不動産（その11）（｢マンション漏水事故｣の95％は給湯管ピンホール 保険加入拒絶 住人同士の大喧嘩にスラム化も、中国人も跋扈する大人気のタワマン…55歳男性の「心底嫌気が差した」ワケ、96年前に決めた激安契約は永遠に有効なのか…山梨県の最強財閥｢富士急行｣を県知事が訴えたワケ 地裁判決では富士急行が全面勝訴したが…） [産業動向]
不動産については、昨年8月13日に取上げた。今日は、（その11）（｢マンション漏水事故｣の95％は給湯管ピンホール 保険加入拒絶 住人同士の大喧嘩にスラム化も、中国人も跋扈する大人気のタワマン…55歳男性の「心底嫌気が差した」ワケ、96年前に決めた激安契約は永遠に有効なのか…山梨県の最強財閥｢富士急行｣を県知事が訴えたワケ 地裁判決では富士急行が全面勝訴したが…）である。
先ずは、昨年10月20日付け東洋経済オンラインが掲載した金融ジャーナリストの伊藤 歩氏による「｢マンション漏水事故｣の95％は給湯管ピンホール 保険加入拒絶､住人同士の大喧嘩にスラム化も」を紹介しよう。
https://toyokeizai.net/articles/-/626116
・『「上の階から水が漏れてきた」「下の階を水浸しにしてしまった」……。マンションにお住まいの方なら、漏水事故について一度は耳にしたことがあるのではないだろうか。 よその住戸で起きたことでも、他人事とは言ってはいられないのが、マンション漏水事故の怖いところ。漏水事故の95％は、給湯管にピンホール（小さい穴）ができることで、発生すると言われている。ピンホールは給湯管に使われている銅管の経年変化、老朽化によって生じる。経年変化だから、いつ、どこで事故が起こるのかわからない。つまり、マンションに住んでいれば、あなたも突然、漏水事故の加害者、あるいは被害者になる可能性があるのだ。 今回は、『優良中古マンション不都合な真実』を著書にもつ伊藤歩氏にピンホール事故の根深さ、悲惨さについて解説してもらう』、「給湯管」に「ピンホール」問題があるとは初めて知った。
・『「水回りの設備がダメになる」の真相 読者の皆さんも、近年、高経年のマンションが増えているけれど、区分所有者間の合意形成が図れず、建て替えがなかなか進まないという話はよく耳にされていると思います。 そして、?体、つまり鉄筋や鉄骨、コンクリートでできている部分は数十年やそこらではダメにならないけれど、水回りの設備が数十年でダメになる。 だから、竣工から40年、50年経過すると、建て替えが必要になるのだ、という話も耳にされたことがあるでしょう。 ではその「水回りの設備がダメになる」現象とは、具体的にはどういう現象を指すのか、想像してみたことがありますでしょうか。 代表的な事例が「給湯管」のピンホール事故なのです。銅でできている給湯管が経年変化によって劣化し、小さな穴が開いてしまうことで起こります。 もちろん、共用部や専有部の「給水管」や「排水管」が劣化し、そこから漏れた水や排水が住戸内に流入する被害や、どこからか雨水が住戸に流れ込む被害も、水回りの設備がダメになる現象に含まれます。 それでも「漏水事故の95％は上階の給湯管ピンホール」事故です。漏水が発生し、それに対応する設備工事会社の経験値がまさにコレなのです。 多くの高経年マンションで、建て替え議論が始まる発端となる「水回りの設備がダメになる」ことが、実は9割方「給湯管のピンホール事故の多発」を意味してることに、結びつけて認識されていないのです』、「水回りの設備が数十年でダメになる」、「代表的な事例が「給湯管」のピンホール事故なのです。銅でできている給湯管が経年変化によって劣化し、小さな穴が開いてしまうことで起こります。 もちろん、共用部や専有部の「給水管」や「排水管」が劣化し、そこから漏れた水や排水が住戸内に流入する被害や、どこからか雨水が住戸に流れ込む被害も、水回りの設備がダメになる現象に含まれます。 それでも「漏水事故の95％は上階の給湯管ピンホール」事故です」。「「漏水事故の95％は上階の給湯管ピンホール」事故」、「漏水事故の」殆どが「「給湯管ピンホール」事故」とは初めて知った。
・『なぜ事故情報が共有されないのか ところが、多発しているのにとにかく情報がない。報道記事はもちろんのこと、専門家が書いた書籍もありません。調べて出てくるのは、せいぜい設備工事会社によるブログレベルのものです。なぜこんなに情報がないのでしょうか。 「ピンホール事故は必ず専有部分で起きるから」です。専有部分とはマンションの区分所有者が単独で所有権をもち、管理責任を負っている部分ですので、事故の情報を共用部の管理を担うマンション管理組合では共有しにくいのです。） それでは誰が事故の情報をもっているかというと、それはマンション管理会社です。 管理会社は最も詳細な情報をもっています。常駐の管理人がいるマンションであれば、管理会社に雇われている管理人に、常駐の管理人がいない場合は管理会社のコールセンターに、被害者から事故の第一報が入り、その後の業者の手配から保険請求、当事者間の示談まで、一切を管理会社のフロントマネージャーが仕切るからです。 しかし、管理会社のフロントマネージャーが「専有部で起きたことだから管理組合と詳細に情報を共有する必要はない」と考えたら、管理組合には通り一遍の報告しかしないでしょう。 管理会社が情報を管理組合と共有する、それも問題の本質やマンション全体に及ぶであろう影響なども含め、かなりていねいに共有しない限り、同じマンション内でも過去の経験値は活かされないままになるのです』、「ピンホール事故は必ず専有部分で起きる」ので、「事故の情報を共用部の管理を担うマンション管理組合では共有しにくい」、「事故の情報をもっているかというと、それはマンション管理会社」、なるほど。
・『ピンホール事故は他人事じゃない理由 情報がなくても、専有部で起きたことでも、他人事とは言ってはいられないのが、ピンホール事故の怖いところです。 ピンホール事故はいつ、どの住戸に起きるか予測が不能で、いつ自分が加害者になるかわかりません。明日は我が身なのです。最上階の住民以外のすべての住民が突然被害者になる可能性をもち、1階の住民以外のすべての住民が突然加害者になる可能性をもっているのです。 そして、何よりも重要なのは、たとえ自分の部屋で事故が起きなくても、同じマンション内での事故発生件数が増えてくると、保険会社から、マンション全体で加入している「マンション総合保険」への加入を拒絶されるという点です。 事故が起きると保険を使います。自動車の保険を思い浮かべていただければわかると思いますが、保険金を請求する契約者は、保険会社にとってありがたくない存在なので、保険料を引き上げたり、繰り返し事故を起こして保険金を請求してくる人については、契約自体を断るという対応になります。 マンション総合保険に関しても同じで、同一マンション内で全戸の大体15?20％くらいの住戸でピンホール事故が発生すると、保険会社によっては保険契約を断ってくるのです。 とんでもない高額の保険料で保険契約を受ける保険会社もありますが、高額の保険料は管理組合の財政を圧迫します。それでも契約をしてくれるならまだしも、5年後の契約期間満了時にもう一度更新してくれる保証はありません』、「たとえ自分の部屋で事故が起きなくても、同じマンション内での事故発生件数が増えてくると、保険会社から、マンション全体で加入している「マンション総合保険」への加入を拒絶される」、「とんでもない高額の保険料で保険契約を受ける保険会社もありますが、高額の保険料は管理組合の財政を圧迫します。それでも契約をしてくれるならまだしも、5年後の契約期間満了時にもう一度更新してくれる保証はありません」、「保険会社」から見放されるようなことになれば大変だ。
・『保険加入できないと、最悪「スラム化」 もしも保険がかけられなくなるとどうなるか。不動産を売買したり賃貸したりする際に、仲介業者が発行する重要事項説明書にはその旨を記載しなければなりません。 保険に入れないマンションは事実上、売買も賃貸もできなくなります。仲介業者は基本的にそんな物件をあっせんしないからです。 保険を使えなくなればピンホール事故が起きても、その対応に必要な費用は管理組合の自腹。共用部からの雨漏りで被害を受ける住戸が出た場合も管理組合の自腹になります。そんなこんなで修繕積立金は瞬く間に減っていきます。 手元不如意になることで必要な修繕を先送りし、管理状態が悪くなり始めたら、修繕積立金の徴収率も落ち、瞬く間にスラム化します。） 保険の更新時期が到来したタイミングで、突然管理会社から「保険契約を断られました」と告げられたら、もう大変なことになります。 何もアドバイスをしなかった管理会社のフロントマネージャーを罵倒する人、理事会の怠慢だと言って理事長や理事を責める人、何も知らなかったのだから仕方がないだろうと開き直る理事、専有部のことは管理会社の仕事ではないと言って、同じく開き直る管理会社のフロントマネージャー……。良好だったコミュニティは一瞬にして崩壊します』、「保険の更新時期が到来したタイミングで、突然管理会社から「保険契約を断られました」と告げられたら、もう大変なことになります」、「良好だったコミュニティは一瞬にして崩壊します」、その前から「管理会社」は危険な兆候を把握している筈で、それを開示しておくべきだ。
・『住民同士の大喧嘩が起こるケースも このことを、筆者自身の住戸の給湯管ピンホールを埋める工事をしてくれた日本リニューアルの工藤秀明社長に教えられ、仰天しました。 ネットで連絡先を調べ、会いに行った著名なマンション管理士にも聞いてみると、 「理事長にアドバイスをしても、理事長本人宅がピンホール事故を経験していないと、人によってはなんの根拠もなく自分のところは大丈夫と考え、真面目に聞かない場合もある」 「逆に、理事会はそうなっては大変だから、以前から全戸での予防工事の必要性を説いていたのに、一部の楽観論者の反対でぐずぐず先送りしているうちに、事故が多発してしまうというケースもある。そんなマンションが保険加入を断られると、文字通り住民同士で大ゲンカになる」と語っていました。） 前出の日本リニューアルの工藤社長によれば、マンションによって差はあるものの、肌感覚では築20年超で全戸の10％、築30年を超えてくると全戸の15％から30％、築40年超だと全戸のほぼ50％超の確率でピンホール事故は起きていると言います。 日本リニューアルは給湯管のピンホールを埋めるライニング技術をもっていて、2015年以降の7年間で、工事実績は6900戸（2022年8月時点）に達し、1年先まで受注が決まっている盛況ぶりです』、「日本リニューアルは給湯管のピンホールを埋めるライニング技術をもっていて、2015年以降の7年間で、工事実績は6900戸（2022年8月時点）に達し、1年先まで受注が決まっている盛況ぶり」、凄い技術だ
https://n-renewal.co.jp/ro_5.html
・『多発するピンホール事故の公式の統計がない にもかかわらず、国土交通省も、マンション管理組合の全国組織も、まったくピンホール事故の統計をもっていません。 2020年3月に、ピンホール事故のリスクに関する単発記事を、あるインターネット媒体で執筆したところ、おびただしい数の批判コメントがつきました。「例外的な事故をさも大量に発生しているかのような書き方をして必要以上に不安を煽っている」「取材もせず字数稼ぎのためにウソの記事を書いて恥ずかしくないのか」といった類の書き込みです。ピンホール事故について世間の認知が広がることが不利益と考える人がいるのかもしれません。 大手損保は2019年10月に、自然災害とマンションの漏水事故の急増を理由に、保険料体系を大幅に見直しています。それまでは導入していなかった、保険事故の発生率を保険料に反映させる制度を導入したのです。 近年は事故の増加で保険金の請求機会が急増し、保険更新時に保険会社から提示される保険料がとんでもない額にハネ上がったことで、この問題に気づく管理組合が増えてきています。 それでもいまだに全国レベルで統計がとれる体制が整う状況にはありません。マンション管理組合や区分所有者には、とても不利益な状況になっています』、「国土交通省も、マンション管理組合の全国組織も、まったくピンホール事故の統計をもっていません」、業界としてはブームに水を差すようなことは控えてほしいのかも知れないが、「統計」整備に取り組むべきだ。
次に、本年1月9日付け現代ビジネス「中国人も跋扈する大人気のタワマン…55歳男性の「心底嫌気が差した」ワケ」を紹介しよう。
https://gendai.media/articles/-/103945?imp=0
・『タワマンは時限爆弾のようなリスクを抱えている。タワマン内の教育格差を紹介した前編記事『1億円のタワマンを買った、世帯年収1300万円「パワーカップル」の悲惨な末路』に引き続き、タワマンの真実を紹介する』、興味深そうだ。
・『中国人とのトラブル 資産家であれば、タワマン暮らしも快適かもしれない。しかし、家計に余裕がないのに、背伸びをしてタワマン暮らしを選ぶと破滅への道を突き進む他ない。ファイナンシャルプランナーの丸山晴美氏がこう警告する。 「地方から東京に憧れて出てきて、それなりの収入を得て、タワマンを買う方は、自尊心が強い傾向があります。都心のタワマンを買うことをある種のステータスと考えているのです。そういう方は格差にも敏感で、人から見下されたくないと見栄を張り、高層階に住む本当の富裕層に対抗心を燃やしてしまう。 その結果、高額の生活費や子供の教育費で実際に家計が破綻してしまう事例も多いと聞きます。身の丈に合った生活がわからないことが不幸につながるのでしょう」） 円安の影響で、中国人の富裕層にも再び都心のタワマンが人気になっている。北尾陽介さん（55歳・仮名）は彼らが引き起こす近隣トラブルに心底嫌気が差している 「スポーツジムやゲストルームなどの共用部をとにかく汚すだけでなく、ベランダから生臭い匂いが漂ってくる。ベランダ越しに覗いたら、物干し竿にタラを干していました。でもそのくらいならまだかわいいほうです。 マンションの理事会で判明したのですが、中国人住民が管理費や修繕積立金を支払っていなかったのです。管理会社が督促しても中国にいて不在のことも多く、電話がつながっても言葉が通じない。当面は他の住民が彼らの分の管理費と修繕積立金を補填している状態です」（北尾さん） どんな住宅であれ、近隣住民を選ぶことはできないが、タワマンは戸数が多く、住民が多様で、入れ替わりが頻繁なため住民トラブルが起きやすい。終の棲家と思って安易にタワマン購入に踏み切ると、一生後悔することになりかねない』、「中国人住民が管理費や修繕積立金を支払っていなかったのです。管理会社が督促しても中国にいて不在のことも多く、電話がつながっても言葉が通じない。当面は他の住民が彼らの分の管理費と修繕積立金を補填している状態です」、入居時に「管理費や修繕積立金を」受け取っていなかった「管理会社」に責任がある。おそらく支払ってもらえないだろう。
・『そして暴落が待っている しかも、タワマンはこれから爆発する時限爆弾のようなリスクも抱えている。タワマンに住み続けていると、破滅へと転落する道がますます近づいてくるのだ。『60歳からのマンション学』などの著書があるマンショントレンド評論家の日下部理絵氏が言う。 「一般的なマンションに比べてタワマンは管理費や修繕積立金が高いですが、これがさらに値上がりしていくことは避けられません。ネックになるのが、機械式駐車場の維持費です。ガソリン代の高騰やシェアカーの浸透で、マイカーを持つ家庭が減っていますが、タワマンの駐車場にも空きが目立っています。 その結果、駐車場の使用料が思うように集まらなくなり、マンションの会計を圧迫しているのです。特に駐車場使用料を管理費会計の収入にしているタワマンは、大幅値上げを避けられないでしょう。 さらに、人件費や電気代、保険料などの上昇で、今後は管理費も値上げされます。管理費と修繕積立金を合わせて、毎月5万円以上の金額を徴収されるタワマンも増えていくはずです」） これからの金利上昇局面でタワマンの価値が下落する危険性を指摘するのは、長谷川不動産経済社代表の長谷川高氏だ。 「世帯年収1200万円程度の人が1億円のタワマンを買えてしまうのは、超低金利が原因です。昔の住宅金利は4～6％でしたが、今や変動金利だと年利0.6％くらいで借りられます。しかし、欧米で利上げが進んでいますし、日本でもいずれ利上げする局面が訪れます。金利が1％上がれば、月々の支払いが数万円増える。子供を私立の学校に入れていると、滞納リスクが出てくるでしょう。 しかも金利が上がると、多くの人がマンションを買わなくなるため、マンションの価格が大きく下がります。1億2000万円が適正だと思って買ったタワマンが6000万円でしか売れない事態もありえます。そうなれば、売っても借金だけが残る生き地獄です」） この十数年間、東京の湾岸地区ではタワマンの建設ラッシュが続いてきた。'24年には中央区晴海にある東京五輪・パラリンピックの選手村がタワマン『晴海フラッグ』として生まれ変わる。 「勝どき駅周辺はタワマンが乱立することになりますが、災害時にどうなるのか、不安が尽きません。大地震が発生したら学校が避難所となりますが、とてもじゃないけど、タワマンに住む膨大な住民を収容することなどできません。中央区の職員に聞くと、『マンションの人たちは住戸にとどまってもらう』というのです。 つまり、タワマンの住民には避難場所がない。電気や下水が止まったら、トイレをするにも階段を上り下りしないといけなくなります。私は災害に弱いこともタワマンの大きな問題だと思います」（住宅ジャーナリストの榊淳司氏） 華やかに見えるタワマン暮らしには、深刻なリスクが潜んでいる』、「機械式駐車場の維持費です。ガソリン代の高騰やシェアカーの浸透で、マイカーを持つ家庭が減っていますが、タワマンの駐車場にも空きが目立っています。 その結果、駐車場の使用料が思うように集まらなくなり、マンションの会計を圧迫しているのです。特に駐車場使用料を管理費会計の収入にしているタワマンは、大幅値上げを避けられない」、「日本でもいずれ利上げする局面が訪れます。金利が1％上がれば、月々の支払いが数万円増える。子供を私立の学校に入れていると、滞納リスクが出てくるでしょう。 しかも金利が上がると、多くの人がマンションを買わなくなるため、マンションの価格が大きく下がります。1億2000万円が適正だと思って買ったタワマンが6000万円でしか売れない事態もありえます。そうなれば、売っても借金だけが残る生き地獄です」、確かに金利上昇は悲劇をもたらさざるを得ないだろう。「災害に弱いこともタワマンの大きな問題だと思います」・・・ 華やかに見えるタワマン暮らしには、深刻なリスクが潜んでいる」、同感である。
第三に、1月20日付けPRESIDENT Online「96年前に決めた激安契約は永遠に有効なのか…山梨県の最強財閥｢富士急行｣を県知事が訴えたワケ 地裁判決では富士急行が全面勝訴したが…」を紹介しよう。
https://president.jp/articles/-/65648
・『山梨県が富士急行に貸している山中湖畔の県有地約440ヘクタールの賃貸借契約を巡り、県と富士急が訴訟合戦を繰り広げている。1審判決は富士急の全面勝訴となったが、県はすでに控訴した。ことの発端は山梨県が2020年から「賃料は不当に廉価で、契約は違法で無効」と従来の姿勢を転換したこと。異例の訴訟合戦の内幕をリポートする――』、こんな訴訟問題を抱えているとは初めて知った。
・『県民財産の土地を激安で借りるのは不当？ 山梨県の県有地＝県民財産が守られるのか、あるいは、一私企業の独占的利益が優先されるのか――。民法の借地法と地方自治法のあり方までが問われるという、全国でも例のない極めて珍しい訴訟が甲府地方裁判所で争われていたが、昨年12月20日、その注目の判決が言い渡された。 判決は、長年にわたる不当な廉価により得られるべき賃貸料を損害賠償として請求していた県側の主張が一切認められず、激安の賃料によりリゾート開発で大成功した地元財閥企業側の全面勝訴だった。が、長崎幸太郎知事（54）は、 「極めて残念。県有地は県民全体の財産であり、そこから得られる利益は県民に最大限還元されなければならず、知事としてそのためにベストを尽くすのは当然のこと」 「（控訴しなければ）実勢価値に対して低廉すぎる賃料を事実上未来永劫えいごうに甘受せざるを得ないこととなり、県民に属するべき利益の回復・実現を図る途が事実上閉ざされることになる」 とコメント。控訴するには県議会の議決が必要なため、27日に臨時県議会を招集し、賛成多数で可決されたために翌日控訴した。 これで今後は舞台を東京高裁に移し、争いは第2ラウンドに移ることになった』、「判決は・・・県側の主張が一切認められず、激安の賃料によりリゾート開発で大成功した地元財閥企業側の全面勝訴だった」、経緯をもう少し詳しくみてみよう。
・『東京ドーム94個分の土地が「1m2につき74円」 今回の訴訟のそもそもの原告は、山梨県に本社を置き、静岡県、神奈川県にまたいで鉄道、観光、不動産、流通事業などを展開する「富士急行」。山中湖周辺のゴルフ場や別荘地開発、また富士山の裾野の広大なアミューズメントパーク「富士急ハイランド」などで知られている。山梨県では歴史ある財閥企業として有名だ。 この富士急行が山梨県を訴えたのは、2021年3月のこと。4カ月後に県が反訴して争ってきたのが今回の訴訟である。 県側の訴えの骨子は、山梨県が1927年から富士急行に貸し付けてきた広大な土地の賃料が地方自治法237条2項に反し違法に安すぎるから、適正な賃料との差額をさかのぼって支払え、というもの。 その土地とは、山中湖畔の南側一帯440ヘクタール（東京ドーム94個分）、3300区画分。富士急行は同地を昭和初期からゴルフ場、別荘地として造成し、基幹事業として巨額の収益を上げてきた。その広大な県有地の賃貸料は、今からほぼ1世紀近い96年前に契約した「1m2につき74円」という驚くべき価格だった』、「広大な県有地の賃貸料は、今からほぼ1世紀近い96年前に契約した「1m2につき74円」という驚くべき価格」、その後、見直しが行われなかったというのも驚きだ。
・『「近隣の別荘地は富士急行の3倍以上」 その後、20年ごとに契約更新が行われてきたが、2017年からの新契約による賃料も当初とまったく変わらず、東京ドーム94個分が年額で約3億円のまま。地元不動産業者によれば、 「これは異様に安い価格。実際、別の地元業者が独自に造成・分譲した近隣の別荘地は富士急行の3倍以上の評価額。しかも、そもそもが随意契約だから、他社が入り込む余地がない。長年、独占的に巨利を得てきたのです」 山中湖畔といえば都心からも2時間ほど、富士山の雄大な姿が間近に見える絶好の避暑地で、三島由紀夫も『豊饒ほうじょうの海』などいくつかの作品で舞台にするなどゆかりがあるため、現在は三島由紀夫文学館も建つ。またゴルフ場隣接の別荘地は石原裕次郎などかつての日活スターがこぞって利用したことから「日活村」とも呼ばれるほどの人気リゾートだ。 それだけに、県民の一部からも以前から疑問の声が上がっており、2017年に新契約が結ばれた直後、県内に住む住民が県を相手に、「県から富士急行への賃料年額3億円は不当に安く、県は賃料を増額する措置を怠ったため、長年の適正賃料との差額を歴代3人の知事と富士急行に請求せよ」 という訴訟を起こしたのである』、「県は賃料を増額する措置を怠ったため、長年の適正賃料との差額を歴代3人の知事と富士急行に請求せよ」、全く正当な要求だ。
・『長崎知事が従来の方針を180度転換 この住民訴訟に、当初県側は「契約は正当だった」と反論していた。ところが2019年の知事選で新たに長崎知事が当選すると、知事主導で県の方針が大転換。住民の主張通り「確かに賃料は安すぎて違法であるから、契約は無効だ」と認めたのである。 そして、これに驚いたのが富士急行。慌てて県側に「既存の賃借権の確認を求める」訴訟を起こし、先述の通り2021年7月、県側が反訴の形で富士急行に対し、適正賃料との差額をさかのぼって請求する損害賠償訴訟を起こしたのが、今回の判決なのだ。 ちなみに、キッカケとなった住民訴訟は、県が富士急行に反訴をしたことでほぼ住民側の主張が容いれられているから、という点を主な理由として「訴えの利益がなくなった」と却下されたが、住民側は不服であるとして東京高裁に控訴しており、現在も争われている』、「2019年の知事選で新たに長崎知事が当選すると、知事主導で県の方針が大転換。住民の主張通り「確かに賃料は安すぎて違法であるから、契約は無効だ」と認めたのである。 そして、これに驚いたのが富士急行。慌てて県側に「既存の賃借権の確認を求める」訴訟を起こし、先述の通り2021年7月、県側が反訴の形で富士急行に対し、適正賃料との差額をさかのぼって請求する損害賠償訴訟を起こしたのが、今回の判決なのだ」、なるほど。
・『364億円もの「県民の利益」が失われている では、判決はどう下されたのか。 県側の請求は、地方自治法に「適正な対価なくしてこれを譲渡し、若もしくは貸し付けてはならない」との定めがあることに鑑み、当該の土地に対する鑑定評価をやり直した結果、過去20年間の364億円が損害賠償金の総額だが、印紙代などを考慮してまずはその一部の93億円を請求するというもの。 対する富士急行側の主張は、長崎知事以前までは県からの値上げ請求はなかったのだから契約は正当だ、というもの。 これに対して甲府地裁は、 「賃貸借契約は有効で、富士急行の行為に違法性はない」 「これまでに支払われた賃料が地方自治法で規定する『適正な対価』に当たらないとする県の主張は採用できない」 と判断し、県側の請求には「理由がない」として棄却したのである。言うなれば、ほとんど門前払いに等しい判決だった。 「最大の争点を突き詰めると、賃料が“実勢に応じた適正な価格か”という点。何しろ、県が算出した適正額で計算すると364億円もの巨額の“損害”を被っていたという主張ですから、いかに破格の廉価で賃貸されてきたかということ。20年ごとに契約は更新され、賃料も見直されていたとはいえ、その差額＝損害はあまりにも莫大ばくだいです」（司法記者）』、「20年ごとに契約は更新され、賃料も見直されていたとはいえ、その差額＝損害はあまりにも莫大」、「賃料も見直されていた」、方式に欠点があるのだろうか。
・『富士急行側は「当然の結果」 「もちろん、こんな契約を承認してきた過去歴代の知事や県の責任も大きいですが、重要なのは、当該地は県有地という県民の財産だということで、これはすなわち県民ひとりひとりの損害に当たるということ。つまり、地方自治法で守られているはずの県民の利益については一顧だにされなかったということです」（司法記者） 全面勝訴した富士急行側は、判決後に野田博喜常務らが記者会見を開いた。「当然の結果であると認識しており、主張が認められて深く安堵あんどしている」と胸をなでおろし、「今回の判決は、山中湖村の県有地を連綿と開発してきた先人たちの苦労が司法に改めて認められたということだと考えている。今後とも山梨県の地元企業として地域経済の発展に寄与していきたい」 とコメントした。 一方の県側は冒頭で触れた通り控訴したため、第2ラウンドでは「県vs.地元財閥」という構図のなかで「借地法vs.地方自治法」の真っ向対決がいよいよ本格化することになる』、「第2ラウンドでは「県vs.地元財閥」という構図のなかで「借地法vs.地方自治法」の真っ向対決がいよいよ本格化することになる」、どうなるのだろう。
・『中央政界に足場を築いた“堀内王国”の影響力 それにしても、富士急行側の主張にある通り、なぜ山梨県側は長崎知事が就任するまで値上げ請求をしてこなかったのか。 「それは、富士急行という会社が山梨県内では老舗の財閥企業として絶大な政治力、影響力を持っていたから」と解説するのは地元の財界関係者。 「現社長の堀内光一郎氏は創業家の4代目ですが、先代の父・光雄氏は労働大臣、通産大臣、自民党総務会長などを歴任し、自身の派閥も率いた政界の大物。先先代で祖父の一雄氏、そして創業者で曽祖父の良平氏も代議士として中央政界に足場を築いていた人物。 つまり、富士急行そのものの業容拡大にはもちろん、地元経済の発展にも歴代が中央政界とのつながりで巨大な影響力を及ぼしてきた“堀内王国”。県にとっては税収の面も含めて大切な存在であり、いわば持ちつ持たれつの関係だったのでしょう」 さらに、こんな指摘も』、「先代の父・光雄氏は労働大臣、通産大臣、自民党総務会長などを歴任し、自身の派閥も率いた政界の大物。先先代で祖父の一雄氏、そして創業者で曽祖父の良平氏も代議士として中央政界に足場を築いていた人物。 つまり、富士急行そのものの業容拡大にはもちろん、地元経済の発展にも歴代が中央政界とのつながりで巨大な影響力を及ぼしてきた“堀内王国”。県にとっては税収の面も含めて大切な存在であり、いわば持ちつ持たれつの関係だったのでしょう」、なるほど。
・『対立の背景に「選挙戦」の因縁？ 「以前から、県の幹部職員を退職後に“天下り”として受け入れてきたケースも少なくない。だからこそ、県は何も言えなかったのでは」 そんな“癒着”とも見える実情にメスを入れたのが長崎知事だった。 長崎知事といえば、就任早々、当時の河野太郎行革担当大臣が主唱した「ハンコ廃止」に正面切って噛みついた「ハンコ知事」として一躍全国的にも名を馳せた。 その経歴を見ると、堀内王国とは少なからぬ因縁がある。 東大法学部卒業後に財務省に入省。小泉旋風とも言われた郵政選挙（衆院選）で初出馬し、反小泉となっていた堀内光雄氏と山梨2区で激闘。比例で復活当選したのちは、光雄氏の地盤を引き継いだ堀内詔子代議士（現社長・光一郎氏の妻）と幾度も激しい選挙戦を戦ってきた。 それだけに、因縁めいた関係ではあり、山梨県と堀内王国、富士急行との関係は熟知していたと言える。実際、かつての衆院選でも前回の知事選でもこの県有地問題の是正を公約に掲げて闘ってきた。知事就任で県の姿勢を一変させたのは、まさに公約の実行だったわけだ』、「長崎知事」は、「東大法学部卒業後に財務省に入省。小泉旋風とも言われた郵政選挙（衆院選）で初出馬し、反小泉となっていた堀内光雄氏と山梨2区で激闘。比例で復活当選したのちは、光雄氏の地盤を引き継いだ堀内詔子代議士・・・と幾度も激しい選挙戦を戦ってきた」、確かに「因縁めいた関係」だ。
・『次の争点：96年前の賃料評価はずっと有効なのか？ 今回の訴訟・判決が注目されたのは、冒頭で触れた通り、あくまでも民法上の契約によって、一私企業の独占的優遇・巨利が守られるのか、あるいは地方自治法による県民の財産・利益が守られるのか、という点だった。 第2ラウンドでは、さらに根源的な争いになりそうだという。 「1審判決では、山梨県と富士急行との県有地賃貸借契約は、富士急行によって別荘地が造成される前の山林原野の状態（素地価格）を基礎に算定された『継続賃料評価』で契約されており、双方の合意があるから有効だとした。 これだと、借地法を適用しなくとも、当事者間でひとたび素地価格を基礎とした継続賃料評価による地代算定に合意すれば、それが将来にわたって未来永劫、有効だということになってしまう。しかし、双方から出された証拠などでは、将来にわたって合意していたとの証明はないし、富士急行側もそのような合意をしていたとは主張していない」（司法関係者） 加えて、判決では、富士急行が別荘地造成にリスクとコストを負ったのであるから「素地価格を基礎にした継続賃料評価による地代算定をすべし」としているが、そもそもの貸し出しは1927年で、96年も前のことである。別荘造成事業が頓挫・失敗するリスクなどはすでに昔のことで、コストも含めてこの長い歳月の間に回収されており、むしろ大きな利益を上げていると見るのが妥当であろう』、「1審判決」には問題が極めて多いようだ。
・『勝訴した場合は「教育と介護福祉分野」へ投資する しかし、判決は、「大昔にリスクとコストを負った」という前提理由で、「未来永劫」に「破格の廉価賃料」が「固定」されていることを是とすると判断しており、これが妥当か否か――そうした点が争われることになる。 「実は、山梨県の富士急行に対する1927年1月29日付の当初貸付許可の第3項には、富士急行が所定の電気鉄道の敷設を完成しない場合は契約を解除できる、という旨の記載があるのですが、今日に至るまで富士急行は敷設していない。この主張も控訴審での取り扱いが注目ポイント」（同） さらに注目すべきは、地方自治法で守られる県民の利益について、どういう司法判断が下されるかという点だろう。具体的には、年額で現状の賃料3億2500万円に対し、1審での県側の請求は20億円になるため、その差額は約16億円。この「県民の利益」が将来にわたり「未来永劫に認められない」という1審判決の妥当性にどういう判断が下されるのか。 ちなみに、長崎知事は新たな「県有財産」の使途として、県民生活の向上のために、教育と介護福祉分野に投資する、と方向性を示している。内訳は「少人数学級拡充施策」「介護施設待機者ゼロ施策」で、前者には年約16億円、後者には同6億円が必要と試算されている。 このうち少人数学級は県内ですでに小学1～2年生で実現しており、残る3～6年生の実現に年約10億円が見込まれており、前述の介護施策分の6億円と合わせ、増税などに頼らない新たな自主財源としての県有財産がそのまま充当でき、県民全体の生活向上が実現できるというわけだ』、「1927年1月29日付の当初貸付許可の第3項には、富士急行が所定の電気鉄道の敷設を完成しない場合は契約を解除できる、という旨の記載があるのですが、今日に至るまで富士急行は敷設していない。この主張も控訴審での取り扱いが注目ポイント」、なるほど。
・『控訴審ではどちらが勝つのか？ それだけに、控訴審の成り行きは県民にとっても重大事であり、すでに1審判決の報道などもあって注目度は高まっている。 その控訴審の見通しについて、地方自治法に詳しい弁護士が、 「そもそも、県有地を巡って自治体と企業が過去にさかのぼって契約の違法性を争い、損害賠償を求める訴訟は全国でも例がないため、そのまま適応できそうな判例そのものがないのですが」 と前置きし、こう解説する。 「地方自治法237条2項には『普通地方公共団体の財産は、条例又は議会の議決による場合でなければ、（中略）適正な対価なくしてこれを譲渡し、若しくは貸し付けてはならない』と定めてあり、これに違反して締結された契約は違法であり無効、という判例は複数ある。 従って、控訴審でもこの『適正な対価』が争点になるでしょう。1審判決では、富士急行が造成に際して相当のリスクとコストを負担しているのだから賃料計算を96年前の山林原野の価格を基礎にすることには合理性があり、契約は有効とした」』、「「地方自治法237条2項には『普通地方公共団体の財産は、条例又は議会の議決による場合でなければ、（中略）適正な対価なくしてこれを譲渡し、若しくは貸し付けてはならない』と定めてあり、これに違反して締結された契約は違法であり無効、という判例は複数ある。 従って、控訴審でもこの『適正な対価』が争点になるでしょう」、なるほど。
・『再選を目指す長崎知事にとって正念場 「しかし、造成から40年を経た契約ですら山林原野当時の価格を基礎にする、という契約が一般の土地賃貸借契約に照らしてみても果たして合理性があるかどうか疑問。仮に、問題の県有地で交付金（固定資産税と同様のもの）を試算しても富士急行が支払ってきた賃料ははるかに廉価であることなど、控訴審で県側が『適正な対価』ではないことについて、いかに有効で説得力ある証拠を積み上げられるかがポイントでは。 その判断がくつがえれば、過去の裁判例からすれば、過去の契約が違法としてさかのぼって損害賠償が認められることになります」 折しも、山梨県ではすでに任期満了による知事選が1月5日に告示され、22日の投開票に向けて激しい選挙戦が進められている。再選を目指す現職の長崎知事が自民、公明の推薦を受け、新人で元笛吹市長の倉嶋清次氏（74）、新人で元山梨県議の志村直毅氏（53）の無所属3人が立候補。当然ながら、控訴の件も含めてこの訴訟が選挙戦でも大きな注目を集めており、焦点の一つにもなっている。 いずれにせよ、まさに引くに引けないチキンレースの様相を呈してきたこの争い。舞台を東京高裁に移した第2ラウンドからますます目が離せない』、「知事選」の結果は、現職の長崎氏が再選された。「舞台を東京高裁に移した第2ラウンドからますます目が離せない」、どうなるのか、注目したい。
先ずは、昨年10月20日付け東洋経済オンラインが掲載した金融ジャーナリストの伊藤 歩氏による「｢マンション漏水事故｣の95％は給湯管ピンホール 保険加入拒絶､住人同士の大喧嘩にスラム化も」を紹介しよう。
https://toyokeizai.net/articles/-/626116
・『「上の階から水が漏れてきた」「下の階を水浸しにしてしまった」……。マンションにお住まいの方なら、漏水事故について一度は耳にしたことがあるのではないだろうか。 よその住戸で起きたことでも、他人事とは言ってはいられないのが、マンション漏水事故の怖いところ。漏水事故の95％は、給湯管にピンホール（小さい穴）ができることで、発生すると言われている。ピンホールは給湯管に使われている銅管の経年変化、老朽化によって生じる。経年変化だから、いつ、どこで事故が起こるのかわからない。つまり、マンションに住んでいれば、あなたも突然、漏水事故の加害者、あるいは被害者になる可能性があるのだ。 今回は、『優良中古マンション不都合な真実』を著書にもつ伊藤歩氏にピンホール事故の根深さ、悲惨さについて解説してもらう』、「給湯管」に「ピンホール」問題があるとは初めて知った。
・『「水回りの設備がダメになる」の真相 読者の皆さんも、近年、高経年のマンションが増えているけれど、区分所有者間の合意形成が図れず、建て替えがなかなか進まないという話はよく耳にされていると思います。 そして、?体、つまり鉄筋や鉄骨、コンクリートでできている部分は数十年やそこらではダメにならないけれど、水回りの設備が数十年でダメになる。 だから、竣工から40年、50年経過すると、建て替えが必要になるのだ、という話も耳にされたことがあるでしょう。 ではその「水回りの設備がダメになる」現象とは、具体的にはどういう現象を指すのか、想像してみたことがありますでしょうか。 代表的な事例が「給湯管」のピンホール事故なのです。銅でできている給湯管が経年変化によって劣化し、小さな穴が開いてしまうことで起こります。 もちろん、共用部や専有部の「給水管」や「排水管」が劣化し、そこから漏れた水や排水が住戸内に流入する被害や、どこからか雨水が住戸に流れ込む被害も、水回りの設備がダメになる現象に含まれます。 それでも「漏水事故の95％は上階の給湯管ピンホール」事故です。漏水が発生し、それに対応する設備工事会社の経験値がまさにコレなのです。 多くの高経年マンションで、建て替え議論が始まる発端となる「水回りの設備がダメになる」ことが、実は9割方「給湯管のピンホール事故の多発」を意味してることに、結びつけて認識されていないのです』、「水回りの設備が数十年でダメになる」、「代表的な事例が「給湯管」のピンホール事故なのです。銅でできている給湯管が経年変化によって劣化し、小さな穴が開いてしまうことで起こります。 もちろん、共用部や専有部の「給水管」や「排水管」が劣化し、そこから漏れた水や排水が住戸内に流入する被害や、どこからか雨水が住戸に流れ込む被害も、水回りの設備がダメになる現象に含まれます。 それでも「漏水事故の95％は上階の給湯管ピンホール」事故です」。「「漏水事故の95％は上階の給湯管ピンホール」事故」、「漏水事故の」殆どが「「給湯管ピンホール」事故」とは初めて知った。
・『なぜ事故情報が共有されないのか ところが、多発しているのにとにかく情報がない。報道記事はもちろんのこと、専門家が書いた書籍もありません。調べて出てくるのは、せいぜい設備工事会社によるブログレベルのものです。なぜこんなに情報がないのでしょうか。 「ピンホール事故は必ず専有部分で起きるから」です。専有部分とはマンションの区分所有者が単独で所有権をもち、管理責任を負っている部分ですので、事故の情報を共用部の管理を担うマンション管理組合では共有しにくいのです。） それでは誰が事故の情報をもっているかというと、それはマンション管理会社です。 管理会社は最も詳細な情報をもっています。常駐の管理人がいるマンションであれば、管理会社に雇われている管理人に、常駐の管理人がいない場合は管理会社のコールセンターに、被害者から事故の第一報が入り、その後の業者の手配から保険請求、当事者間の示談まで、一切を管理会社のフロントマネージャーが仕切るからです。 しかし、管理会社のフロントマネージャーが「専有部で起きたことだから管理組合と詳細に情報を共有する必要はない」と考えたら、管理組合には通り一遍の報告しかしないでしょう。 管理会社が情報を管理組合と共有する、それも問題の本質やマンション全体に及ぶであろう影響なども含め、かなりていねいに共有しない限り、同じマンション内でも過去の経験値は活かされないままになるのです』、「ピンホール事故は必ず専有部分で起きる」ので、「事故の情報を共用部の管理を担うマンション管理組合では共有しにくい」、「事故の情報をもっているかというと、それはマンション管理会社」、なるほど。
・『ピンホール事故は他人事じゃない理由 情報がなくても、専有部で起きたことでも、他人事とは言ってはいられないのが、ピンホール事故の怖いところです。 ピンホール事故はいつ、どの住戸に起きるか予測が不能で、いつ自分が加害者になるかわかりません。明日は我が身なのです。最上階の住民以外のすべての住民が突然被害者になる可能性をもち、1階の住民以外のすべての住民が突然加害者になる可能性をもっているのです。 そして、何よりも重要なのは、たとえ自分の部屋で事故が起きなくても、同じマンション内での事故発生件数が増えてくると、保険会社から、マンション全体で加入している「マンション総合保険」への加入を拒絶されるという点です。 事故が起きると保険を使います。自動車の保険を思い浮かべていただければわかると思いますが、保険金を請求する契約者は、保険会社にとってありがたくない存在なので、保険料を引き上げたり、繰り返し事故を起こして保険金を請求してくる人については、契約自体を断るという対応になります。 マンション総合保険に関しても同じで、同一マンション内で全戸の大体15?20％くらいの住戸でピンホール事故が発生すると、保険会社によっては保険契約を断ってくるのです。 とんでもない高額の保険料で保険契約を受ける保険会社もありますが、高額の保険料は管理組合の財政を圧迫します。それでも契約をしてくれるならまだしも、5年後の契約期間満了時にもう一度更新してくれる保証はありません』、「たとえ自分の部屋で事故が起きなくても、同じマンション内での事故発生件数が増えてくると、保険会社から、マンション全体で加入している「マンション総合保険」への加入を拒絶される」、「とんでもない高額の保険料で保険契約を受ける保険会社もありますが、高額の保険料は管理組合の財政を圧迫します。それでも契約をしてくれるならまだしも、5年後の契約期間満了時にもう一度更新してくれる保証はありません」、「保険会社」から見放されるようなことになれば大変だ。
・『保険加入できないと、最悪「スラム化」 もしも保険がかけられなくなるとどうなるか。不動産を売買したり賃貸したりする際に、仲介業者が発行する重要事項説明書にはその旨を記載しなければなりません。 保険に入れないマンションは事実上、売買も賃貸もできなくなります。仲介業者は基本的にそんな物件をあっせんしないからです。 保険を使えなくなればピンホール事故が起きても、その対応に必要な費用は管理組合の自腹。共用部からの雨漏りで被害を受ける住戸が出た場合も管理組合の自腹になります。そんなこんなで修繕積立金は瞬く間に減っていきます。 手元不如意になることで必要な修繕を先送りし、管理状態が悪くなり始めたら、修繕積立金の徴収率も落ち、瞬く間にスラム化します。） 保険の更新時期が到来したタイミングで、突然管理会社から「保険契約を断られました」と告げられたら、もう大変なことになります。 何もアドバイスをしなかった管理会社のフロントマネージャーを罵倒する人、理事会の怠慢だと言って理事長や理事を責める人、何も知らなかったのだから仕方がないだろうと開き直る理事、専有部のことは管理会社の仕事ではないと言って、同じく開き直る管理会社のフロントマネージャー……。良好だったコミュニティは一瞬にして崩壊します』、「保険の更新時期が到来したタイミングで、突然管理会社から「保険契約を断られました」と告げられたら、もう大変なことになります」、「良好だったコミュニティは一瞬にして崩壊します」、その前から「管理会社」は危険な兆候を把握している筈で、それを開示しておくべきだ。
・『住民同士の大喧嘩が起こるケースも このことを、筆者自身の住戸の給湯管ピンホールを埋める工事をしてくれた日本リニューアルの工藤秀明社長に教えられ、仰天しました。 ネットで連絡先を調べ、会いに行った著名なマンション管理士にも聞いてみると、 「理事長にアドバイスをしても、理事長本人宅がピンホール事故を経験していないと、人によってはなんの根拠もなく自分のところは大丈夫と考え、真面目に聞かない場合もある」 「逆に、理事会はそうなっては大変だから、以前から全戸での予防工事の必要性を説いていたのに、一部の楽観論者の反対でぐずぐず先送りしているうちに、事故が多発してしまうというケースもある。そんなマンションが保険加入を断られると、文字通り住民同士で大ゲンカになる」と語っていました。） 前出の日本リニューアルの工藤社長によれば、マンションによって差はあるものの、肌感覚では築20年超で全戸の10％、築30年を超えてくると全戸の15％から30％、築40年超だと全戸のほぼ50％超の確率でピンホール事故は起きていると言います。 日本リニューアルは給湯管のピンホールを埋めるライニング技術をもっていて、2015年以降の7年間で、工事実績は6900戸（2022年8月時点）に達し、1年先まで受注が決まっている盛況ぶりです』、「日本リニューアルは給湯管のピンホールを埋めるライニング技術をもっていて、2015年以降の7年間で、工事実績は6900戸（2022年8月時点）に達し、1年先まで受注が決まっている盛況ぶり」、凄い技術だ
https://n-renewal.co.jp/ro_5.html
・『多発するピンホール事故の公式の統計がない にもかかわらず、国土交通省も、マンション管理組合の全国組織も、まったくピンホール事故の統計をもっていません。 2020年3月に、ピンホール事故のリスクに関する単発記事を、あるインターネット媒体で執筆したところ、おびただしい数の批判コメントがつきました。「例外的な事故をさも大量に発生しているかのような書き方をして必要以上に不安を煽っている」「取材もせず字数稼ぎのためにウソの記事を書いて恥ずかしくないのか」といった類の書き込みです。ピンホール事故について世間の認知が広がることが不利益と考える人がいるのかもしれません。 大手損保は2019年10月に、自然災害とマンションの漏水事故の急増を理由に、保険料体系を大幅に見直しています。それまでは導入していなかった、保険事故の発生率を保険料に反映させる制度を導入したのです。 近年は事故の増加で保険金の請求機会が急増し、保険更新時に保険会社から提示される保険料がとんでもない額にハネ上がったことで、この問題に気づく管理組合が増えてきています。 それでもいまだに全国レベルで統計がとれる体制が整う状況にはありません。マンション管理組合や区分所有者には、とても不利益な状況になっています』、「国土交通省も、マンション管理組合の全国組織も、まったくピンホール事故の統計をもっていません」、業界としてはブームに水を差すようなことは控えてほしいのかも知れないが、「統計」整備に取り組むべきだ。
次に、本年1月9日付け現代ビジネス「中国人も跋扈する大人気のタワマン…55歳男性の「心底嫌気が差した」ワケ」を紹介しよう。
https://gendai.media/articles/-/103945?imp=0
・『タワマンは時限爆弾のようなリスクを抱えている。タワマン内の教育格差を紹介した前編記事『1億円のタワマンを買った、世帯年収1300万円「パワーカップル」の悲惨な末路』に引き続き、タワマンの真実を紹介する』、興味深そうだ。
・『中国人とのトラブル 資産家であれば、タワマン暮らしも快適かもしれない。しかし、家計に余裕がないのに、背伸びをしてタワマン暮らしを選ぶと破滅への道を突き進む他ない。ファイナンシャルプランナーの丸山晴美氏がこう警告する。 「地方から東京に憧れて出てきて、それなりの収入を得て、タワマンを買う方は、自尊心が強い傾向があります。都心のタワマンを買うことをある種のステータスと考えているのです。そういう方は格差にも敏感で、人から見下されたくないと見栄を張り、高層階に住む本当の富裕層に対抗心を燃やしてしまう。 その結果、高額の生活費や子供の教育費で実際に家計が破綻してしまう事例も多いと聞きます。身の丈に合った生活がわからないことが不幸につながるのでしょう」） 円安の影響で、中国人の富裕層にも再び都心のタワマンが人気になっている。北尾陽介さん（55歳・仮名）は彼らが引き起こす近隣トラブルに心底嫌気が差している 「スポーツジムやゲストルームなどの共用部をとにかく汚すだけでなく、ベランダから生臭い匂いが漂ってくる。ベランダ越しに覗いたら、物干し竿にタラを干していました。でもそのくらいならまだかわいいほうです。 マンションの理事会で判明したのですが、中国人住民が管理費や修繕積立金を支払っていなかったのです。管理会社が督促しても中国にいて不在のことも多く、電話がつながっても言葉が通じない。当面は他の住民が彼らの分の管理費と修繕積立金を補填している状態です」（北尾さん） どんな住宅であれ、近隣住民を選ぶことはできないが、タワマンは戸数が多く、住民が多様で、入れ替わりが頻繁なため住民トラブルが起きやすい。終の棲家と思って安易にタワマン購入に踏み切ると、一生後悔することになりかねない』、「中国人住民が管理費や修繕積立金を支払っていなかったのです。管理会社が督促しても中国にいて不在のことも多く、電話がつながっても言葉が通じない。当面は他の住民が彼らの分の管理費と修繕積立金を補填している状態です」、入居時に「管理費や修繕積立金を」受け取っていなかった「管理会社」に責任がある。おそらく支払ってもらえないだろう。
・『そして暴落が待っている しかも、タワマンはこれから爆発する時限爆弾のようなリスクも抱えている。タワマンに住み続けていると、破滅へと転落する道がますます近づいてくるのだ。『60歳からのマンション学』などの著書があるマンショントレンド評論家の日下部理絵氏が言う。 「一般的なマンションに比べてタワマンは管理費や修繕積立金が高いですが、これがさらに値上がりしていくことは避けられません。ネックになるのが、機械式駐車場の維持費です。ガソリン代の高騰やシェアカーの浸透で、マイカーを持つ家庭が減っていますが、タワマンの駐車場にも空きが目立っています。 その結果、駐車場の使用料が思うように集まらなくなり、マンションの会計を圧迫しているのです。特に駐車場使用料を管理費会計の収入にしているタワマンは、大幅値上げを避けられないでしょう。 さらに、人件費や電気代、保険料などの上昇で、今後は管理費も値上げされます。管理費と修繕積立金を合わせて、毎月5万円以上の金額を徴収されるタワマンも増えていくはずです」） これからの金利上昇局面でタワマンの価値が下落する危険性を指摘するのは、長谷川不動産経済社代表の長谷川高氏だ。 「世帯年収1200万円程度の人が1億円のタワマンを買えてしまうのは、超低金利が原因です。昔の住宅金利は4～6％でしたが、今や変動金利だと年利0.6％くらいで借りられます。しかし、欧米で利上げが進んでいますし、日本でもいずれ利上げする局面が訪れます。金利が1％上がれば、月々の支払いが数万円増える。子供を私立の学校に入れていると、滞納リスクが出てくるでしょう。 しかも金利が上がると、多くの人がマンションを買わなくなるため、マンションの価格が大きく下がります。1億2000万円が適正だと思って買ったタワマンが6000万円でしか売れない事態もありえます。そうなれば、売っても借金だけが残る生き地獄です」） この十数年間、東京の湾岸地区ではタワマンの建設ラッシュが続いてきた。'24年には中央区晴海にある東京五輪・パラリンピックの選手村がタワマン『晴海フラッグ』として生まれ変わる。 「勝どき駅周辺はタワマンが乱立することになりますが、災害時にどうなるのか、不安が尽きません。大地震が発生したら学校が避難所となりますが、とてもじゃないけど、タワマンに住む膨大な住民を収容することなどできません。中央区の職員に聞くと、『マンションの人たちは住戸にとどまってもらう』というのです。 つまり、タワマンの住民には避難場所がない。電気や下水が止まったら、トイレをするにも階段を上り下りしないといけなくなります。私は災害に弱いこともタワマンの大きな問題だと思います」（住宅ジャーナリストの榊淳司氏） 華やかに見えるタワマン暮らしには、深刻なリスクが潜んでいる』、「機械式駐車場の維持費です。ガソリン代の高騰やシェアカーの浸透で、マイカーを持つ家庭が減っていますが、タワマンの駐車場にも空きが目立っています。 その結果、駐車場の使用料が思うように集まらなくなり、マンションの会計を圧迫しているのです。特に駐車場使用料を管理費会計の収入にしているタワマンは、大幅値上げを避けられない」、「日本でもいずれ利上げする局面が訪れます。金利が1％上がれば、月々の支払いが数万円増える。子供を私立の学校に入れていると、滞納リスクが出てくるでしょう。 しかも金利が上がると、多くの人がマンションを買わなくなるため、マンションの価格が大きく下がります。1億2000万円が適正だと思って買ったタワマンが6000万円でしか売れない事態もありえます。そうなれば、売っても借金だけが残る生き地獄です」、確かに金利上昇は悲劇をもたらさざるを得ないだろう。「災害に弱いこともタワマンの大きな問題だと思います」・・・ 華やかに見えるタワマン暮らしには、深刻なリスクが潜んでいる」、同感である。
第三に、1月20日付けPRESIDENT Online「96年前に決めた激安契約は永遠に有効なのか…山梨県の最強財閥｢富士急行｣を県知事が訴えたワケ 地裁判決では富士急行が全面勝訴したが…」を紹介しよう。
https://president.jp/articles/-/65648
・『山梨県が富士急行に貸している山中湖畔の県有地約440ヘクタールの賃貸借契約を巡り、県と富士急が訴訟合戦を繰り広げている。1審判決は富士急の全面勝訴となったが、県はすでに控訴した。ことの発端は山梨県が2020年から「賃料は不当に廉価で、契約は違法で無効」と従来の姿勢を転換したこと。異例の訴訟合戦の内幕をリポートする――』、こんな訴訟問題を抱えているとは初めて知った。
・『県民財産の土地を激安で借りるのは不当？ 山梨県の県有地＝県民財産が守られるのか、あるいは、一私企業の独占的利益が優先されるのか――。民法の借地法と地方自治法のあり方までが問われるという、全国でも例のない極めて珍しい訴訟が甲府地方裁判所で争われていたが、昨年12月20日、その注目の判決が言い渡された。 判決は、長年にわたる不当な廉価により得られるべき賃貸料を損害賠償として請求していた県側の主張が一切認められず、激安の賃料によりリゾート開発で大成功した地元財閥企業側の全面勝訴だった。が、長崎幸太郎知事（54）は、 「極めて残念。県有地は県民全体の財産であり、そこから得られる利益は県民に最大限還元されなければならず、知事としてそのためにベストを尽くすのは当然のこと」 「（控訴しなければ）実勢価値に対して低廉すぎる賃料を事実上未来永劫えいごうに甘受せざるを得ないこととなり、県民に属するべき利益の回復・実現を図る途が事実上閉ざされることになる」 とコメント。控訴するには県議会の議決が必要なため、27日に臨時県議会を招集し、賛成多数で可決されたために翌日控訴した。 これで今後は舞台を東京高裁に移し、争いは第2ラウンドに移ることになった』、「判決は・・・県側の主張が一切認められず、激安の賃料によりリゾート開発で大成功した地元財閥企業側の全面勝訴だった」、経緯をもう少し詳しくみてみよう。
・『東京ドーム94個分の土地が「1m2につき74円」 今回の訴訟のそもそもの原告は、山梨県に本社を置き、静岡県、神奈川県にまたいで鉄道、観光、不動産、流通事業などを展開する「富士急行」。山中湖周辺のゴルフ場や別荘地開発、また富士山の裾野の広大なアミューズメントパーク「富士急ハイランド」などで知られている。山梨県では歴史ある財閥企業として有名だ。 この富士急行が山梨県を訴えたのは、2021年3月のこと。4カ月後に県が反訴して争ってきたのが今回の訴訟である。 県側の訴えの骨子は、山梨県が1927年から富士急行に貸し付けてきた広大な土地の賃料が地方自治法237条2項に反し違法に安すぎるから、適正な賃料との差額をさかのぼって支払え、というもの。 その土地とは、山中湖畔の南側一帯440ヘクタール（東京ドーム94個分）、3300区画分。富士急行は同地を昭和初期からゴルフ場、別荘地として造成し、基幹事業として巨額の収益を上げてきた。その広大な県有地の賃貸料は、今からほぼ1世紀近い96年前に契約した「1m2につき74円」という驚くべき価格だった』、「広大な県有地の賃貸料は、今からほぼ1世紀近い96年前に契約した「1m2につき74円」という驚くべき価格」、その後、見直しが行われなかったというのも驚きだ。
・『「近隣の別荘地は富士急行の3倍以上」 その後、20年ごとに契約更新が行われてきたが、2017年からの新契約による賃料も当初とまったく変わらず、東京ドーム94個分が年額で約3億円のまま。地元不動産業者によれば、 「これは異様に安い価格。実際、別の地元業者が独自に造成・分譲した近隣の別荘地は富士急行の3倍以上の評価額。しかも、そもそもが随意契約だから、他社が入り込む余地がない。長年、独占的に巨利を得てきたのです」 山中湖畔といえば都心からも2時間ほど、富士山の雄大な姿が間近に見える絶好の避暑地で、三島由紀夫も『豊饒ほうじょうの海』などいくつかの作品で舞台にするなどゆかりがあるため、現在は三島由紀夫文学館も建つ。またゴルフ場隣接の別荘地は石原裕次郎などかつての日活スターがこぞって利用したことから「日活村」とも呼ばれるほどの人気リゾートだ。 それだけに、県民の一部からも以前から疑問の声が上がっており、2017年に新契約が結ばれた直後、県内に住む住民が県を相手に、「県から富士急行への賃料年額3億円は不当に安く、県は賃料を増額する措置を怠ったため、長年の適正賃料との差額を歴代3人の知事と富士急行に請求せよ」 という訴訟を起こしたのである』、「県は賃料を増額する措置を怠ったため、長年の適正賃料との差額を歴代3人の知事と富士急行に請求せよ」、全く正当な要求だ。
・『長崎知事が従来の方針を180度転換 この住民訴訟に、当初県側は「契約は正当だった」と反論していた。ところが2019年の知事選で新たに長崎知事が当選すると、知事主導で県の方針が大転換。住民の主張通り「確かに賃料は安すぎて違法であるから、契約は無効だ」と認めたのである。 そして、これに驚いたのが富士急行。慌てて県側に「既存の賃借権の確認を求める」訴訟を起こし、先述の通り2021年7月、県側が反訴の形で富士急行に対し、適正賃料との差額をさかのぼって請求する損害賠償訴訟を起こしたのが、今回の判決なのだ。 ちなみに、キッカケとなった住民訴訟は、県が富士急行に反訴をしたことでほぼ住民側の主張が容いれられているから、という点を主な理由として「訴えの利益がなくなった」と却下されたが、住民側は不服であるとして東京高裁に控訴しており、現在も争われている』、「2019年の知事選で新たに長崎知事が当選すると、知事主導で県の方針が大転換。住民の主張通り「確かに賃料は安すぎて違法であるから、契約は無効だ」と認めたのである。 そして、これに驚いたのが富士急行。慌てて県側に「既存の賃借権の確認を求める」訴訟を起こし、先述の通り2021年7月、県側が反訴の形で富士急行に対し、適正賃料との差額をさかのぼって請求する損害賠償訴訟を起こしたのが、今回の判決なのだ」、なるほど。
・『364億円もの「県民の利益」が失われている では、判決はどう下されたのか。 県側の請求は、地方自治法に「適正な対価なくしてこれを譲渡し、若もしくは貸し付けてはならない」との定めがあることに鑑み、当該の土地に対する鑑定評価をやり直した結果、過去20年間の364億円が損害賠償金の総額だが、印紙代などを考慮してまずはその一部の93億円を請求するというもの。 対する富士急行側の主張は、長崎知事以前までは県からの値上げ請求はなかったのだから契約は正当だ、というもの。 これに対して甲府地裁は、 「賃貸借契約は有効で、富士急行の行為に違法性はない」 「これまでに支払われた賃料が地方自治法で規定する『適正な対価』に当たらないとする県の主張は採用できない」 と判断し、県側の請求には「理由がない」として棄却したのである。言うなれば、ほとんど門前払いに等しい判決だった。 「最大の争点を突き詰めると、賃料が“実勢に応じた適正な価格か”という点。何しろ、県が算出した適正額で計算すると364億円もの巨額の“損害”を被っていたという主張ですから、いかに破格の廉価で賃貸されてきたかということ。20年ごとに契約は更新され、賃料も見直されていたとはいえ、その差額＝損害はあまりにも莫大ばくだいです」（司法記者）』、「20年ごとに契約は更新され、賃料も見直されていたとはいえ、その差額＝損害はあまりにも莫大」、「賃料も見直されていた」、方式に欠点があるのだろうか。
・『富士急行側は「当然の結果」 「もちろん、こんな契約を承認してきた過去歴代の知事や県の責任も大きいですが、重要なのは、当該地は県有地という県民の財産だということで、これはすなわち県民ひとりひとりの損害に当たるということ。つまり、地方自治法で守られているはずの県民の利益については一顧だにされなかったということです」（司法記者） 全面勝訴した富士急行側は、判決後に野田博喜常務らが記者会見を開いた。「当然の結果であると認識しており、主張が認められて深く安堵あんどしている」と胸をなでおろし、「今回の判決は、山中湖村の県有地を連綿と開発してきた先人たちの苦労が司法に改めて認められたということだと考えている。今後とも山梨県の地元企業として地域経済の発展に寄与していきたい」 とコメントした。 一方の県側は冒頭で触れた通り控訴したため、第2ラウンドでは「県vs.地元財閥」という構図のなかで「借地法vs.地方自治法」の真っ向対決がいよいよ本格化することになる』、「第2ラウンドでは「県vs.地元財閥」という構図のなかで「借地法vs.地方自治法」の真っ向対決がいよいよ本格化することになる」、どうなるのだろう。
・『中央政界に足場を築いた“堀内王国”の影響力 それにしても、富士急行側の主張にある通り、なぜ山梨県側は長崎知事が就任するまで値上げ請求をしてこなかったのか。 「それは、富士急行という会社が山梨県内では老舗の財閥企業として絶大な政治力、影響力を持っていたから」と解説するのは地元の財界関係者。 「現社長の堀内光一郎氏は創業家の4代目ですが、先代の父・光雄氏は労働大臣、通産大臣、自民党総務会長などを歴任し、自身の派閥も率いた政界の大物。先先代で祖父の一雄氏、そして創業者で曽祖父の良平氏も代議士として中央政界に足場を築いていた人物。 つまり、富士急行そのものの業容拡大にはもちろん、地元経済の発展にも歴代が中央政界とのつながりで巨大な影響力を及ぼしてきた“堀内王国”。県にとっては税収の面も含めて大切な存在であり、いわば持ちつ持たれつの関係だったのでしょう」 さらに、こんな指摘も』、「先代の父・光雄氏は労働大臣、通産大臣、自民党総務会長などを歴任し、自身の派閥も率いた政界の大物。先先代で祖父の一雄氏、そして創業者で曽祖父の良平氏も代議士として中央政界に足場を築いていた人物。 つまり、富士急行そのものの業容拡大にはもちろん、地元経済の発展にも歴代が中央政界とのつながりで巨大な影響力を及ぼしてきた“堀内王国”。県にとっては税収の面も含めて大切な存在であり、いわば持ちつ持たれつの関係だったのでしょう」、なるほど。
・『対立の背景に「選挙戦」の因縁？ 「以前から、県の幹部職員を退職後に“天下り”として受け入れてきたケースも少なくない。だからこそ、県は何も言えなかったのでは」 そんな“癒着”とも見える実情にメスを入れたのが長崎知事だった。 長崎知事といえば、就任早々、当時の河野太郎行革担当大臣が主唱した「ハンコ廃止」に正面切って噛みついた「ハンコ知事」として一躍全国的にも名を馳せた。 その経歴を見ると、堀内王国とは少なからぬ因縁がある。 東大法学部卒業後に財務省に入省。小泉旋風とも言われた郵政選挙（衆院選）で初出馬し、反小泉となっていた堀内光雄氏と山梨2区で激闘。比例で復活当選したのちは、光雄氏の地盤を引き継いだ堀内詔子代議士（現社長・光一郎氏の妻）と幾度も激しい選挙戦を戦ってきた。 それだけに、因縁めいた関係ではあり、山梨県と堀内王国、富士急行との関係は熟知していたと言える。実際、かつての衆院選でも前回の知事選でもこの県有地問題の是正を公約に掲げて闘ってきた。知事就任で県の姿勢を一変させたのは、まさに公約の実行だったわけだ』、「長崎知事」は、「東大法学部卒業後に財務省に入省。小泉旋風とも言われた郵政選挙（衆院選）で初出馬し、反小泉となっていた堀内光雄氏と山梨2区で激闘。比例で復活当選したのちは、光雄氏の地盤を引き継いだ堀内詔子代議士・・・と幾度も激しい選挙戦を戦ってきた」、確かに「因縁めいた関係」だ。
・『次の争点：96年前の賃料評価はずっと有効なのか？ 今回の訴訟・判決が注目されたのは、冒頭で触れた通り、あくまでも民法上の契約によって、一私企業の独占的優遇・巨利が守られるのか、あるいは地方自治法による県民の財産・利益が守られるのか、という点だった。 第2ラウンドでは、さらに根源的な争いになりそうだという。 「1審判決では、山梨県と富士急行との県有地賃貸借契約は、富士急行によって別荘地が造成される前の山林原野の状態（素地価格）を基礎に算定された『継続賃料評価』で契約されており、双方の合意があるから有効だとした。 これだと、借地法を適用しなくとも、当事者間でひとたび素地価格を基礎とした継続賃料評価による地代算定に合意すれば、それが将来にわたって未来永劫、有効だということになってしまう。しかし、双方から出された証拠などでは、将来にわたって合意していたとの証明はないし、富士急行側もそのような合意をしていたとは主張していない」（司法関係者） 加えて、判決では、富士急行が別荘地造成にリスクとコストを負ったのであるから「素地価格を基礎にした継続賃料評価による地代算定をすべし」としているが、そもそもの貸し出しは1927年で、96年も前のことである。別荘造成事業が頓挫・失敗するリスクなどはすでに昔のことで、コストも含めてこの長い歳月の間に回収されており、むしろ大きな利益を上げていると見るのが妥当であろう』、「1審判決」には問題が極めて多いようだ。
・『勝訴した場合は「教育と介護福祉分野」へ投資する しかし、判決は、「大昔にリスクとコストを負った」という前提理由で、「未来永劫」に「破格の廉価賃料」が「固定」されていることを是とすると判断しており、これが妥当か否か――そうした点が争われることになる。 「実は、山梨県の富士急行に対する1927年1月29日付の当初貸付許可の第3項には、富士急行が所定の電気鉄道の敷設を完成しない場合は契約を解除できる、という旨の記載があるのですが、今日に至るまで富士急行は敷設していない。この主張も控訴審での取り扱いが注目ポイント」（同） さらに注目すべきは、地方自治法で守られる県民の利益について、どういう司法判断が下されるかという点だろう。具体的には、年額で現状の賃料3億2500万円に対し、1審での県側の請求は20億円になるため、その差額は約16億円。この「県民の利益」が将来にわたり「未来永劫に認められない」という1審判決の妥当性にどういう判断が下されるのか。 ちなみに、長崎知事は新たな「県有財産」の使途として、県民生活の向上のために、教育と介護福祉分野に投資する、と方向性を示している。内訳は「少人数学級拡充施策」「介護施設待機者ゼロ施策」で、前者には年約16億円、後者には同6億円が必要と試算されている。 このうち少人数学級は県内ですでに小学1～2年生で実現しており、残る3～6年生の実現に年約10億円が見込まれており、前述の介護施策分の6億円と合わせ、増税などに頼らない新たな自主財源としての県有財産がそのまま充当でき、県民全体の生活向上が実現できるというわけだ』、「1927年1月29日付の当初貸付許可の第3項には、富士急行が所定の電気鉄道の敷設を完成しない場合は契約を解除できる、という旨の記載があるのですが、今日に至るまで富士急行は敷設していない。この主張も控訴審での取り扱いが注目ポイント」、なるほど。
・『控訴審ではどちらが勝つのか？ それだけに、控訴審の成り行きは県民にとっても重大事であり、すでに1審判決の報道などもあって注目度は高まっている。 その控訴審の見通しについて、地方自治法に詳しい弁護士が、 「そもそも、県有地を巡って自治体と企業が過去にさかのぼって契約の違法性を争い、損害賠償を求める訴訟は全国でも例がないため、そのまま適応できそうな判例そのものがないのですが」 と前置きし、こう解説する。 「地方自治法237条2項には『普通地方公共団体の財産は、条例又は議会の議決による場合でなければ、（中略）適正な対価なくしてこれを譲渡し、若しくは貸し付けてはならない』と定めてあり、これに違反して締結された契約は違法であり無効、という判例は複数ある。 従って、控訴審でもこの『適正な対価』が争点になるでしょう。1審判決では、富士急行が造成に際して相当のリスクとコストを負担しているのだから賃料計算を96年前の山林原野の価格を基礎にすることには合理性があり、契約は有効とした」』、「「地方自治法237条2項には『普通地方公共団体の財産は、条例又は議会の議決による場合でなければ、（中略）適正な対価なくしてこれを譲渡し、若しくは貸し付けてはならない』と定めてあり、これに違反して締結された契約は違法であり無効、という判例は複数ある。 従って、控訴審でもこの『適正な対価』が争点になるでしょう」、なるほど。
・『再選を目指す長崎知事にとって正念場 「しかし、造成から40年を経た契約ですら山林原野当時の価格を基礎にする、という契約が一般の土地賃貸借契約に照らしてみても果たして合理性があるかどうか疑問。仮に、問題の県有地で交付金（固定資産税と同様のもの）を試算しても富士急行が支払ってきた賃料ははるかに廉価であることなど、控訴審で県側が『適正な対価』ではないことについて、いかに有効で説得力ある証拠を積み上げられるかがポイントでは。 その判断がくつがえれば、過去の裁判例からすれば、過去の契約が違法としてさかのぼって損害賠償が認められることになります」 折しも、山梨県ではすでに任期満了による知事選が1月5日に告示され、22日の投開票に向けて激しい選挙戦が進められている。再選を目指す現職の長崎知事が自民、公明の推薦を受け、新人で元笛吹市長の倉嶋清次氏（74）、新人で元山梨県議の志村直毅氏（53）の無所属3人が立候補。当然ながら、控訴の件も含めてこの訴訟が選挙戦でも大きな注目を集めており、焦点の一つにもなっている。 いずれにせよ、まさに引くに引けないチキンレースの様相を呈してきたこの争い。舞台を東京高裁に移した第2ラウンドからますます目が離せない』、「知事選」の結果は、現職の長崎氏が再選された。「舞台を東京高裁に移した第2ラウンドからますます目が離せない」、どうなるのか、注目したい。
タグ：不動産 「国土交通省も、マンション管理組合の全国組織も、まったくピンホール事故の統計をもっていません」、業界としてはブームに水を差すようなことは控えてほしいのかも知れないが、「統計」整備に取り組むべきだ。 「日本リニューアルは給湯管のピンホールを埋めるライニング技術をもっていて、2015年以降の7年間で、工事実績は6900戸（2022年8月時点）に達し、1年先まで受注が決まっている盛況ぶり」、凄い技術だ https://n-renewal.co.jp/ro_5.html 「保険の更新時期が到来したタイミングで、突然管理会社から「保険契約を断られました」と告げられたら、もう大変なことになります」、「良好だったコミュニティは一瞬にして崩壊します」、その前から「管理会社」は危険な兆候を把握している筈で、それを開示しておくべきだ。 「たとえ自分の部屋で事故が起きなくても、同じマンション内での事故発生件数が増えてくると、保険会社から、マンション全体で加入している「マンション総合保険」への加入を拒絶される」、「とんでもない高額の保険料で保険契約を受ける保険会社もありますが、高額の保険料は管理組合の財政を圧迫します。それでも契約をしてくれるならまだしも、5年後の契約期間満了時にもう一度更新してくれる保証はありません」、「保険会社」から見放されるようなことになれば大変だ。 「ピンホール事故は必ず専有部分で起きる」ので、「事故の情報を共用部の管理を担うマンション管理組合では共有しにくい」、「事故の情報をもっているかというと、それはマンション管理会社」、なるほど。 「「漏水事故の95％は上階の給湯管ピンホール」事故」、「漏水事故の」殆どが「「給湯管ピンホール」事故」とは初めて知った。 「水回りの設備が数十年でダメになる」、「代表的な事例が「給湯管」のピンホール事故なのです。銅でできている給湯管が経年変化によって劣化し、小さな穴が開いてしまうことで起こります。 もちろん、共用部や専有部の「給水管」や「排水管」が劣化し、そこから漏れた水や排水が住戸内に流入する被害や、どこからか雨水が住戸に流れ込む被害も、水回りの設備がダメになる現象に含まれます。 それでも「漏水事故の95％は上階の給湯管ピンホール」事故です」。 「給湯管」に「ピンホール」問題があるとは初めて知った。 伊藤 歩氏による「｢マンション漏水事故｣の95％は給湯管ピンホール 保険加入拒絶､住人同士の大喧嘩にスラム化も」 東洋経済オンライン （その11）（｢マンション漏水事故｣の95％は給湯管ピンホール 保険加入拒絶 住人同士の大喧嘩にスラム化も、中国人も跋扈する大人気のタワマン…55歳男性の「心底嫌気が差した」ワケ、96年前に決めた激安契約は永遠に有効なのか…山梨県の最強財閥｢富士急行｣を県知事が訴えたワケ 地裁判決では富士急行が全面勝訴したが…） 現代ビジネス「中国人も跋扈する大人気のタワマン…55歳男性の「心底嫌気が差した」ワケ」 「中国人住民が管理費や修繕積立金を支払っていなかったのです。管理会社が督促しても中国にいて不在のことも多く、電話がつながっても言葉が通じない。当面は他の住民が彼らの分の管理費と修繕積立金を補填している状態です」、入居時に「管理費や修繕積立金を」受け取っていなかった「管理会社」に責任がある。おそらく支払ってもらえないだろう。 「機械式駐車場の維持費です。ガソリン代の高騰やシェアカーの浸透で、マイカーを持つ家庭が減っていますが、タワマンの駐車場にも空きが目立っています。 その結果、駐車場の使用料が思うように集まらなくなり、マンションの会計を圧迫しているのです。特に駐車場使用料を管理費会計の収入にしているタワマンは、大幅値上げを避けられない」、 「日本でもいずれ利上げする局面が訪れます。金利が1％上がれば、月々の支払いが数万円増える。子供を私立の学校に入れていると、滞納リスクが出てくるでしょう。 しかも金利が上がると、多くの人がマンションを買わなくなるため、マンションの価格が大きく下がります。1億2000万円が適正だと思って買ったタワマンが6000万円でしか売れない事態もありえます。そうなれば、売っても借金だけが残る生き地獄です」、確かに金利上昇は悲劇をもたらさざるを得ないだろう。 「災害に弱いこともタワマンの大きな問題だと思います」・・・ 華やかに見えるタワマン暮らしには、深刻なリスクが潜んでいる」、同感である。 PRESIDENT Online「96年前に決めた激安契約は永遠に有効なのか…山梨県の最強財閥｢富士急行｣を県知事が訴えたワケ 地裁判決では富士急行が全面勝訴したが…」 「判決は・・・県側の主張が一切認められず、激安の賃料によりリゾート開発で大成功した地元財閥企業側の全面勝訴だった」、経緯をもう少し詳しくみてみよう。 「広大な県有地の賃貸料は、今からほぼ1世紀近い96年前に契約した「1m2につき74円」という驚くべき価格」、その後、見直しが行われなかったというのも驚きだ。 「県は賃料を増額する措置を怠ったため、長年の適正賃料との差額を歴代3人の知事と富士急行に請求せよ」、全く正当な要求だ。 「2019年の知事選で新たに長崎知事が当選すると、知事主導で県の方針が大転換。住民の主張通り「確かに賃料は安すぎて違法であるから、契約は無効だ」と認めたのである。 そして、これに驚いたのが富士急行。慌てて県側に「既存の賃借権の確認を求める」訴訟を起こし、先述の通り2021年7月、県側が反訴の形で富士急行に対し、適正賃料との差額をさかのぼって請求する損害賠償訴訟を起こしたのが、今回の判決なのだ」、なるほど。 「20年ごとに契約は更新され、賃料も見直されていたとはいえ、その差額＝損害はあまりにも莫大」、「賃料も見直されていた」、方式に欠点があるのだろうか。 「第2ラウンドでは「県vs.地元財閥」という構図のなかで「借地法vs.地方自治法」の真っ向対決がいよいよ本格化することになる」、どうなるのだろう。 「先代の父・光雄氏は労働大臣、通産大臣、自民党総務会長などを歴任し、自身の派閥も率いた政界の大物。先先代で祖父の一雄氏、そして創業者で曽祖父の良平氏も代議士として中央政界に足場を築いていた人物。 つまり、富士急行そのものの業容拡大にはもちろん、地元経済の発展にも歴代が中央政界とのつながりで巨大な影響力を及ぼしてきた“堀内王国”。県にとっては税収の面も含めて大切な存在であり、いわば持ちつ持たれつの関係だったのでしょう」、なるほど。 「長崎知事」は、「東大法学部卒業後に財務省に入省。小泉旋風とも言われた郵政選挙（衆院選）で初出馬し、反小泉となっていた堀内光雄氏と山梨2区で激闘。比例で復活当選したのちは、光雄氏の地盤を引き継いだ堀内詔子代議士・・・と幾度も激しい選挙戦を戦ってきた」、確かに「因縁めいた関係」だ。 「1審判決」には問題が極めて多いようだ。 「1927年1月29日付の当初貸付許可の第3項には、富士急行が所定の電気鉄道の敷設を完成しない場合は契約を解除できる、という旨の記載があるのですが、今日に至るまで富士急行は敷設していない。この主張も控訴審での取り扱いが注目ポイント」、なるほど。 「「地方自治法237条2項には『普通地方公共団体の財産は、条例又は議会の議決による場合でなければ、（中略）適正な対価なくしてこれを譲渡し、若しくは貸し付けてはならない』と定めてあり、これに違反して締結された契約は違法であり無効、という判例は複数ある。 従って、控訴審でもこの『適正な対価』が争点になるでしょう」、なるほど。 「知事選」の結果は、現職の長崎氏が再選された。「舞台を東京高裁に移した第2ラウンドからますます目が離せない」、どうなるのか、注目したい。
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