりの下落。商業地はマイナス0.3％と5年ぶりに下落に転じ、昨年、28年ぶりに上昇した地方圏の商業地は再び下落に転じた。住宅地はマイナス0.7％と下落幅を拡大させている。 以下、商業地と住宅地の状況について、詳しく見ていこう』、「不動産市場は減速したがバブル崩壊は起きていない」、とは一安心だ。
・『インバウンド需要の激減で不透明感が強まる商業地 商業地は新型コロナの影響が最も大きかった分野だ。地価押し上げの大きな要因となっていたインバウンド需要が今年に入って激減し、不透明感が強まっている。訪日外国人客がほぼ消滅したことに加え、緊急事態宣言などによる外出自粛や店舗への休業要請で国内の経済活動も大幅に停滞した。 かつてホテルや商業施設用の不動産取引が活況だった地方の観光地や、東京の銀座や新宿、大阪の道頓堀付近など、繁華街エリアにおいて値下がりが目立つ。 最高価格は東京都中央区の「明治屋銀座ビル」で、1平方メートル当たり4100万円。また、最も上昇率が大きかったのは住宅地、商業地とも、リゾート開発が活発な沖縄県宮古島市でプラス30％を超えた。 地域別では地方圏と名古屋圏の下げが大きい一方、札幌、仙台、広島、福岡の底堅さも目立つ。三大都市圏より高利回りを求めた投資マネーが流れ込み再開発が進んでいるためだ。 ホテル投資は今後しばらく冷え込むことになりそうだが、心配ない。そもそも都市部のホテル用地は新築マンション用地取得と競合しており、昨今は取得単価の高いホテルが圧勝してきた。そのため、新築マンションは年々発売戸数を減らしており、ホテルが撤退してもマンション用地に取って代わるだけだ。 東京・銀座に象徴される商業地も、仮に現在の店舗が撤退してもニーズは高く、多少の賃料下げはあってもすぐに埋まるだろう』、「ホテルが撤退してもマンション用地に取って代わるだけ」、なるほど。
・『コロナ前の活況に戻りつつある住宅地 東京、大阪、名古屋の3大都市圏の住宅地はすべてマイナスとなり、東京、大阪が下落したのは7年ぶり、名古屋は8年ぶりだ。 また、地方圏は住宅地がマイナス0.9％と下落幅が拡大。札幌、仙台、広島、福岡の4市は住宅地がプラス3.6％、商業地がプラス6.1％といずれも上昇を維持したものの、伸び率は縮んだ。 ところが現場は活況だ。 新築・中古の一戸建て市場は、一時は半減したものの、今では緊急事態宣言中のマイナス分を上回る勢いである。 マンションについても、8月の首都圏中古マンション取引件数は前年同月比プラス18.2％、平均価格は同プラス5.3％と絶好調。都心3区（千代田・中央・港区）の中古マンション成約平米単価は過去最高を更新した。 首都圏新築マンション発売戸数は前年同月比8.2％減だが都区部以外は大幅増で、契約率も68.5％と順調だ。 図表1:都心3区中古マンションの「在庫数」と「成約単価」（リンク先参照） 「コロナで都心居住が見直され、郊外や地方への移住が増える」「リモートワーク（在宅勤務）でオフィスの空室率が高まる」といった言説も、現実のものとはならなかった』、最後の部分は意外な感じがする。
・『世界的に割安感がある日本の不動産市場 日米欧が協調する形で大規模な金融緩和が行われ金融システムが維持されたことで、コロナによる経済的打撃が相対的に低く、かつ、空室率が低くて割安感のある、日本の不動産を物色する動きが活発化している。 とはいえ、投資マネーが向かう先は東京を中心とした大都市などが中心。価格帯でいえば100億円以上といった、ある程度のロットの不動産に限定されるためだ。 アベノミクス以降、国内不動産市場は「（1）価値維持ないしは上昇（市場全体の15％）」「（2）緩やかに下落（同70％）」「（3）無価値（同15％）」と極端な三極化が進行してきた。この先、（1）の不動産市場だけは、1980年後半以降にみられたバブル的な局面に突入する可能性もある。 ここでいう「バブル的」とは、例えば「マイナス利回りでの取引」だ。 90年バブル期やリーマン前のプチバブル期には不動産の買いが買いを呼び、得られる賃料を勘案すると利回りがマイナスとなってしまう価格帯での取引が散見された。その理屈は「賃料上昇は後からついてくる」といったもの。 今後、なかば実体経済を無視する形で、世界的に見ても相対的に割安感のある日本の不動産が、国内・海外マネーの標的になる可能性がある』、かつては、「日本の不動産」は「割高」と言われてきたが、いつの間にか逆の評価に変わったようだ。
・『商業用不動産の投資額で東京が世界一に 筆者は10月1日放送のＮＨＫ「クローズアップ現代＋」に出演。世界的なコロナ禍の中、東京の不動産に注目が集まっており、1980年型の不動産バブルの兆しが垣間見えることを説明した。 2020年上半期の世界の商業用不動産投資額をみると、第2四半期の投資額は前年同期比55％減の1070億ドルとなり、新型コロナウイルスの影響が露呈した。渡航制限、経済への打撃、先行き不透明感など3月中旬から6月初旬にかけて新型コロナの影響が顕著となり、第2四半期の投資額はすべての地域において大幅な減少となった。 ところが、東京だけは投資の勢いが衰えていないのだ。都市別投資額をみると、第1四半期に続き東京が前年並みの150億ドルで1位に躍り出た一方、2位のニューヨークは109億ドルと4割減、3位のパリは83億ドルと3割減だ。落ち込みの大きいところではロサンゼルス54％減、上海48％減などが目立つ。 図表2:商業用不動産投資額 地域別（リンク先参照） 図表3:2020年上半期 投資活動が最も活発な10都市（リンク先参照）』、「商業用不動産の投資額で東京が世界一に」、初めて知ったが、やはり「割安感」があるからなのだろうか。
・『90年代のようなバブルが再び起きる可能性も コロナ禍で日米欧とも史上空前の財政出動と金融緩和、とりわけ日米は無制限金融緩和をアナウンスすることで、リーマン・ショックのような金融システム破綻が回避され、当面の資金繰り不安がなくなると、市場には膨大なマネーが残る。 同時に日米欧はもちろん、新興国も一斉に利下げに動いた結果、世界中から金利が消えようとしている。 岡三証券によると、主要20カ国のうち、1年物金利がマイナスになったのは日欧15カ国。米国やカナダ、オーストラリアでも6年物まで年0.5％未満に下がり、明確なプラス水準を維持しているのは中国とインドだ。 国債・社債が運用益を生まなくなった今、あふれるマネーをどこに振り向けるのか。不動産は有望な選択肢ではあるが、とはいえ大きなリスクは取れない。 そうした中、相対的にコロナの感染者・死者数が少なく、経済的影響も小さかった日本の、とりわけ東京の不動産に資金が向かうのは必然ともいえるのだ。 アメリカ・ニューヨーク市はコロナ陽性率の上昇に伴い、市内の一部で2週間の学校閉鎖や事業の営業停止を実施。フランス・パリ首都圏もコロナ警戒レベルを最大に引き上げ、バー閉鎖など再び経済活動が停滞する。 そんな中、日本は「Go To トラベル」の対象に東京が追加されるなど、経済活動を回復させつつある。 日本の不動産市場の一部が過熱し始めた理由は、国内外からの投資マネーの増加だけではない。 日本政府や日銀は不動産市場を下支えしている。コロナの影響で収入が減った個人事業主などを支援する家賃支援給付金は、事実上、不動産市場への公的資金注入である。また、日銀によるＲＥＩＴやＥＴＦの買い入れ倍増は不動産・株式市場支援策だ。 こうしたことから、不動産や株式などのリスク資産の上昇を契機とした90年代のようなバブルが発生する可能性は高いと筆者は見ている』、「日本政府や日銀は不動産市場を下支えしている」、「バブルが発生する可能性は高いと筆者は見ている」、不吉なご託宣だ。
先ずは、本年3月20日付けデイリー新潮が掲載した不動産ジャーナリストの榊淳司氏による「タワマンの実態は「超高層レオパレス」 脆弱な外壁と修繕不可で“45年限界説”」を紹介しよう。
https://www.dailyshincho.jp/article/2020/03201100/?all=1&page=1
・『去年の10月12日、東海から東北にかけて襲い掛かった台風19号。これまでにない豪雨と強風は、各地に甚大な被害をもたらした。90名以上の方が亡くなり、約9万8千棟の住宅が被害を受けた。なかには跡形もなく流されたり、二度と住めなくなった住宅も少なくなかった。 その一方で、テレビや新聞、雑誌を始め、メディアで盛んに取り上げられたのが、神奈川県川崎市の武蔵小杉にあるタワーマンション2棟の浸水被害だった。下水が逆流して、電気が使えなくなるなど、一時的に「住めない」状況に追い込まれた。 被害が発生した10月13日からネット上で「トイレが使えない」、「ウンコ禁止」などあからさまな表現の書き込みが猛烈な勢いで拡散。続いて、メディアの取材が殺到した。 2棟のうち1棟は被害が比較的軽微で、数日のうちにほぼ復旧した。だが、「エレベーター使用不可」、「全階住戸内でのトイレ使用禁止」になった47階建てのタワマンでは、一応の復旧までにさらに1カ月近くかかったようだ。 戸建てに比べて、最新の設備を誇るタワマンは「災害に強い」というイメージがある。たしかに、地震で倒壊したり、水害で流されたりする心配は少ない。しかし、水も電気も来なくなれば、階段を何階も昇り降りしなければならない厄介な住宅なのだ。 タワマンは基本的に災害に弱い。そう考えるべきだろう。 台風19号は「100年に1度」とも称される激甚災害だった。タワマンの被害だけをあげつらうのは酷だという向きもあろう。しかし、タワマンの脆弱性は、何も災害時にかぎった話ではないのである。 タワマンとは一般的に、20階以上の集合住宅のことを指す。不動産や建築の専門家でもない限り、タワマンとは普通のマンションの階数を高く作ったもの、くらいにしか理解していないだろう。 ところが、タワマンの構造は19階以下の板状マンションとはかなり違う。その違いを分かりやすく言えば、タワマンは「超高層レオパレス」ともいうべき代物なのだ』、「超高層レオパレス」とは穏やかではないが、どういうことなのだろう。
・『外壁も戸境壁も脆弱 レオパレス21が建てた多くのアパートの外壁や戸境壁が、建築基準法に満たない薄い構造になっていたことはご存知の通りである。タワマンの外壁や戸境壁は、建築基準法を一応クリアしているものの、そこにはほぼ鉄筋コンクリートが使われていない。 まず外壁に使われているのはALCパネルというもの。これは「高温高圧蒸気養生された軽量気泡コンクリート」の頭文字をとって名付けられた建材で、「コンクリート」という名称を用いているものの、一般的なコンクリートとは似て非なるもの。軽量で丈夫な外壁パネル素材である。 そして、戸境壁に使われているのは乾式壁と呼ばれる素材。ここにもコンクリートは使われていない。分かりやすく言えば分厚い石膏ボードのようなもの。 私のところにマンション購入の相談にやってこられたある方は、財閥系大手が都心の一等地で開発分譲した大型のタワマンに、賃貸で住んでおられた。その方がおっしゃるには「隣の人がくしゃみをしたら、分かるんですよ。60万円も家賃を払っているのに」。掃除機をかけていても分かるらしい。それが乾式壁というものなのだ。 このALCパネルや乾式壁は、建築時には便利な建材だ。何といっても工場で大量生産したものを、現場で嵌めこめばいい。鉄筋や鉄骨を組んで、コンクリートを流し、乾かす必要がないのだ。だから、外壁や戸境壁を鉄筋コンクリートで作る通常のマンションなら、1層分を作るのに約1カ月かかるところ、タワマンの建築はひと月で2層出来てしまう。 タワマンの建設現場をご覧になったことのある方は、その建設スピードに驚かれたはずだ。タワマンはあっという間に空に向かって伸びていく。なぜなら、太い柱と床さえ鉄筋コンクリートで固めてしまえば、あとは工場から運ばれてきたALCパネルや乾式壁を嵌めこんでいけばいいのだから』、「外壁や戸境壁を鉄筋コンクリートで作る通常のマンションなら、1層分を作るのに約1カ月かかるところ、タワマンの建築はひと月で2層出来てしまう」、確かにすごい「スピード」だ。
・『このように施工はやりやすいのだが、中長期で考えるとタワマンの構造は厄介だ。通常のマンションは床と外壁の鉄筋コンクリート部分が継ぎ目なくつながっている。強力な地震で外壁に大きなひびでも入らない限り、雨水が浸入することはない。しかし、外壁にALCパネルを使っているタワマンは、いってみれば継ぎ目だらけ。継ぎ目にはコーキング剤と呼ばれる、接着と防水機能を持った粘液が使われる。これが固まって雨水の浸入を防ぐのだが、このコーキング剤は15年程度で劣化するとされている。だから、15年に1度程度、古いコーキング剤を掻き出して新しいものを注入しなければならない。 つまり、タワマンはその構造的に15年に1度程度の外壁修繕工事が必須になるのである。しかも、湾岸エリアにあるタワマンには塩分が混じった雨風が吹き付けるので、コーキング剤の劣化が早まる可能性も指摘されている。この15年が更に短くなる可能性すらあるのだ。 だが、タワマンは階数が高いため、外壁の修繕工事が通常のマンションに比べて格段に難しい。普通のマンションなら、建物のまわりに足場を組めば外壁の修繕工事は容易だ。しかし、工事用の足場は17階あたりまでしか組めない。それから上はどうするのか？ 現状では、屋上からゴンドラを吊るして作業するやり方が採用されることが多い。しかし、これだと、強風時には作業ができないので、工事期間が長くなる。タワマンは建築時には1カ月に2層が出来てしまうのに、外壁の修繕工事は1カ月に1層。60階のタワマンなら計算上43カ月もかかることになる。 さらに深刻な問題はその費用だ。通常のマンションなら、外壁の補修を伴う大規模修繕工事の費用は戸当たり100万円程度が目安だ。しかし、タワマンの場合は戸当たり200万円以上。これも昨今の人件費の高騰で、値上がり傾向にある。今後は300万円程度を見込んだ方が良い。多くのタワマンでは、何とか第1回の大規模修繕は行える。しかし、2回目はエレベーターや上下水道管の取り換えが伴うので、1回目よりも費用がかさむと考えるべきだろう。 だから毎月徴収する修繕積立金の値上げが必要となる。値上げには、管理組合の総会で値上げ議案の議決という手続きを経る必要がある。賛成多数で値上げしても、経済的に払えない人も出てくる。 2回目の大規模修繕を乗り越えても、3回目はどうだろうか。おおよそ建築後45年から50年あたり。私は半分以上のタワマンでは、住民の経済的理由などで3回目以降の大規模修繕は不可能になると予測する。 通常のマンションは、細やかにメンテナンスを行えば50年以上住めるのはほぼ確実。現に60年以上も十分使用に耐えたマンションもあった。だが、タワマンに限っては「45年限界説」が有力そうである。（榊氏の略歴はリンク先参照）』、「タワマンは建築時には1カ月に2層が出来てしまうのに、外壁の修繕工事は1カ月に1層。60階のタワマンなら計算上43カ月もかかることになる」、「通常のマンションなら、外壁の補修を伴う大規模修繕工事の費用は戸当たり100万円程度が目安だ。しかし、タワマンの場合は戸当たり200万円以上・・・今後は300万円程度」、「タワマンに限っては「45年限界説」が有力そう」、入居者はこんな事情を知らない人が大半だろう。「メンテナンス」時期を迎えるにつれ、大きな社会問題になるだろう。
次に、8月15日付け東洋経済オンライン「テレワーク普及で｢オフィス｣は不要になるのか CBRE日本法人トップが語る今後の不動産市況」を紹介しよう。
https://toyokeizai.net/articles/-/369052
・『不動産業界では、コロナ禍でホテルや商業施設の稼働が落ち込む一方、賃貸住宅や物流施設は堅調に推移するなど収益性に二極化が生じている。不動産の過半を占めるオフィスについても、テレワークの普及で不要論がささやかれる中、今後の不動産市況をどう見るべきか。日本国内でも不動産の取引仲介や運用、オフィス移転などを手がける、アメリカの不動産サービス大手CBRE・日本法人の坂口英治社長に聞いた（Qは聞き手の質問、Aは坂口氏の回答）』、興味深そうだ。
・『「不動産はむしろ見直されている」 Q：投資家の不動産投資意欲に変化はありますか。 A：当初はどれくらい価格が下がるかを見定めていたが、外資系ファンドを中心に、いよいよ痺れを切らした。年間の投資目標を見据えて投資しなければならない彼らにとっては、コロナ禍でも物流施設や賃貸住宅、データセンターといった賃料の下落リスクが限定的な物件なら投資しない理由はない。おっかなびっくりというよりも、これ以上我慢できずに買えるものを買いに行く、という状況だ。 今年3月に起きた株式市場の暴落を見て、機関投資家は株式のボラティリティの高さを意識した。他方で、不動産はキャッシュフローさえ安定していれば時価評価で一気に落ちるわけではないため、投資家から見直されている。 Q：お金を遊ばせたくないということでしょうか？ A：そう。特に先進国では高齢化が進んで、年金投資家の声が強くなっている。彼らは一過性のキャピタルゲインよりも安定したリターンを求めるため、利回りが付いている投資商品にはお金が殺到している。 とりわけ物流施設では3％台の利回りが当たり前になってきている。江東区や羽田、千葉の湾岸部といった好立地なら、都心のグレードAオフィスビル並みのキャップレートに追いついてきている。それでもEコーマス需要の高まりを考えれば、立地がよければ買い手はつく。今後3％を切る物件が出てきてもおかしくない。 Q：過熱感がある？ A：すべての不動産に資金が集まっているわけではない。ホテルや都市部の商業施設にはローンが付かず、イールドギャップ（投資利回りと借入金利の差）が取れない。現在のテナントが退去した後、埋め戻しができるのかという心配もあり、われわれでもマーケット予測が難しい』、「機関投資家は株式のボラティリティの高さを意識した。他方で、不動産は・・・投資家から見直されている」、なるほど。
・『Q：不振のホテルをあえて取得するオポチュニスティック（高リスク高リターン）な投資家もいるようです。 みんなそれをしたいはずだ。だが、ローンが付かないため出せる価格が非常に低く、その価格では物件オーナーが抱えるローンさえ返済できない。金融機関側には今のところ返済を迫る動きがないため、オーナーにとっては無理に売却するよりも金融機関と（条件変更などの）交渉をしたほうが得策だ。 Q：不動産の大部分を占めるオフィスビルの動向は？ A：オフィス移転の相談は今年7月に入ってから増えている。売り上げが激減しているため固定費を削減しないと存続が危うい、銀行に自助努力を見せないといけないというテナントが多い。ただ、実際に移転や退去を進めるというよりは、どんな選択肢があるかを机の上に並べている（検討している）状態だ。 普通借家契約で入居しているなら退去に要する期間、原状回復費用、次のビルへの移転費用、移転先でフリーレントが付けられそうか。あるいは、（中途解約が原則不可能な）定期借家契約なら、居抜きや転貸での退去が可能か、ビルオーナーの承諾をどのように得るか、などのシミュレーションを行っている。 われわれはビルオーナーの特性を知っている。オーナーによってはビルに入居しているテナントと同じ業種を入居させることはダメ、エレベーターの混むコールセンターのような業態はダメ、といったルールもある。最近では、ビルオーナーに営業に行っても断られることが少なくなった。みな他社の動向を知りたいので、まずは話を聞いてみようというスタンスだ』、現在のところは、「他社の動向」をにらんだ模様眺めの段階にあるようだが、1社が交渉・移転段階に進むと、一斉に動き出す可能性がありそうだ。
・『オフィスへの考え方は二極化する Q：「オフィス不要論」が叫ばれています。 A：在宅勤務が機能していると胸を張っている経営者がいるが、それは裏を返せば自社のオフィスがこれまで何も生み出していなかったと認めているようなものだ。通勤に時間をかけて会社に来ても、「1＋1＝2」になっていなかった。 オフィスは毎月賃料がかかる点で確かにコストだ。他方で、よい立地によい環境のオフィスを構えることが将来の成長につながる、などと投資として捉える企業もいる。在宅勤務ではこれまで築き上げてきた企業文化が維持できなくなってしまうし、社員教育も難しい。テナントからは、「海外でのオフィスのトレンドを教えてほしい」といった相談も来ている。 足元では企業業績に余裕がなく、また自社にとってどんなオフィスが必要かも手探り状態だが、もう少し時間が経てば企業の間でのオフィスに対する考え方は二極化（コストと考えるか、将来への成長投資と捉えるか）してくるだろう』、「オフィスへの考え方」はどちらに落ち着くのだろう。
第三に、10月16日付けダイヤモンド・オンラインが掲載した株式会社さくら事務所創業者・会長の長嶋 修氏による「「不動産バブル」が日本で起きる可能性が高い理由」を紹介しよう。
https://diamond.jp/articles/-/251358
・『不動産市場は減速したがバブル崩壊は起きていない 今年4月の新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言の発令以降、不動産市場に大激変が起きた。インバウンド需要を見込んでいたホテル、飲食店などの商業系は自粛ムードで閑古鳥が鳴く日々が続いた。こうした中、民主党から自民党に政権交代した2012年12月以降、長らく続いてきた不動産市場の上昇基調にもブレーキがかかり、「バブル崩壊か？」といった声も各種メディアから聞こえた。 しかし結論を言えば、そうしたことは一切起こっていない。理由は簡単で、1990年代やリーマン・ショック前のバブル崩壊とは異なり、今回は日米欧の同時金融緩和、とりわけ日米は無制限金融緩和を行うことで、金融システムが崩壊することを阻止したためだ。一時1万6000円台をつけた日経平均株価も現在は2万3000円台と、すっかりコロナ禍前の水準に戻っている。 国土交通省が8月29日発表した7月1日時点の基準地価は、全国平均（全用途）の変動率が前年比マイナス0.6％と、2017年以来3年ぶりの下落。商業地はマイナス0.3％と5年ぶりに下落に転じ、昨年、28年ぶりに上昇した地方圏の商業地は再び下落に転じた。住宅地はマイナス0.7％と下落幅を拡大させている。 以下、商業地と住宅地の状況について、詳しく見ていこう』、「不動産市場は減速したがバブル崩壊は起きていない」、とは一安心だ。
・『インバウンド需要の激減で不透明感が強まる商業地 商業地は新型コロナの影響が最も大きかった分野だ。地価押し上げの大きな要因となっていたインバウンド需要が今年に入って激減し、不透明感が強まっている。訪日外国人客がほぼ消滅したことに加え、緊急事態宣言などによる外出自粛や店舗への休業要請で国内の経済活動も大幅に停滞した。 かつてホテルや商業施設用の不動産取引が活況だった地方の観光地や、東京の銀座や新宿、大阪の道頓堀付近など、繁華街エリアにおいて値下がりが目立つ。 最高価格は東京都中央区の「明治屋銀座ビル」で、1平方メートル当たり4100万円。また、最も上昇率が大きかったのは住宅地、商業地とも、リゾート開発が活発な沖縄県宮古島市でプラス30％を超えた。 地域別では地方圏と名古屋圏の下げが大きい一方、札幌、仙台、広島、福岡の底堅さも目立つ。三大都市圏より高利回りを求めた投資マネーが流れ込み再開発が進んでいるためだ。 ホテル投資は今後しばらく冷え込むことになりそうだが、心配ない。そもそも都市部のホテル用地は新築マンション用地取得と競合しており、昨今は取得単価の高いホテルが圧勝してきた。そのため、新築マンションは年々発売戸数を減らしており、ホテルが撤退してもマンション用地に取って代わるだけだ。 東京・銀座に象徴される商業地も、仮に現在の店舗が撤退してもニーズは高く、多少の賃料下げはあってもすぐに埋まるだろう』、「ホテルが撤退してもマンション用地に取って代わるだけ」、なるほど。
・『コロナ前の活況に戻りつつある住宅地 東京、大阪、名古屋の3大都市圏の住宅地はすべてマイナスとなり、東京、大阪が下落したのは7年ぶり、名古屋は8年ぶりだ。 また、地方圏は住宅地がマイナス0.9％と下落幅が拡大。札幌、仙台、広島、福岡の4市は住宅地がプラス3.6％、商業地がプラス6.1％といずれも上昇を維持したものの、伸び率は縮んだ。 ところが現場は活況だ。 新築・中古の一戸建て市場は、一時は半減したものの、今では緊急事態宣言中のマイナス分を上回る勢いである。 マンションについても、8月の首都圏中古マンション取引件数は前年同月比プラス18.2％、平均価格は同プラス5.3％と絶好調。都心3区（千代田・中央・港区）の中古マンション成約平米単価は過去最高を更新した。 首都圏新築マンション発売戸数は前年同月比8.2％減だが都区部以外は大幅増で、契約率も68.5％と順調だ。 図表1:都心3区中古マンションの「在庫数」と「成約単価」（リンク先参照） 「コロナで都心居住が見直され、郊外や地方への移住が増える」「リモートワーク（在宅勤務）でオフィスの空室率が高まる」といった言説も、現実のものとはならなかった』、最後の部分は意外な感じがする。
・『世界的に割安感がある日本の不動産市場 日米欧が協調する形で大規模な金融緩和が行われ金融システムが維持されたことで、コロナによる経済的打撃が相対的に低く、かつ、空室率が低くて割安感のある、日本の不動産を物色する動きが活発化している。 とはいえ、投資マネーが向かう先は東京を中心とした大都市などが中心。価格帯でいえば100億円以上といった、ある程度のロットの不動産に限定されるためだ。 アベノミクス以降、国内不動産市場は「（1）価値維持ないしは上昇（市場全体の15％）」「（2）緩やかに下落（同70％）」「（3）無価値（同15％）」と極端な三極化が進行してきた。この先、（1）の不動産市場だけは、1980年後半以降にみられたバブル的な局面に突入する可能性もある。 ここでいう「バブル的」とは、例えば「マイナス利回りでの取引」だ。 90年バブル期やリーマン前のプチバブル期には不動産の買いが買いを呼び、得られる賃料を勘案すると利回りがマイナスとなってしまう価格帯での取引が散見された。その理屈は「賃料上昇は後からついてくる」といったもの。 今後、なかば実体経済を無視する形で、世界的に見ても相対的に割安感のある日本の不動産が、国内・海外マネーの標的になる可能性がある』、かつては、「日本の不動産」は「割高」と言われてきたが、いつの間にか逆の評価に変わったようだ。
・『商業用不動産の投資額で東京が世界一に 筆者は10月1日放送のＮＨＫ「クローズアップ現代＋」に出演。世界的なコロナ禍の中、東京の不動産に注目が集まっており、1980年型の不動産バブルの兆しが垣間見えることを説明した。 2020年上半期の世界の商業用不動産投資額をみると、第2四半期の投資額は前年同期比55％減の1070億ドルとなり、新型コロナウイルスの影響が露呈した。渡航制限、経済への打撃、先行き不透明感など3月中旬から6月初旬にかけて新型コロナの影響が顕著となり、第2四半期の投資額はすべての地域において大幅な減少となった。 ところが、東京だけは投資の勢いが衰えていないのだ。都市別投資額をみると、第1四半期に続き東京が前年並みの150億ドルで1位に躍り出た一方、2位のニューヨークは109億ドルと4割減、3位のパリは83億ドルと3割減だ。落ち込みの大きいところではロサンゼルス54％減、上海48％減などが目立つ。 図表2:商業用不動産投資額 地域別（リンク先参照） 図表3:2020年上半期 投資活動が最も活発な10都市（リンク先参照）』、「商業用不動産の投資額で東京が世界一に」、初めて知ったが、やはり「割安感」があるからなのだろうか。
・『90年代のようなバブルが再び起きる可能性も コロナ禍で日米欧とも史上空前の財政出動と金融緩和、とりわけ日米は無制限金融緩和をアナウンスすることで、リーマン・ショックのような金融システム破綻が回避され、当面の資金繰り不安がなくなると、市場には膨大なマネーが残る。 同時に日米欧はもちろん、新興国も一斉に利下げに動いた結果、世界中から金利が消えようとしている。 岡三証券によると、主要20カ国のうち、1年物金利がマイナスになったのは日欧15カ国。米国やカナダ、オーストラリアでも6年物まで年0.5％未満に下がり、明確なプラス水準を維持しているのは中国とインドだ。 国債・社債が運用益を生まなくなった今、あふれるマネーをどこに振り向けるのか。不動産は有望な選択肢ではあるが、とはいえ大きなリスクは取れない。 そうした中、相対的にコロナの感染者・死者数が少なく、経済的影響も小さかった日本の、とりわけ東京の不動産に資金が向かうのは必然ともいえるのだ。 アメリカ・ニューヨーク市はコロナ陽性率の上昇に伴い、市内の一部で2週間の学校閉鎖や事業の営業停止を実施。フランス・パリ首都圏もコロナ警戒レベルを最大に引き上げ、バー閉鎖など再び経済活動が停滞する。 そんな中、日本は「Go To トラベル」の対象に東京が追加されるなど、経済活動を回復させつつある。 日本の不動産市場の一部が過熱し始めた理由は、国内外からの投資マネーの増加だけではない。 日本政府や日銀は不動産市場を下支えしている。コロナの影響で収入が減った個人事業主などを支援する家賃支援給付金は、事実上、不動産市場への公的資金注入である。また、日銀によるＲＥＩＴやＥＴＦの買い入れ倍増は不動産・株式市場支援策だ。 こうしたことから、不動産や株式などのリスク資産の上昇を契機とした90年代のようなバブルが発生する可能性は高いと筆者は見ている』、「日本政府や日銀は不動産市場を下支えしている」、「バブルが発生する可能性は高いと筆者は見ている」、不吉なご託宣だ。
タグ：機関投資家は株式のボラティリティの高さを意識した。他方で、不動産は タワマンは「超高層レオパレス」ともいうべき代物 ダイヤモンド・オンライン 施工はやりやすいのだが、中長期で考えるとタワマンの構造は厄介 外壁や戸境壁を鉄筋コンクリートで作る通常のマンションなら、1層分を作るのに約1カ月かかるところ、タワマンの建築はひと月で2層出来てしまう タワマンに限っては「45年限界説」が有力そう 不動産 世界的に割安感がある日本の不動産市場 外壁も戸境壁も脆弱 コロナ前の活況に戻りつつある住宅地 「コロナで都心居住が見直され、郊外や地方への移住が増える」「リモートワーク（在宅勤務）でオフィスの空室率が高まる」といった言説も、現実のものとはならなかった オフィスへの考え方は二極化する 商業用不動産の投資額で東京が世界一に バブルが発生する可能性は高いと筆者は見ている デイリー新潮 不動産市場は減速したがバブル崩壊は起きていない 日本政府や日銀は不動産市場を下支えしている 「タワマンの実態は「超高層レオパレス」 脆弱な外壁と修繕不可で“45年限界説”」 東洋経済オンライン タワマンは建築時には1カ月に2層が出来てしまうのに、外壁の修繕工事は1カ月に1層。60階のタワマンなら計算上43カ月もかかることになる （その6）（タワマンの実態は「超高層レオパレス」 脆弱な外壁と修繕不可で“45年限界説”、テレワーク普及で｢オフィス｣は不要になるのか CBRE日本法人トップが語る今後の不動産市況、「不動産バブル」が日本で起きる可能性が高い理由） 「テレワーク普及で｢オフィス｣は不要になるのか CBRE日本法人トップが語る今後の不動産市況」 投資家から見直されている 榊淳司 通常のマンションなら、外壁の補修を伴う大規模修繕工事の費用は戸当たり100万円程度が目安だ。しかし、タワマンの場合は戸当たり200万円以上・・・今後は300万円程度 「「不動産バブル」が日本で起きる可能性が高い理由」 長嶋 修 オフィスに対する考え方は二極化（コストと考えるか、将来への成長投資と捉えるか） 不動産はむしろ見直されている インバウンド需要の激減で不透明感が強まる商業地 90年代のようなバブルが再び起きる可能性も 1社が交渉・移転段階に進むと、一斉に動き出す可能性 ホテルが撤退してもマンション用地に取って代わるだけ
