不動産（その10）（空き家が増加中 高級住宅街「田園調布」の住民が 自らの首を絞めることとなった“建築協定”とは？、東京のオフィス賃料が来年下落？「2023年問題」が避けられない理由、中国人に「大阪・西成一帯」が人気！中国高級車の旗艦店も出店で街が激変） [産業動向]
不動産については、昨年4月21日に取上げた。今日は、（その10）（空き家が増加中 高級住宅街「田園調布」の住民が 自らの首を絞めることとなった“建築協定”とは？、東京のオフィス賃料が来年下落？「2023年問題」が避けられない理由、中国人に「大阪・西成一帯」が人気！中国高級車の旗艦店も出店で街が激変）である。
先ずは、昨年5月3日付け幻冬舎Gold Online「空き家が増加中。高級住宅街「田園調布」の住民が、自らの首を絞めることとなった“建築協定”とは？」を紹介しよう。
https://gentosha-go.com/articles/-/42647?per_page=1
・『近年、都内の高級住宅地に空き家が増加するという現象が起こっています。それはかつての高級住宅地の代名詞「田園調布」も例外ではありません。なぜ、空き家が増加しているのか？ その原因のひとつである“建築協定”とはどんなものかについて解説します』、「田園調布」で「空き家が増加中」とは興味深そうだ。
・『渋沢栄一が創った理想住宅地「田園調布」 日本資本主義の父と謳われる渋沢栄一。1873年に自ら設立に携わった日本最初の銀行・第一国立銀行（現・みずほ銀行）の総監役に就任したのを皮切りに、次々と銀行の設立、経営を手がけました。その天賦の才を発揮するフィールドは銀行にとどまることを知らず、ガスや鉄道などのインフラ事業、貿易や保険、新聞など、産業革命後の日本人の暮らしを支える、あらゆる重要事業で活躍しました。 常に未来を見据え、進歩的な目線で社会システムの構築に取り組んだ渋沢栄一。彼が都市づくりを目的に設立した「田園都市株式会社」が開発したのが、現在の「田園調布」である「多摩川台住宅地」です。 イギリスの近代都市計画の祖と敬われている、エベネザー・ハワードというイギリス人社会改良家がいます。彼が1898年に提唱した、都市労働者が健全な生活を送るため、都市と田園の長所を兼ね備えた、自然の美と都市の機能が同時に享受できる理想都市論が「田園都市論」です。 この「田園都市論」を日本で応用しようと考えたのが渋沢栄一です。「田園調布」は1923年（大正12年）の誕生以降、昭和の高度経済成長期の一戸建て住宅需要の高まりとともに、高級住宅地の代名詞としてその名を高めていきました。 しかし、近年では「空き家」の増加、それに伴う住人の高年齢化などが懸念されています。なぜ？ 人気住宅地として高名な「田園調布」で、「空き家」が増加したのでしょうか。その理由は“建築協定”にあります』、「“建築協定”」はさぞかし厳格なものなのだろう。
・『住民自らが取り決める“建築協定” 建築基準法（第69条～77条）に基づくまちづくりの制度のなかに、“建築協定”というものがあります。建築基準法で定められた国の基準に加えて、住民が自発的に基準を設けるのです。 建築物の形態や用途に関してルールを決めて、互いに守り、監視し合うことで、良好な住環境を永続させていくための制度です。「田園調布」の場合は、「田園調布憲章」という名のもとに、次のような基準が設けられています。 “●敷地は165平方メートル以上 ●建物の高さは9メートル、地上2階建てまで ●敷地周囲に原則として塀は設けず、植栽による生け垣。石材、コンクリートなどの塀の場合、高さ1.2メートル以下 ●一定面積の樹木による緑化。既存樹木は原則として残す ●外壁や屋根などの色は、地区の環境に調和した落ち着いたものとする ●道路や敷地境界線から1メートルには塀や門、看板など、緑化を妨げる工作物の設置禁止 ●ワンルームタイプの集合住宅は不可” （2016年10月6日付朝日新聞「（田園調布…高級住宅地の街：1）時間ゆるり、緑の邸宅街」より引用） つまり、「田園調布」では165平方メートル以上の敷地がなければ、住宅を建てることが出来ません。すなわち、土地の所有者が亡くなり、相続人が手放そうとした場合、土地を分割して売ることが難しいという問題が発生してしまうのです』、「「田園調布」では165平方メートル以上の敷地がなければ、住宅を建てることが出来ません。すなわち、土地の所有者が亡くなり、相続人が手放そうとした場合、土地を分割して売ることが難しいという問題が発生してしまう」、確かに厳格だ。
・『個人にも、不動産業者にも不都合な土地 例えば、相続人が300平方メートルの土地を売ろうとする場合、分割して売りに出し、各々にしっかり買い手を見つけることは非常に困難です。 なぜなら、最低165平方メートル以上の面積がなければ住宅を建てることができず、この面積を確保するとなると、残りは住宅を建てられる基準には広さが到底及ばず、適切な使途が見当たらないからです。 土地を分割せずに売るとしても、土地代があまりに高額すぎるため、購入できる層の母数がぐっと減ってしまい、こちらも買い手を見つけるのが非常に困難です。「田園調布」の300平方メートルの土地の相場は1億数千万円にも及ぶと言われています。 では、個人の住宅用ではなく、資金の準備がある不動産業者は買い手になるでしょうか。この場合も“建築協定”の「田園調布憲章」がネックとなります。 「建物の高さは9メートル、地上2階建てまで」とされているため、継続的な利益が見込める、高層マンションや商業ビルなどを建てることはできません。さらに、「ワンルームタイプの集合住宅は不可」とされているため、単身者向け住宅も建てられません。 このように、「田園調布」の土地は個人にとっても、不動産業者にとっても、手が出しづらい状況にあります』、「「田園調布」の土地は個人にとっても、不動産業者にとっても、手が出しづらい状況にあります」、細分化を防ぐ狙いなのだろうが、「手が出しづらい状況にあります」、やむを得ないとはいえ、困ったことだ。
・『高額な相続税も、相続人のネックに 土地の価値が高いということは、それだけ相続税も高騰します。支払う余力がない場合には、相続した土地を担保に融資を受け、別の土地で不動産経営をするなど、工夫が必要です。また、リフォームをしてファミリー向け賃貸物件として経営するという選択肢もあります。 さらに、空き家が増え新しい住民が入らなくなると懸念されるのは、住民の高齢化です。「田園調布」は坂も多く、スーパーなどの商業施設は駅周辺にしかないことを考えると、高齢者にとって住みやすいとは決して言えない街でもあります。ですが、住民にとっては、このうえなく親しみのある街なのです。 戦前に誕生し、高度経済成長期の日本とともに成長し、様変わりしてきた「田園調布」。さらなる時代の変化とともに、新たな息吹が吹き込まれることを期待せずにはいられません』、「田園調布憲章」には多少の問題はあっても、住民は全体としてはこれを支持しているようだ。
次に、6月8日付けダイヤモンド・オンラインが掲載したLIFULL HOME’S総合研究所・副所長チーフアナリストの中山登志朗氏による「東京のオフィス賃料が来年下落？「2023年問題」が避けられない理由」を紹介しよう。
https://diamond.jp/articles/-/304129
・『コロナ禍での「働き方改革」で東京のオフィス空室率が拡大 西暦2000年になるとコンピュータが誤作動する恐れがあるとされた「2000年問題（Y2K問題）」以降、「オフィス2003年問題」「国債償還期限2008年問題」「生産緑地2022年問題」など、毎年のように「20××年問題」と、火のないところに煙を立てるかのような話題作りが続けられてきた印象がある。 だが「東京のオフィス2023年問題」だけは、例外だと言わなければならないようだ。 コロナ前の2019年、東京のオフィス平均空室率は1％台で安定推移しており（しかも年間を通じてじりじりと縮小していた）、2019年12月には1.55％、新築ビルでも4.82％と、入居好不調目安の5％を下回るほどの好調を維持していた（三鬼商事調べ、以下同）。 また全国で見ても、新型コロナ感染者が発生し“Withコロナ”に突入した2020年2月時点で平均1.49％、新築ビル3.95％と順調かつ安定的な空室消化を示している。 しかし、それ以降はコロナ感染者の増加に初の緊急事態宣言の発出と、コロナ感染の急拡大状況を受けて東京のオフィス空室率は拡大の一途となり、同年8月には平均で3％、11月には4％を突破した。その後も東京のオフィス空室率は拡大を続け、1年後の2021年10月には6.47％（新築ビル14.03％/既存ビル6.39％）にまで達している。 新規に供給されるオフィスの空室率を見る上では5％、つまり95％埋まっているかどうかが市況の好不調の目安とされている。新築マンションの初月契約率については70％が売れ行きの好不調の目安とされるように、その数値自体にさしたる根拠はないのだが、コロナ禍における2021年のオフィス空室率の推移はその目安を上回る状況であり、少なくとも好調とは到底いえない状況だった。それだけオフィス市場に対するコロナの影響は直接的だったというべきだろう。 正確に言えば、コロナの影響というよりは、コロナによっていわゆる“働き方改革”が半強制的に推進されることとなり、テレワークが多くの企業で導入・実施されたことが影響したというべきだろう。 テレワークも当初は毎週1日程度の試験的な導入であったものが、コロナ禍の拡大によって毎週数日になり、政府や自治体、経団連などの団体からの要請も重なって、ついには原則として在宅で勤務し必要なときだけ出社するという就業形態を導入する企業が増えた。 特に東京はテレワークという働き方に親和性の高い規模の上場企業（就業者数が多い企業ほど導入率は高い傾向がある）、業種（情報・通信、金融・保険業などは特に親和性が高い）、およびエリア（こういった規模および業種は東京都内に本社を置いていることが圧倒的に多い）という条件がそろっており、テレワークの導入が加速度的に進んだことが、不要になったオフィスの返却、契約変更などに表れたものとみることができる』、「東京のオフィス平均空室率は」「コロナ前の2019年」「1％台で安定推移」していたが、「2021年10月には6.47％」にまで上昇した。「テレワークの導入が加速度的に進んだことが、不要になったオフィスの返却、契約変更などに表れたものとみることができる」、ここまで上昇したとは驚かされた。
・『余談ながら、筆者が所属する不動産ポータルサイトLIFULL HOME’Sを運営するLIFULLでも、コロナ禍の拡大とともに出社とテレワークの選択制からテレワーク推奨へ、さらに原則テレワークへと出社頻度が漸減し、宣言や措置が発出されていない現状においても出社するかどうかは部署ごとにコントロールするという比較的柔軟な体制が敷かれている。ノートPC1台とネット環境さえあればどこでも仕事ができるというIT関連企業ならではの仕事のスタイルといえるだろう（この原稿も自宅で会社のノートPCに向かって打ち込んでいる）。） 従来、オフィスは効率良くかつ快適に活用できることで、その利便性と利用価値をアピールし続けてきたわけだが、コロナ感染防止の観点から社員相互の直接交流が難しくなったことで、“場”としてのオフィスの役割は大きく変化したといえる。従業員全員を収容する必要が初めからないのであれば、オフィスはそれだけ少なくて済むし、リモートワークが促進されれば、賃料が高額な都心にオフィスを構える意味も薄らいでくるというものだ。 これまでのビジネス慣習によってなかなか推進することが難しかった“働き方改革”だが、コロナ禍に対応せざるを得なくなった各企業が試しに導入してみたら、意外にもすんなりとテレワークに移行できた結果、これまで必要だったオフィスが余るという現象が発生することになった。このためコロナ禍の長期化とともにオフィスの空室率が徐々に拡大していったものと考えられる。 これまでも六本木ヒルズや丸ビル、品川インターシティなど巨大な床が創出される大型オフィスビルの竣工によって、一時的に空室率が高まるという現象はあったが（リーマン・ショック時も一時的にオフィス空室率が拡大した）、コロナ禍においてこのような大規模オフィスが次々と竣工すればコロナ禍＆テレワークの進捗によって需要が減少したオフィス市場は一体どうなってしまうのか…これが「東京のオフィス2023年問題」の端緒といえる』、「これまでのビジネス慣習によってなかなか推進することが難しかった“働き方改革”だが、コロナ禍に対応せざるを得なくなった各企業が試しに導入してみたら、意外にもすんなりとテレワークに移行できた結果、これまで必要だったオフィスが余るという現象が発生することになった。このためコロナ禍の長期化とともにオフィスの空室率が徐々に拡大していったものと考えられる」、その通りだろう。
・『注目の常盤橋タワーでも開業時の空室率は10％ コロナ以前の2018年からコロナ禍に突入した2020年にかけては、幸いなことにコロナ前から新たに供給されるオフィスに入居する企業が順調に決まっていたこと、またオフィスの大量供給がなく需要と供給のバランスが取れていたことなどにより、冒頭で述べた通り、オフィス空室率は極めて良好な水準で推移していた。 またこれも幸か不幸か、2021年および2022年は東京オリンピック・パラリンピックのインフラ整備による人手不足などで、以前から新規のオフィス供給が控えめだったこともあり、コロナ禍においても空室率が7％前後にとどまっていたという見方ができる。 だが、2023年以降は一転してオフィスの大量供給が始まるため、これらの新規の床をどのように吸収・活用するのか、もしくはできるのかということが焦点となる。 それを占う意味で重要なポイントと思われるのが、2021年に竣工・開業した浜松町駅に直結する「世界貿易センタービルディング南館」と大手町に誕生した三菱地所の「常盤橋タワー」の需給状況だ。 開業時の空室率は、「世界貿易センタービルディング南館」でおおむね15％、「常盤橋タワー」も10％と、コロナ禍の収束が見通せないこの時期にしてはかなり健闘したというべきだろう。 だが、「常盤橋タワー」のような知名度と最新設備、立地条件をもってしても、好不調の目安とされる5％に届かなかったという事実は、今後のオフィス大量供給についてネガティブな印象を与える可能性が高いとみるべきだ。 これまで“去る者は追わず”だったオフィスの供給サイドも、新たな借り手探しが難しいと考えれば、入居企業が去ることを引き留めようとするだろう。その結果、オフィス市場は貸し手市場から借り手市場へと急激にシフトし、オフィス賃料が低下することになる』、「「常盤橋タワー」のような知名度と最新設備、立地条件をもってしても、好不調の目安とされる5％に届かなかったという事実は、今後のオフィス大量供給についてネガティブな印象を与える可能性が高いとみるべきだ。 これまで“去る者は追わず”だったオフィスの供給サイドも、新たな借り手探しが難しいと考えれば、入居企業が去ることを引き留めようとするだろう。その結果、オフィス市場は貸し手市場から借り手市場へと急激にシフトし、オフィス賃料が低下することになる」、その通りだろう。
・『2023年以降に完成予定の主な大規模開発案件とは では、実際に2023年以降完成予定の主な大規模開発案件とはどういったものがあるのか。 先ず先頭を切るのは、森ビルが事業参画する「虎ノ門ヒルズステーションタワー・虎ノ門・麻布台プロジェクト」で、2023年7月（A-1／A-3街区）および11月（A-2街区）が竣工・開業する。 虎ノ門ヒルズステーションタワーの総床面積は合計で約33万平方メートルとされており、虎ノ門ヒルズプロジェクト全体では約80万平方メートルの床が創出されることになるから、森ビルのアプローチ次第ではあるものの、一気にオフィス床の流動化が発生する可能性が高まることは想像に難くない。 以降も、JR東日本が手掛ける総床面積約21万平方メートルの「高輪ゲートウェイシティ」が2025年3月竣工予定、三井不動産と野村不動産のJVで進行する総床面積約38万平方メートルの「日本橋一丁目中地区再開発・東京駅前八重洲一丁目東地区市街地再開発・八重洲二丁目中築第一種市街地再開発」が2026年3月竣工予定、三菱地所が日本最高層のオフィスとして建築する「TOKYO TORCH（東京トーチ）」のシンボルとなる地上63階／高さ約390m、総床面積約54万平方メートルのTORCH TOWERが2027年度竣工予定などとなっている。） ほかにも再開発が進む浜松町～田町エリアでも多くの計画が進んでいることから、巨大オフィスが2023年以降続々と新たなオフィス床を創出し続けることになる。 これら最新の設備と仕様を誇る超高層オフィスビルは、当然のことながら賃料も周辺相場より格段に高額な水準となることが想定されるから、与信および信用力が担保できる大手企業以外に入居を検討するところはほぼ皆無であろうし、オフィスの移転（特に本社機能の移転）には多くの時間と労力を要することから、2027年度竣工予定のTORCH TOWERにおいても既に水面下での入居交渉が始まっている。 供給サイドもコロナ禍でのオフィス需要の厳しさは把握しており、ワンフロア全てではなく小分けにして活用できるように工夫したり、複数の企業がオフィスの一部を共同使用できるようにしたり、オフィス・インテリアごと貸せるようにしたりとあの手この手で需要を喚起しようとしているようだ。 東京都内の企業では2022年4月以降、緊急事態宣言やまん延防止等重点措置が発出されていなくてもテレワークは今も継続しており（コロナ前の就業体制へ一気に戻すと再びコロナ感染が拡大する局面に対応しにくくなるため）、東京のオフィス需要は依然として厳しい状況に変わりはないといえる。 この状況下で、上記に掲出したオフィスビルだけでも合計200万平方メートル弱もの新規の床が創出されることになれば、「東京のオフィス2023年問題」（正確には2023年以降も続くのだが）は現実味を帯びて迫ってくることになる。 折悪しく、ロシアのウクライナ侵攻による資材・食料価格の高騰や日米の政策金利の格差拡大による円安が発生し、その多くを輸入に頼らざるを得ない資材・エネルギー価格の高騰が足元で起きているから、オフィスのテナントとして想定される多くの企業で今後の業績の悪化が懸念されている。 コロナ禍によるテレワークの実施・定着、円安などによる企業業績の悪化、物価の上昇傾向など、オフィス環境を取り巻く状況は決して芳しくはない。果たしてオフィス開発を手掛ける各デベロッパーにはこの状況を乗り越える手段があるのか、今後の推移を注視したい。 コロナが明けて外資の日本での動きが本格化すれば、「東京のオフィス2023年問題」などあっという間に雲散霧消するとうそぶく業界関係者もいるにはいるのだが…。 （記事は個人の見解であり、執筆者が所属する会社の見解を示すものではありません）』、「上記に掲出したオフィスビルだけでも合計200万平方メートル弱もの新規の床が創出されることになれば、「東京のオフィス2023年問題」・・・は現実味を帯びて迫ってくることになる。 折悪しく、ロシアのウクライナ侵攻による資材・食料価格の高騰や日米の政策金利の格差拡大による円安が発生し、その多くを輸入に頼らざるを得ない資材・エネルギー価格の高騰が足元で起きているから、オフィスのテナントとして想定される多くの企業で今後の業績の悪化が懸念」、「コロナ禍によるテレワークの実施・定着、円安などによる企業業績の悪化、物価の上昇傾向など、オフィス環境を取り巻く状況は決して芳しくはない」、一層の注意を要するようだ。
第三に、本年4月7日付けダイヤモンド・オンラインが掲載したジャーナリストの姫田小夏氏による「中国人に「大阪・西成一帯」が人気！中国高級車の旗艦店も出店で街が激変」を紹介しよう。
https://diamond.jp/articles/-/320914
・『日本のインバウンドツーリズムは再び幕を開け、ビジネス上の人的交流も息を吹き返しつつある。ポストコロナに期待されるのは「外からの目線」を利用した日本の課題解決だ。外国からの人の流れと資本の参入は街をどう活性化させるのか。中国からの人と資本の動きに注目して、大阪・西成一帯の変化をリポートする』、興味深そうだ。
・『中国人の間で西成区が人気 人口減少に悩まされる日本列島だが、大阪市で外国人居住者が増えている。2020年からのコロナ禍で減少傾向にあった外国人居住者が2022年12月末に15万2560人に達したのだ。 中でも注目したいのが同市西成区だ。統計が確認できる1960年以降、西成区は右肩下がりの人口減少が続き、その食い止めが行政の大きな課題のひとつになっていた。ところが、2022年は微増に転じたのである。 西成区の人口増加に貢献しているのが外国人居住者だ。2019年（9月末）には9525人だったが、コロナ禍にもかかわらず毎年その数は増え、2022年（9月末）には前年比で1563人増加し1万1696人になった。韓国・朝鮮籍（3422人）、ベトナム籍（3007人）に続くのが中国籍（2976人）の居住者だ。 中国語の通訳ガイドを務める楢崎宣夫さんは、「西成区役所の住民登録などを行う窓口では、以前に比べてはるかに多くの中国人を目にするようになりました」と語る。早朝の西成区役所窓口を訪れた筆者も、順番待ちの中に何人かの中国人を目撃した。 中国人が増えている背景には、いくつかの理由がある。その一つが中国からの“脱出”だ。大阪市に住む中国人の陳明さん（仮名）は「ここ数年で友人たちはみな、海外に出ていきました。ロックダウンで悲惨な目に遭った中国人は、なおさらこの国に居続けていいかを真剣に考えているのです」と明かす。 陳さん自身はすでにコロナ前に日本で経営管理ビザを取得しており、2022年6月に中国から東京に戻ってきたが、住みやすさを理由に大阪に転居したという。在留の中国人の中には、あえて西成区を選んで居住する中国人もいる。現在、独立起業した趙雲さん（仮名）も大阪定住を選んだ一人だが、その魅力をこう語っている。 「西成は物価が安く、さまざまな国から来た人たちが住んでいる。私たちにとってはそういう場所が住みやすい。ここが好きな中国人は結構多いですよ」 不動産情報サービスを手掛けるジープラスメディアによれば、2022年5月、「大阪で外国人が不動産を買いたい街」は、西成区が東大阪市を抜いて1位になった』、「西成区の人口増加に貢献しているのが外国人居住者だ・・・2022年（9月末）には前年比で1563人増加し1万1696人になった。韓国・朝鮮籍（3422人）、ベトナム籍（3007人）に続くのが中国籍（2976人）の居住者」、「在留の中国人の中には、あえて西成区を選んで居住する中国人もいる。現在、独立起業した趙雲さん（仮名）も大阪定住を選んだ一人だが、その魅力をこう語っている。 「西成は物価が安く、さまざまな国から来た人たちが住んでいる。私たちにとってはそういう場所が住みやすい。ここが好きな中国人は結構多いですよ」 不動産情報サービスを手掛けるジープラスメディアによれば、2022年5月、「大阪で外国人が不動産を買いたい街」は、西成区が東大阪市を抜いて1位になった」、「西成」は、「あいりん地区」もあり、かっては恐い街のイメージだったが、最近は変わりつつあるようで、驚かされた。
・『街の評価を変えたのは外国人 「JR新今宮駅周辺は独特な雰囲気だった」――。こう振り返るのは、大阪市浪速区に住む会社員・本田美幸さん（仮名）だ。浪速区との区界となる「堺筋」の南にある西成区の萩之茶屋一帯を、子どもの頃から異空間として見つめ続けてきた。 すぐそばにあるJR西日本・大阪環状線の天王寺駅には、日本一の高さを誇る複合ビル「あべのハルカス」があり、富裕層の住む街としても知られる。その隣接駅の新今宮駅や御堂筋線・堺筋線の2路線が乗り入れる動物園前駅一帯には、日雇い労働者のための宿が集積する「あいりん地域」がある。 「新今宮駅の周辺は、仕事や家族やお金がないといった難しい問題を抱える人たちが集まる地域でしたが、昨年春に星野リゾートのホテルができたのには本当に驚きました」と本田さんは続ける。 問題山積の、地元の人からも見捨てられた一帯だったが、「ここが変わり始めたのは、日本がインバウンドに向けて大きくかじを切った頃からでしょうか」と、前出の通訳ガイド・楢崎さんは話す。 堺筋を挟んで北の浪速区には、通天閣などの観光地がある。関西空港やUSJ（ユニバーサルスタジオ・ジャパン）などへのアクセスもいい。ある意味“手つかず”だった西成区の萩之茶屋一帯は、実は地の利に恵まれた絶好のエリアであり、インバウンドが本格化したこの10年で徐々に外国人客が訪れるようになった。 西成区の変遷を見つめる企業経営者の男性は、「日雇いの人々にも変化が起きています。スマホを見ながら場所探しする外国人ツーリストに積極的に声をかけて道案内するなど、できる限りの“おもてなし”をする風景を目にするようになりました」と語る。外国人の中にはホテルでの仕事に就いたり、バーを経営したりと、この地に根を下ろす人たちもいる。 日雇い労働者の街が遂げた一大変化の裏には、こうした外国人目線による再評価がある。 楢崎さん自身もこれを実感する一人だ。最近も中国人出張者から「大阪の安い宿を探してくれ」と頼まれてネットを検索し、一泊1700円で利用できる西成警察署前の宿を紹介したところ、「これは安い！」と手をたたいて喜ばれたという。 「バス・トイレは共同で、三畳一間というまるで独房のような部屋やけど、コスト重視の中国人出張者もめっちゃ気に入ってましたわ」（楢崎さん） 宿の向かいにある高い柵や鉄格子で囲まれた西成警察署が象徴するように、実は少し前まで、宿が立地するエリアは暴動が起きるなど、あいりん地域でも危険視されていた場所だった。 楢崎さんは長い歴史を振り返りながら、「そんないわく付きのエリアに外国人客が泊まるってこと自体が歴史的な一歩なんや」とつぶやく』、「西成区の萩之茶屋一帯は、実は地の利に恵まれた絶好のエリアであり、インバウンドが本格化したこの10年で徐々に外国人客が訪れるようになった。 西成区の変遷を見つめる企業経営者の男性は、「日雇いの人々にも変化が起きています。スマホを見ながら場所探しする外国人ツーリストに積極的に声をかけて道案内するなど、できる限りの“おもてなし”をする風景を目にするようになりました」と語る。外国人の中にはホテルでの仕事に就いたり、バーを経営したりと、この地に根を下ろす人たちもいる。 日雇い労働者の街が遂げた一大変化の裏には、こうした外国人目線による再評価がある」、「外国人目線による再評価」、なるほど説得力がある。
・『中国系店舗も地域との関係を重視 一帯には、“中国資本”も流入するようにもなった。 西成警察署から車で3分ほどの浪速区大国町に、2021年末、中国第一汽車の高級自動車ブランド「紅旗」の旗艦店がオープンした。毛沢東が乗ったといわれる中国の国産車だが、1000万円を超える中国の高級自動車を扱う旗艦店が大国町にできたことは、一部の地元民からも注目された。 日本の第一号店を大阪に設けたのは「中国でもハイエンドモデルができるという宣伝戦略」（中国メディア）であり、また「輸入元が関西にあるため」（日本メディア）とも言われる一方で、中国事情についてよく知る地元の男性は、こうした動向について次のような解釈を与えている。 「西成区と接するこの一帯も、地元の人からすれば『ややこしい地域』ですが、そんなところに高級車を売る外国資本が参入してきたことは、中国企業にとって過去の評判やイメージなどまるで関係ないことを意味しているのです」 前回、当コラムでは「2010年前後に萩之茶屋の商店街の空き店舗を中国資本が買収した」という話をお伝えした。 その後、瞬く間に数を増やした中国系カラオケ居酒屋は、「危険地帯にできた怪しげな店舗群」として、2015年頃に大手メディアなどでたびたび取り上げられてきた。萩之茶屋一帯に中国系カラオケ居酒屋ができた当初は、客引きや大音量のカラオケ、ゴミの不始末などの諸問題が増え、これまで以上に輪をかけた無秩序化が進んだ。しかし、約10年がたった今は、これも昔話になりつつある。 ゴミ問題については「依然として、路地裏に不法投棄をするケースもある」という地元の声もあるが、筆者がこの商店街を歩いたときには、目をそむけたくなるような光景や客引き、大音量のカラオケは特に気にならなかった』、「中国第一汽車の高級自動車ブランド「紅旗」の旗艦店がオープンした」。「西成区と接するこの一帯も、地元の人からすれば『ややこしい地域』ですが、そんなところに高級車を売る外国資本が参入してきたことは、中国企業にとって過去の評判やイメージなどまるで関係ないことを意味」、商売の流れに敏感な華僑の意見を参考にしたのかも知れない。
・『西成区も見て見ぬふりをせずコミット 後日、西成区役所に尋ねてみた。すると次のようなコメントが返ってきた。 「カラオケ居酒屋などの事業者は、民間業者に委託する形でゴミを回収するようになりました。当初は問題もあった中国系居酒屋でしたが、ルールを守るようになり、地域との関係を重視するようになったといえます」 西成区役所は「適正な指導を続けた結果」とも話していたが、そこには橋下徹氏が大阪市長時代に行った大改革を下地とした積極的なコミットがあったことが見て取れる。 同区は長らく“貧困と福祉の街”ともいわれ、「昔から“ややこしい人”の対応に慣れている」といった前向きな評価がある。この街には、コミュニケーションが難しい外国人をも包摂し、前向きに課題解決をする力があると捉えてもいいのかもしれない。 今後もアジアからの定住人口が増加すれば、人口減少に歯止めがかかり、若い世代が増えて新たなカルチャーを生み出す可能性がある。過渡期的には“ニューカマー”との摩擦やあつれき、犯罪発生やルール違反もあるだろうが、同区は恐らく今後も、見て見ぬふりをせず政策的サポートで地域の発展にリンクさせていくのではないか。 世界に目を転じれば、G7の多くの都市は外国からの人や資本の移動を新たなチャンスと受け止め、難題を抱えながらも積極的な受け入れで発展を維持している。西成区には、国際社会で進む“真のダイバーシティ”に比肩するようなダイナミズムがあり、多様なカルチャーが創る「未来都市の到来」を十分に予感させるのだ』、「西成区には、国際社会で進む“真のダイバーシティ”に比肩するようなダイナミズムがあり、多様なカルチャーが創る「未来都市の到来」を十分に予感させる」、「西成」の今後が楽しみだ。
先ずは、昨年5月3日付け幻冬舎Gold Online「空き家が増加中。高級住宅街「田園調布」の住民が、自らの首を絞めることとなった“建築協定”とは？」を紹介しよう。
https://gentosha-go.com/articles/-/42647?per_page=1
・『近年、都内の高級住宅地に空き家が増加するという現象が起こっています。それはかつての高級住宅地の代名詞「田園調布」も例外ではありません。なぜ、空き家が増加しているのか？ その原因のひとつである“建築協定”とはどんなものかについて解説します』、「田園調布」で「空き家が増加中」とは興味深そうだ。
・『渋沢栄一が創った理想住宅地「田園調布」 日本資本主義の父と謳われる渋沢栄一。1873年に自ら設立に携わった日本最初の銀行・第一国立銀行（現・みずほ銀行）の総監役に就任したのを皮切りに、次々と銀行の設立、経営を手がけました。その天賦の才を発揮するフィールドは銀行にとどまることを知らず、ガスや鉄道などのインフラ事業、貿易や保険、新聞など、産業革命後の日本人の暮らしを支える、あらゆる重要事業で活躍しました。 常に未来を見据え、進歩的な目線で社会システムの構築に取り組んだ渋沢栄一。彼が都市づくりを目的に設立した「田園都市株式会社」が開発したのが、現在の「田園調布」である「多摩川台住宅地」です。 イギリスの近代都市計画の祖と敬われている、エベネザー・ハワードというイギリス人社会改良家がいます。彼が1898年に提唱した、都市労働者が健全な生活を送るため、都市と田園の長所を兼ね備えた、自然の美と都市の機能が同時に享受できる理想都市論が「田園都市論」です。 この「田園都市論」を日本で応用しようと考えたのが渋沢栄一です。「田園調布」は1923年（大正12年）の誕生以降、昭和の高度経済成長期の一戸建て住宅需要の高まりとともに、高級住宅地の代名詞としてその名を高めていきました。 しかし、近年では「空き家」の増加、それに伴う住人の高年齢化などが懸念されています。なぜ？ 人気住宅地として高名な「田園調布」で、「空き家」が増加したのでしょうか。その理由は“建築協定”にあります』、「“建築協定”」はさぞかし厳格なものなのだろう。
・『住民自らが取り決める“建築協定” 建築基準法（第69条～77条）に基づくまちづくりの制度のなかに、“建築協定”というものがあります。建築基準法で定められた国の基準に加えて、住民が自発的に基準を設けるのです。 建築物の形態や用途に関してルールを決めて、互いに守り、監視し合うことで、良好な住環境を永続させていくための制度です。「田園調布」の場合は、「田園調布憲章」という名のもとに、次のような基準が設けられています。 “●敷地は165平方メートル以上 ●建物の高さは9メートル、地上2階建てまで ●敷地周囲に原則として塀は設けず、植栽による生け垣。石材、コンクリートなどの塀の場合、高さ1.2メートル以下 ●一定面積の樹木による緑化。既存樹木は原則として残す ●外壁や屋根などの色は、地区の環境に調和した落ち着いたものとする ●道路や敷地境界線から1メートルには塀や門、看板など、緑化を妨げる工作物の設置禁止 ●ワンルームタイプの集合住宅は不可” （2016年10月6日付朝日新聞「（田園調布…高級住宅地の街：1）時間ゆるり、緑の邸宅街」より引用） つまり、「田園調布」では165平方メートル以上の敷地がなければ、住宅を建てることが出来ません。すなわち、土地の所有者が亡くなり、相続人が手放そうとした場合、土地を分割して売ることが難しいという問題が発生してしまうのです』、「「田園調布」では165平方メートル以上の敷地がなければ、住宅を建てることが出来ません。すなわち、土地の所有者が亡くなり、相続人が手放そうとした場合、土地を分割して売ることが難しいという問題が発生してしまう」、確かに厳格だ。
・『個人にも、不動産業者にも不都合な土地 例えば、相続人が300平方メートルの土地を売ろうとする場合、分割して売りに出し、各々にしっかり買い手を見つけることは非常に困難です。 なぜなら、最低165平方メートル以上の面積がなければ住宅を建てることができず、この面積を確保するとなると、残りは住宅を建てられる基準には広さが到底及ばず、適切な使途が見当たらないからです。 土地を分割せずに売るとしても、土地代があまりに高額すぎるため、購入できる層の母数がぐっと減ってしまい、こちらも買い手を見つけるのが非常に困難です。「田園調布」の300平方メートルの土地の相場は1億数千万円にも及ぶと言われています。 では、個人の住宅用ではなく、資金の準備がある不動産業者は買い手になるでしょうか。この場合も“建築協定”の「田園調布憲章」がネックとなります。 「建物の高さは9メートル、地上2階建てまで」とされているため、継続的な利益が見込める、高層マンションや商業ビルなどを建てることはできません。さらに、「ワンルームタイプの集合住宅は不可」とされているため、単身者向け住宅も建てられません。 このように、「田園調布」の土地は個人にとっても、不動産業者にとっても、手が出しづらい状況にあります』、「「田園調布」の土地は個人にとっても、不動産業者にとっても、手が出しづらい状況にあります」、細分化を防ぐ狙いなのだろうが、「手が出しづらい状況にあります」、やむを得ないとはいえ、困ったことだ。
・『高額な相続税も、相続人のネックに 土地の価値が高いということは、それだけ相続税も高騰します。支払う余力がない場合には、相続した土地を担保に融資を受け、別の土地で不動産経営をするなど、工夫が必要です。また、リフォームをしてファミリー向け賃貸物件として経営するという選択肢もあります。 さらに、空き家が増え新しい住民が入らなくなると懸念されるのは、住民の高齢化です。「田園調布」は坂も多く、スーパーなどの商業施設は駅周辺にしかないことを考えると、高齢者にとって住みやすいとは決して言えない街でもあります。ですが、住民にとっては、このうえなく親しみのある街なのです。 戦前に誕生し、高度経済成長期の日本とともに成長し、様変わりしてきた「田園調布」。さらなる時代の変化とともに、新たな息吹が吹き込まれることを期待せずにはいられません』、「田園調布憲章」には多少の問題はあっても、住民は全体としてはこれを支持しているようだ。
次に、6月8日付けダイヤモンド・オンラインが掲載したLIFULL HOME’S総合研究所・副所長チーフアナリストの中山登志朗氏による「東京のオフィス賃料が来年下落？「2023年問題」が避けられない理由」を紹介しよう。
https://diamond.jp/articles/-/304129
・『コロナ禍での「働き方改革」で東京のオフィス空室率が拡大 西暦2000年になるとコンピュータが誤作動する恐れがあるとされた「2000年問題（Y2K問題）」以降、「オフィス2003年問題」「国債償還期限2008年問題」「生産緑地2022年問題」など、毎年のように「20××年問題」と、火のないところに煙を立てるかのような話題作りが続けられてきた印象がある。 だが「東京のオフィス2023年問題」だけは、例外だと言わなければならないようだ。 コロナ前の2019年、東京のオフィス平均空室率は1％台で安定推移しており（しかも年間を通じてじりじりと縮小していた）、2019年12月には1.55％、新築ビルでも4.82％と、入居好不調目安の5％を下回るほどの好調を維持していた（三鬼商事調べ、以下同）。 また全国で見ても、新型コロナ感染者が発生し“Withコロナ”に突入した2020年2月時点で平均1.49％、新築ビル3.95％と順調かつ安定的な空室消化を示している。 しかし、それ以降はコロナ感染者の増加に初の緊急事態宣言の発出と、コロナ感染の急拡大状況を受けて東京のオフィス空室率は拡大の一途となり、同年8月には平均で3％、11月には4％を突破した。その後も東京のオフィス空室率は拡大を続け、1年後の2021年10月には6.47％（新築ビル14.03％/既存ビル6.39％）にまで達している。 新規に供給されるオフィスの空室率を見る上では5％、つまり95％埋まっているかどうかが市況の好不調の目安とされている。新築マンションの初月契約率については70％が売れ行きの好不調の目安とされるように、その数値自体にさしたる根拠はないのだが、コロナ禍における2021年のオフィス空室率の推移はその目安を上回る状況であり、少なくとも好調とは到底いえない状況だった。それだけオフィス市場に対するコロナの影響は直接的だったというべきだろう。 正確に言えば、コロナの影響というよりは、コロナによっていわゆる“働き方改革”が半強制的に推進されることとなり、テレワークが多くの企業で導入・実施されたことが影響したというべきだろう。 テレワークも当初は毎週1日程度の試験的な導入であったものが、コロナ禍の拡大によって毎週数日になり、政府や自治体、経団連などの団体からの要請も重なって、ついには原則として在宅で勤務し必要なときだけ出社するという就業形態を導入する企業が増えた。 特に東京はテレワークという働き方に親和性の高い規模の上場企業（就業者数が多い企業ほど導入率は高い傾向がある）、業種（情報・通信、金融・保険業などは特に親和性が高い）、およびエリア（こういった規模および業種は東京都内に本社を置いていることが圧倒的に多い）という条件がそろっており、テレワークの導入が加速度的に進んだことが、不要になったオフィスの返却、契約変更などに表れたものとみることができる』、「東京のオフィス平均空室率は」「コロナ前の2019年」「1％台で安定推移」していたが、「2021年10月には6.47％」にまで上昇した。「テレワークの導入が加速度的に進んだことが、不要になったオフィスの返却、契約変更などに表れたものとみることができる」、ここまで上昇したとは驚かされた。
・『余談ながら、筆者が所属する不動産ポータルサイトLIFULL HOME’Sを運営するLIFULLでも、コロナ禍の拡大とともに出社とテレワークの選択制からテレワーク推奨へ、さらに原則テレワークへと出社頻度が漸減し、宣言や措置が発出されていない現状においても出社するかどうかは部署ごとにコントロールするという比較的柔軟な体制が敷かれている。ノートPC1台とネット環境さえあればどこでも仕事ができるというIT関連企業ならではの仕事のスタイルといえるだろう（この原稿も自宅で会社のノートPCに向かって打ち込んでいる）。） 従来、オフィスは効率良くかつ快適に活用できることで、その利便性と利用価値をアピールし続けてきたわけだが、コロナ感染防止の観点から社員相互の直接交流が難しくなったことで、“場”としてのオフィスの役割は大きく変化したといえる。従業員全員を収容する必要が初めからないのであれば、オフィスはそれだけ少なくて済むし、リモートワークが促進されれば、賃料が高額な都心にオフィスを構える意味も薄らいでくるというものだ。 これまでのビジネス慣習によってなかなか推進することが難しかった“働き方改革”だが、コロナ禍に対応せざるを得なくなった各企業が試しに導入してみたら、意外にもすんなりとテレワークに移行できた結果、これまで必要だったオフィスが余るという現象が発生することになった。このためコロナ禍の長期化とともにオフィスの空室率が徐々に拡大していったものと考えられる。 これまでも六本木ヒルズや丸ビル、品川インターシティなど巨大な床が創出される大型オフィスビルの竣工によって、一時的に空室率が高まるという現象はあったが（リーマン・ショック時も一時的にオフィス空室率が拡大した）、コロナ禍においてこのような大規模オフィスが次々と竣工すればコロナ禍＆テレワークの進捗によって需要が減少したオフィス市場は一体どうなってしまうのか…これが「東京のオフィス2023年問題」の端緒といえる』、「これまでのビジネス慣習によってなかなか推進することが難しかった“働き方改革”だが、コロナ禍に対応せざるを得なくなった各企業が試しに導入してみたら、意外にもすんなりとテレワークに移行できた結果、これまで必要だったオフィスが余るという現象が発生することになった。このためコロナ禍の長期化とともにオフィスの空室率が徐々に拡大していったものと考えられる」、その通りだろう。
・『注目の常盤橋タワーでも開業時の空室率は10％ コロナ以前の2018年からコロナ禍に突入した2020年にかけては、幸いなことにコロナ前から新たに供給されるオフィスに入居する企業が順調に決まっていたこと、またオフィスの大量供給がなく需要と供給のバランスが取れていたことなどにより、冒頭で述べた通り、オフィス空室率は極めて良好な水準で推移していた。 またこれも幸か不幸か、2021年および2022年は東京オリンピック・パラリンピックのインフラ整備による人手不足などで、以前から新規のオフィス供給が控えめだったこともあり、コロナ禍においても空室率が7％前後にとどまっていたという見方ができる。 だが、2023年以降は一転してオフィスの大量供給が始まるため、これらの新規の床をどのように吸収・活用するのか、もしくはできるのかということが焦点となる。 それを占う意味で重要なポイントと思われるのが、2021年に竣工・開業した浜松町駅に直結する「世界貿易センタービルディング南館」と大手町に誕生した三菱地所の「常盤橋タワー」の需給状況だ。 開業時の空室率は、「世界貿易センタービルディング南館」でおおむね15％、「常盤橋タワー」も10％と、コロナ禍の収束が見通せないこの時期にしてはかなり健闘したというべきだろう。 だが、「常盤橋タワー」のような知名度と最新設備、立地条件をもってしても、好不調の目安とされる5％に届かなかったという事実は、今後のオフィス大量供給についてネガティブな印象を与える可能性が高いとみるべきだ。 これまで“去る者は追わず”だったオフィスの供給サイドも、新たな借り手探しが難しいと考えれば、入居企業が去ることを引き留めようとするだろう。その結果、オフィス市場は貸し手市場から借り手市場へと急激にシフトし、オフィス賃料が低下することになる』、「「常盤橋タワー」のような知名度と最新設備、立地条件をもってしても、好不調の目安とされる5％に届かなかったという事実は、今後のオフィス大量供給についてネガティブな印象を与える可能性が高いとみるべきだ。 これまで“去る者は追わず”だったオフィスの供給サイドも、新たな借り手探しが難しいと考えれば、入居企業が去ることを引き留めようとするだろう。その結果、オフィス市場は貸し手市場から借り手市場へと急激にシフトし、オフィス賃料が低下することになる」、その通りだろう。
・『2023年以降に完成予定の主な大規模開発案件とは では、実際に2023年以降完成予定の主な大規模開発案件とはどういったものがあるのか。 先ず先頭を切るのは、森ビルが事業参画する「虎ノ門ヒルズステーションタワー・虎ノ門・麻布台プロジェクト」で、2023年7月（A-1／A-3街区）および11月（A-2街区）が竣工・開業する。 虎ノ門ヒルズステーションタワーの総床面積は合計で約33万平方メートルとされており、虎ノ門ヒルズプロジェクト全体では約80万平方メートルの床が創出されることになるから、森ビルのアプローチ次第ではあるものの、一気にオフィス床の流動化が発生する可能性が高まることは想像に難くない。 以降も、JR東日本が手掛ける総床面積約21万平方メートルの「高輪ゲートウェイシティ」が2025年3月竣工予定、三井不動産と野村不動産のJVで進行する総床面積約38万平方メートルの「日本橋一丁目中地区再開発・東京駅前八重洲一丁目東地区市街地再開発・八重洲二丁目中築第一種市街地再開発」が2026年3月竣工予定、三菱地所が日本最高層のオフィスとして建築する「TOKYO TORCH（東京トーチ）」のシンボルとなる地上63階／高さ約390m、総床面積約54万平方メートルのTORCH TOWERが2027年度竣工予定などとなっている。） ほかにも再開発が進む浜松町～田町エリアでも多くの計画が進んでいることから、巨大オフィスが2023年以降続々と新たなオフィス床を創出し続けることになる。 これら最新の設備と仕様を誇る超高層オフィスビルは、当然のことながら賃料も周辺相場より格段に高額な水準となることが想定されるから、与信および信用力が担保できる大手企業以外に入居を検討するところはほぼ皆無であろうし、オフィスの移転（特に本社機能の移転）には多くの時間と労力を要することから、2027年度竣工予定のTORCH TOWERにおいても既に水面下での入居交渉が始まっている。 供給サイドもコロナ禍でのオフィス需要の厳しさは把握しており、ワンフロア全てではなく小分けにして活用できるように工夫したり、複数の企業がオフィスの一部を共同使用できるようにしたり、オフィス・インテリアごと貸せるようにしたりとあの手この手で需要を喚起しようとしているようだ。 東京都内の企業では2022年4月以降、緊急事態宣言やまん延防止等重点措置が発出されていなくてもテレワークは今も継続しており（コロナ前の就業体制へ一気に戻すと再びコロナ感染が拡大する局面に対応しにくくなるため）、東京のオフィス需要は依然として厳しい状況に変わりはないといえる。 この状況下で、上記に掲出したオフィスビルだけでも合計200万平方メートル弱もの新規の床が創出されることになれば、「東京のオフィス2023年問題」（正確には2023年以降も続くのだが）は現実味を帯びて迫ってくることになる。 折悪しく、ロシアのウクライナ侵攻による資材・食料価格の高騰や日米の政策金利の格差拡大による円安が発生し、その多くを輸入に頼らざるを得ない資材・エネルギー価格の高騰が足元で起きているから、オフィスのテナントとして想定される多くの企業で今後の業績の悪化が懸念されている。 コロナ禍によるテレワークの実施・定着、円安などによる企業業績の悪化、物価の上昇傾向など、オフィス環境を取り巻く状況は決して芳しくはない。果たしてオフィス開発を手掛ける各デベロッパーにはこの状況を乗り越える手段があるのか、今後の推移を注視したい。 コロナが明けて外資の日本での動きが本格化すれば、「東京のオフィス2023年問題」などあっという間に雲散霧消するとうそぶく業界関係者もいるにはいるのだが…。 （記事は個人の見解であり、執筆者が所属する会社の見解を示すものではありません）』、「上記に掲出したオフィスビルだけでも合計200万平方メートル弱もの新規の床が創出されることになれば、「東京のオフィス2023年問題」・・・は現実味を帯びて迫ってくることになる。 折悪しく、ロシアのウクライナ侵攻による資材・食料価格の高騰や日米の政策金利の格差拡大による円安が発生し、その多くを輸入に頼らざるを得ない資材・エネルギー価格の高騰が足元で起きているから、オフィスのテナントとして想定される多くの企業で今後の業績の悪化が懸念」、「コロナ禍によるテレワークの実施・定着、円安などによる企業業績の悪化、物価の上昇傾向など、オフィス環境を取り巻く状況は決して芳しくはない」、一層の注意を要するようだ。
第三に、本年4月7日付けダイヤモンド・オンラインが掲載したジャーナリストの姫田小夏氏による「中国人に「大阪・西成一帯」が人気！中国高級車の旗艦店も出店で街が激変」を紹介しよう。
https://diamond.jp/articles/-/320914
・『日本のインバウンドツーリズムは再び幕を開け、ビジネス上の人的交流も息を吹き返しつつある。ポストコロナに期待されるのは「外からの目線」を利用した日本の課題解決だ。外国からの人の流れと資本の参入は街をどう活性化させるのか。中国からの人と資本の動きに注目して、大阪・西成一帯の変化をリポートする』、興味深そうだ。
・『中国人の間で西成区が人気 人口減少に悩まされる日本列島だが、大阪市で外国人居住者が増えている。2020年からのコロナ禍で減少傾向にあった外国人居住者が2022年12月末に15万2560人に達したのだ。 中でも注目したいのが同市西成区だ。統計が確認できる1960年以降、西成区は右肩下がりの人口減少が続き、その食い止めが行政の大きな課題のひとつになっていた。ところが、2022年は微増に転じたのである。 西成区の人口増加に貢献しているのが外国人居住者だ。2019年（9月末）には9525人だったが、コロナ禍にもかかわらず毎年その数は増え、2022年（9月末）には前年比で1563人増加し1万1696人になった。韓国・朝鮮籍（3422人）、ベトナム籍（3007人）に続くのが中国籍（2976人）の居住者だ。 中国語の通訳ガイドを務める楢崎宣夫さんは、「西成区役所の住民登録などを行う窓口では、以前に比べてはるかに多くの中国人を目にするようになりました」と語る。早朝の西成区役所窓口を訪れた筆者も、順番待ちの中に何人かの中国人を目撃した。 中国人が増えている背景には、いくつかの理由がある。その一つが中国からの“脱出”だ。大阪市に住む中国人の陳明さん（仮名）は「ここ数年で友人たちはみな、海外に出ていきました。ロックダウンで悲惨な目に遭った中国人は、なおさらこの国に居続けていいかを真剣に考えているのです」と明かす。 陳さん自身はすでにコロナ前に日本で経営管理ビザを取得しており、2022年6月に中国から東京に戻ってきたが、住みやすさを理由に大阪に転居したという。在留の中国人の中には、あえて西成区を選んで居住する中国人もいる。現在、独立起業した趙雲さん（仮名）も大阪定住を選んだ一人だが、その魅力をこう語っている。 「西成は物価が安く、さまざまな国から来た人たちが住んでいる。私たちにとってはそういう場所が住みやすい。ここが好きな中国人は結構多いですよ」 不動産情報サービスを手掛けるジープラスメディアによれば、2022年5月、「大阪で外国人が不動産を買いたい街」は、西成区が東大阪市を抜いて1位になった』、「西成区の人口増加に貢献しているのが外国人居住者だ・・・2022年（9月末）には前年比で1563人増加し1万1696人になった。韓国・朝鮮籍（3422人）、ベトナム籍（3007人）に続くのが中国籍（2976人）の居住者」、「在留の中国人の中には、あえて西成区を選んで居住する中国人もいる。現在、独立起業した趙雲さん（仮名）も大阪定住を選んだ一人だが、その魅力をこう語っている。 「西成は物価が安く、さまざまな国から来た人たちが住んでいる。私たちにとってはそういう場所が住みやすい。ここが好きな中国人は結構多いですよ」 不動産情報サービスを手掛けるジープラスメディアによれば、2022年5月、「大阪で外国人が不動産を買いたい街」は、西成区が東大阪市を抜いて1位になった」、「西成」は、「あいりん地区」もあり、かっては恐い街のイメージだったが、最近は変わりつつあるようで、驚かされた。
・『街の評価を変えたのは外国人 「JR新今宮駅周辺は独特な雰囲気だった」――。こう振り返るのは、大阪市浪速区に住む会社員・本田美幸さん（仮名）だ。浪速区との区界となる「堺筋」の南にある西成区の萩之茶屋一帯を、子どもの頃から異空間として見つめ続けてきた。 すぐそばにあるJR西日本・大阪環状線の天王寺駅には、日本一の高さを誇る複合ビル「あべのハルカス」があり、富裕層の住む街としても知られる。その隣接駅の新今宮駅や御堂筋線・堺筋線の2路線が乗り入れる動物園前駅一帯には、日雇い労働者のための宿が集積する「あいりん地域」がある。 「新今宮駅の周辺は、仕事や家族やお金がないといった難しい問題を抱える人たちが集まる地域でしたが、昨年春に星野リゾートのホテルができたのには本当に驚きました」と本田さんは続ける。 問題山積の、地元の人からも見捨てられた一帯だったが、「ここが変わり始めたのは、日本がインバウンドに向けて大きくかじを切った頃からでしょうか」と、前出の通訳ガイド・楢崎さんは話す。 堺筋を挟んで北の浪速区には、通天閣などの観光地がある。関西空港やUSJ（ユニバーサルスタジオ・ジャパン）などへのアクセスもいい。ある意味“手つかず”だった西成区の萩之茶屋一帯は、実は地の利に恵まれた絶好のエリアであり、インバウンドが本格化したこの10年で徐々に外国人客が訪れるようになった。 西成区の変遷を見つめる企業経営者の男性は、「日雇いの人々にも変化が起きています。スマホを見ながら場所探しする外国人ツーリストに積極的に声をかけて道案内するなど、できる限りの“おもてなし”をする風景を目にするようになりました」と語る。外国人の中にはホテルでの仕事に就いたり、バーを経営したりと、この地に根を下ろす人たちもいる。 日雇い労働者の街が遂げた一大変化の裏には、こうした外国人目線による再評価がある。 楢崎さん自身もこれを実感する一人だ。最近も中国人出張者から「大阪の安い宿を探してくれ」と頼まれてネットを検索し、一泊1700円で利用できる西成警察署前の宿を紹介したところ、「これは安い！」と手をたたいて喜ばれたという。 「バス・トイレは共同で、三畳一間というまるで独房のような部屋やけど、コスト重視の中国人出張者もめっちゃ気に入ってましたわ」（楢崎さん） 宿の向かいにある高い柵や鉄格子で囲まれた西成警察署が象徴するように、実は少し前まで、宿が立地するエリアは暴動が起きるなど、あいりん地域でも危険視されていた場所だった。 楢崎さんは長い歴史を振り返りながら、「そんないわく付きのエリアに外国人客が泊まるってこと自体が歴史的な一歩なんや」とつぶやく』、「西成区の萩之茶屋一帯は、実は地の利に恵まれた絶好のエリアであり、インバウンドが本格化したこの10年で徐々に外国人客が訪れるようになった。 西成区の変遷を見つめる企業経営者の男性は、「日雇いの人々にも変化が起きています。スマホを見ながら場所探しする外国人ツーリストに積極的に声をかけて道案内するなど、できる限りの“おもてなし”をする風景を目にするようになりました」と語る。外国人の中にはホテルでの仕事に就いたり、バーを経営したりと、この地に根を下ろす人たちもいる。 日雇い労働者の街が遂げた一大変化の裏には、こうした外国人目線による再評価がある」、「外国人目線による再評価」、なるほど説得力がある。
・『中国系店舗も地域との関係を重視 一帯には、“中国資本”も流入するようにもなった。 西成警察署から車で3分ほどの浪速区大国町に、2021年末、中国第一汽車の高級自動車ブランド「紅旗」の旗艦店がオープンした。毛沢東が乗ったといわれる中国の国産車だが、1000万円を超える中国の高級自動車を扱う旗艦店が大国町にできたことは、一部の地元民からも注目された。 日本の第一号店を大阪に設けたのは「中国でもハイエンドモデルができるという宣伝戦略」（中国メディア）であり、また「輸入元が関西にあるため」（日本メディア）とも言われる一方で、中国事情についてよく知る地元の男性は、こうした動向について次のような解釈を与えている。 「西成区と接するこの一帯も、地元の人からすれば『ややこしい地域』ですが、そんなところに高級車を売る外国資本が参入してきたことは、中国企業にとって過去の評判やイメージなどまるで関係ないことを意味しているのです」 前回、当コラムでは「2010年前後に萩之茶屋の商店街の空き店舗を中国資本が買収した」という話をお伝えした。 その後、瞬く間に数を増やした中国系カラオケ居酒屋は、「危険地帯にできた怪しげな店舗群」として、2015年頃に大手メディアなどでたびたび取り上げられてきた。萩之茶屋一帯に中国系カラオケ居酒屋ができた当初は、客引きや大音量のカラオケ、ゴミの不始末などの諸問題が増え、これまで以上に輪をかけた無秩序化が進んだ。しかし、約10年がたった今は、これも昔話になりつつある。 ゴミ問題については「依然として、路地裏に不法投棄をするケースもある」という地元の声もあるが、筆者がこの商店街を歩いたときには、目をそむけたくなるような光景や客引き、大音量のカラオケは特に気にならなかった』、「中国第一汽車の高級自動車ブランド「紅旗」の旗艦店がオープンした」。「西成区と接するこの一帯も、地元の人からすれば『ややこしい地域』ですが、そんなところに高級車を売る外国資本が参入してきたことは、中国企業にとって過去の評判やイメージなどまるで関係ないことを意味」、商売の流れに敏感な華僑の意見を参考にしたのかも知れない。
・『西成区も見て見ぬふりをせずコミット 後日、西成区役所に尋ねてみた。すると次のようなコメントが返ってきた。 「カラオケ居酒屋などの事業者は、民間業者に委託する形でゴミを回収するようになりました。当初は問題もあった中国系居酒屋でしたが、ルールを守るようになり、地域との関係を重視するようになったといえます」 西成区役所は「適正な指導を続けた結果」とも話していたが、そこには橋下徹氏が大阪市長時代に行った大改革を下地とした積極的なコミットがあったことが見て取れる。 同区は長らく“貧困と福祉の街”ともいわれ、「昔から“ややこしい人”の対応に慣れている」といった前向きな評価がある。この街には、コミュニケーションが難しい外国人をも包摂し、前向きに課題解決をする力があると捉えてもいいのかもしれない。 今後もアジアからの定住人口が増加すれば、人口減少に歯止めがかかり、若い世代が増えて新たなカルチャーを生み出す可能性がある。過渡期的には“ニューカマー”との摩擦やあつれき、犯罪発生やルール違反もあるだろうが、同区は恐らく今後も、見て見ぬふりをせず政策的サポートで地域の発展にリンクさせていくのではないか。 世界に目を転じれば、G7の多くの都市は外国からの人や資本の移動を新たなチャンスと受け止め、難題を抱えながらも積極的な受け入れで発展を維持している。西成区には、国際社会で進む“真のダイバーシティ”に比肩するようなダイナミズムがあり、多様なカルチャーが創る「未来都市の到来」を十分に予感させるのだ』、「西成区には、国際社会で進む“真のダイバーシティ”に比肩するようなダイナミズムがあり、多様なカルチャーが創る「未来都市の到来」を十分に予感させる」、「西成」の今後が楽しみだ。
タグ：（その10）（空き家が増加中 高級住宅街「田園調布」の住民が 自らの首を絞めることとなった“建築協定”とは？、東京のオフィス賃料が来年下落？「2023年問題」が避けられない理由、中国人に「大阪・西成一帯」が人気！中国高級車の旗艦店も出店で街が激変） 不動産 幻冬舎Gold Online「空き家が増加中。高級住宅街「田園調布」の住民が、自らの首を絞めることとなった“建築協定”とは？」 「田園調布」で「空き家が増加中」とは興味深そうだ。 「“建築協定”」はさぞかし厳格なものなのだろう。 「「田園調布」では165平方メートル以上の敷地がなければ、住宅を建てることが出来ません。すなわち、土地の所有者が亡くなり、相続人が手放そうとした場合、土地を分割して売ることが難しいという問題が発生してしまう」、確かに厳格だ。 「「田園調布」の土地は個人にとっても、不動産業者にとっても、手が出しづらい状況にあります」、細分化を防ぐ狙いなのだろうが、「手が出しづらい状況にあります」、やむを得ないとはいえ、困ったことだ。 「田園調布憲章」には多少の問題はあっても、住民は全体としてはこれを支持しているようだ。 ダイヤモンド・オンライン 中山登志朗氏による「東京のオフィス賃料が来年下落？「2023年問題」が避けられない理由」 「東京のオフィス平均空室率は」「コロナ前の2019年」「1％台で安定推移」していたが、「2021年10月には6.47％」にまで上昇した。「テレワークの導入が加速度的に進んだことが、不要になったオフィスの返却、契約変更などに表れたものとみることができる」、ここまで上昇したとは驚かされた。 「これまでのビジネス慣習によってなかなか推進することが難しかった“働き方改革”だが、コロナ禍に対応せざるを得なくなった各企業が試しに導入してみたら、意外にもすんなりとテレワークに移行できた結果、これまで必要だったオフィスが余るという現象が発生することになった。このためコロナ禍の長期化とともにオフィスの空室率が徐々に拡大していったものと考えられる」、その通りだろう。 「「常盤橋タワー」のような知名度と最新設備、立地条件をもってしても、好不調の目安とされる5％に届かなかったという事実は、今後のオフィス大量供給についてネガティブな印象を与える可能性が高いとみるべきだ。 これまで“去る者は追わず”だったオフィスの供給サイドも、新たな借り手探しが難しいと考えれば、入居企業が去ることを引き留めようとするだろう。その結果、オフィス市場は貸し手市場から借り手市場へと急激にシフトし、オフィス賃料が低下することになる」、その通りだろう。 「上記に掲出したオフィスビルだけでも合計200万平方メートル弱もの新規の床が創出されることになれば、「東京のオフィス2023年問題」・・・は現実味を帯びて迫ってくることになる。 折悪しく、ロシアのウクライナ侵攻による資材・食料価格の高騰や日米の政策金利の格差拡大による円安が発生し、その多くを輸入に頼らざるを得ない資材・エネルギー価格の高騰が足元で起きているから、オフィスのテナントとして想定される多くの企業で今後の業績の悪化が懸念」、 「コロナ禍によるテレワークの実施・定着、円安などによる企業業績の悪化、物価の上昇傾向など、オフィス環境を取り巻く状況は決して芳しくはない」、一層の注意を要するようだ。 姫田小夏氏による「中国人に「大阪・西成一帯」が人気！中国高級車の旗艦店も出店で街が激変」 「西成区の人口増加に貢献しているのが外国人居住者だ・・・2022年（9月末）には前年比で1563人増加し1万1696人になった。韓国・朝鮮籍（3422人）、ベトナム籍（3007人）に続くのが中国籍（2976人）の居住者」、「在留の中国人の中には、あえて西成区を選んで居住する中国人もいる。現在、独立起業した趙雲さん（仮名）も大阪定住を選んだ一人だが、その魅力をこう語っている。 「西成は物価が安く、さまざまな国から来た人たちが住んでいる。私たちにとってはそういう場所が住みやすい。ここが好きな中国人は結構多いですよ」 不動産情報サービスを手掛けるジープラスメディアによれば、2022年5月、「大阪で外国人が不動産を買いたい街」は、西成区が東大阪市を抜いて1位になった」、「西成」は、「あいりん地区」もあり、かっては恐い街のイメージだったが、最近は変わりつつあるようで、驚かされた。 「西成区の萩之茶屋一帯は、実は地の利に恵まれた絶好のエリアであり、インバウンドが本格化したこの10年で徐々に外国人客が訪れるようになった。 西成区の変遷を見つめる企業経営者の男性は、「日雇いの人々にも変化が起きています。スマホを見ながら場所探しする外国人ツーリストに積極的に声をかけて道案内するなど、できる限りの“おもてなし”をする風景を目にするようになりました」と語る。外国人の中にはホテルでの仕事に就いたり、バーを経営したりと、この地に根を下ろす人たちもいる。 日雇い労働者の街が遂げた一大変化の裏には、こうした外国人目線による再評価がある」、「外国人目線による再評価」、なるほど説得力がある。 「中国第一汽車の高級自動車ブランド「紅旗」の旗艦店がオープンした」。「西成区と接するこの一帯も、地元の人からすれば『ややこしい地域』ですが、そんなところに高級車を売る外国資本が参入してきたことは、中国企業にとって過去の評判やイメージなどまるで関係ないことを意味」、商売の流れに敏感な華僑の意見を参考にしたのかも知れない。 「西成区には、国際社会で進む“真のダイバーシティ”に比肩するようなダイナミズムがあり、多様なカルチャーが創る「未来都市の到来」を十分に予感させる」、「西成」の今後が楽しみだ。
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