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金融関連の詐欺的事件(その7)(スルガ銀行事件で暗躍した「悪徳不動産業者」が野放し状態の理不尽 大儲けして、お咎めなしって…、かぼちゃの馬車の教訓「向こうからくる不動産は全部クソ」不動産業界インサイダー地下座談会(2)) [金融]

金融関連の詐欺的事件については、昨年11月14日に取上げた。今日は、(その7)(スルガ銀行事件で暗躍した「悪徳不動産業者」が野放し状態の理不尽 大儲けして、お咎めなしって…、かぼちゃの馬車の教訓「向こうからくる不動産は全部クソ」不動産業界インサイダー地下座談会(2))である。

先ずは、この問題を追ってきた新聞記者の藤田 知也氏が昨年12月21日付け現代ビジネスに寄稿した「スルガ銀行事件で暗躍した「悪徳不動産業者」が野放し状態の理不尽 大儲けして、お咎めなしって…」を紹介しよう。
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/59066
・『地方銀行のなかでずば抜けた高収益を誇っていたスルガ銀行。2018年に不正にまみれた不動産投資向け融資の実態を暴かれ、その代償として巨額損失を計上し、銀行としての信用も地に落ちた。 その裏で不正の実行役として暴利を貪りながら、お咎めをまったく受けない不動産業者たちがいる。スルガ銀行の不正融資をスクープしてきた新聞記者が、悪徳業者を”野放し”にしている不動産行政の怠慢ぶりを告発する』、興味深そうだ。
・『スルガ銀行は変わったのか  スルガ銀行が11月30日に公表した業務改善計画は、不動産投資向け融資で発覚した一連の不祥事へのケジメのつけ方を示すものだった。 金融庁からは不動産投資向け融資で6カ月間の業務停止命令を受けると同時に、11月末までに業務改善計画を出すよう求められていた。来年4月までの業務停止期間中に、不正はしない、真っ当な銀行に立ち返ってもらうことが眼目にある。 一方で銀行中に不正を蔓延させたことの経営責任を問うため、創業家出身の岡野光喜前会長を含む現旧役員9人に対しては、総額35億円の損害賠償請求訴訟が静岡地裁に提起された。 計画公表に先だつ11月27日には、問題を把握しながらシェアハウス向け融資の拡大を主導した専務執行役員を懲戒解雇し、執行役員12人を含む計117人の行員には降格や減給などの懲戒処分を下した。ただ、不正が「組織的」だったことを理由に行員らの刑事責任は問わず、懲戒処分も退職済みの行員には及ばない。 処分された行員の懲戒事由には、レントロール(家賃収入)の改ざんに自ら手を染めるなど直接関与したのが13人いたものの、貯蓄や年収の水増しに直接関与した事例は「確認できなかった」(有国三知男社長)としている。 これまでの取材では、業者が偽造した預金通帳を添削し、修正を求めて出し直させる行員が複数いた。オーナー弁護団からは、通帳を偽造できる業者を紹介する行員との会話を録音した音声データが公開された。証拠まではつかめないものの、業者から100万円単位の謝礼を受け取っていた行員がいる、との情報もある。 それに比べると、スルガ銀行の懲戒事由は甘い気がしないでもないが、不正への関与が組織的だったと認定された銀行自身が今期決算で1000億円規模の赤字を計上することを考えれば、相応のしっぺ返しを受けていると評価することもできなくはない。 創業家のファミリー企業への不透明な融資に対する追及はまだこれからだが、全行員を対象に「法令を守る」という銀行員としての基礎(?)をたたきこむ研修を実施するというから、不正が当たり前になった組織が本当に生まれ変われるかどうか、今後を見守るしかない。 前長官がスルガ銀をベタ褒めしていた金融庁は「反省すべきを反省する」(遠藤俊英長官)と表明し、不動産融資に対する監督を強化。不正を見過ごした金融機関への立ち入り検査にも動いている。 少なくとも金融業界は、不動産投資向け融資の現場で不正が見過ごされていたことを反省し、いまは不正を通さない態勢づくりに注力している。 対照的なのが不動産業界である』、確かにこれだけ組織的にやっていたのであれば、個々の行員の責任を追及するのは筋違いだろう。
・『誰も責任追及されなかった  スルガ銀で横行した不正融資とは、顧客の年収や貯蓄を水増しした融資資料を偽造し、本来は審査の条件を満たさないような顧客に多額の融資を引き出させるものだ。銀行員が不正の片棒を担ぐスルガ銀の場合は、顧客が知らないうちに年収や貯蓄が水増しされていた例も多い。 不正を主導したのが銀行なのか不動産業者なのかは立場によって評価が分かれるが、少なくとも預金通帳、ネットバンキング画面、源泉徴収票、確定申告書といった書類を偽造しまくった実行役は、不動産業者にほかならない。私文書偽造や詐欺の罪にも問われかねない悪質な行為だが、その多くは東京都や国土交通省から宅地建物取引業の免許を交付されている。 宅地建物取引業法では、不動産業者が取引関係者に損害を与えたり、取引の公正を害したりした場合などは処分の対象になるとしている。書類を偽造し、過剰な融資を引き出す行為が、取引の公正さを害し、関係者に損害を与えるものであることは、結果をみても明らかだろう。 シェアハウス投資では、スルガ銀で融資を受けた1200人超の顧客のほとんどが預金通帳の写しなどの審査資料を改ざんされていた。その販売にかかわった業者の数は100社を下らない。 中古1棟マンション投資では、現状の入居率や家賃を記した家賃収入表(レントロール)も改ざんし、ウソを通すために賃貸契約書まで捏造されていた。ある業者では、従業員同士がサインをし合って契約書をつくりまくっていたという。 スルガ銀以外でも、三井住友銀行やりそな銀行、静岡銀行、西京銀行(山口県)、西武信用金庫(東京都)などで、業者による不正を見抜けずに融資を実行した例が取材で確認されている。業者が銀行をだまして不正を働くケースが多く、なかにはネット上にメガバンクのネットバンキング画面そっくりのホームページを作り込み、顧客の貯蓄が多いように偽装していた業者までいた。 それにもかかわらず、業者が責任を追及されることはほとんどない。不正が横行する実態を朝日新聞で最初に報じた2月13日以降、不動産業者を監督する立場にある国土交通省や東京都が、銀行融資での不正を理由に行政処分を下した例は11月末時点ではまだ一つもない。これはどういうことなのか』、三井住友銀行やりそな銀行まで引っかかっていたとは、問題の広がりを示している。「ネット上にメガバンクのネットバンキング画面そっくりのホームページを作り込み、顧客の貯蓄が多いように偽装していた業者までいた」、ここまでやっていたのかと驚かされた。国土交通省や東京都が処分しないのも不可解だが、警察も動くべきだろう。
・『悪徳業者は次のカモを探している  筆者が8月に取材したときは、東京都不動産業課は「通報や苦情が寄せられていない」といい、国交省不動産業課は「個別の状況をみて必要に応じて判断する」とコメントしていた。「不正の認定は難しく、慎重でなければならない」と言う担当者もいた。 しかし、多くの業者が犯罪同然の不正に手を染めていたことは、オーナーの弁護団が開示してきた資料からも自明のこと。スルガ銀が公表した調査報告書でも明確になった。すこし調べれば、いくらでも証拠は集まるが、それをしようとしない行政はあえて目をつぶっているようにさえ映る。 業者が不正をしてまで過剰な融資を引き出したのは、物件価格を釣り上げ、法外な利益をせしめるのが目的だ。 シェアハウスや中古1棟マンション投資では、仕入れ値に比べて売値を3割から5割も高くするケースが多かった。ウソの家賃保証やレントロールで客の目を欺けば、億単位の物件を一つ売るたびに3千万~5千万円も転がってくる。誘惑が大きかったのは間違いないだろう。 スルガ銀は業務停止処分を受けて多額の損失も計上し、顧客らの手元には割高な物件と重たい借金が残された。 その一方で不正融資をテコに大儲けした業者たちは、何のお咎めもなく高笑いしている。ある業者は店じまいをして悠々自適に過ごし、別の業者は名前を変えて次のカモを物色している。 「この業界、腐りきってますよね」。同じセリフが業者の口から自嘲気味に吐き出されるのを何度も聞いてきた。不正に走る業者が得し、マジメな業者がバカを見る状況に、諦観の念が渦巻いている。 何度か新聞紙面でも問題提起をしたが、状況は変わらず、悪質な業者は「野放し」のままだ。このまま行政はなにも手を打たず、不正を容認するような態度をとり続けるつもりなのだろうか。 そうだとすると、言えることは一つしかない。不動産投資の世界は、ウソと欲望にまみれた魑魅魍魎が跋扈している。いちど足をすくわれると、それまでの平穏な生活はたちまち暗転する。「ちょっとした老後の資産形成に」といった程度の生半可な気持ちで手を出せば、間違いなく食いものにされるということだ』、こんな不法行為をしても罪に問われず、悪徳業者は高笑いして、「次のカモを探している」などということが、放置されるようでは、日本の司法・行政の権威は完全に地に落ちたと言わざるを得ないだろう。

次に、1月11日付けダイヤモンド・オンライン「かぼちゃの馬車の教訓「向こうからくる不動産は全部クソ」不動産業界インサイダー地下座談会(2)」を紹介しよう。――は聞き手の質問。
https://diamond.jp/articles/-/190518
・『蛇の道は蛇、建前だけでは本質は決してわからない、それが不動産の世界。そんな世界にどっぷり漬かった不動産業界人がネット上に集う、全宅ツイ(全国宅地建物ツイッタラー協会)。週刊ダイヤモンド2018年12月1日号『一生モノの住み処選び』では、そんな業界人による本音座談会を前年に引き続き敢行しました。誌面には掲載できなかった暴露ネタ満載の3時間トーク、完全版を6回に分けてお届けします。 【座談会参加者(全宅ツイオールスターズ)】 ●全宅ツイのグル @emoyino 都心の不動産を中心に扱うブローカー ●どエンド君 @mikumo_hk 専業の不動産投資家。 ●かずお君 @kazuo57 事業会社の不動産事業部所属 ●新宿シュガーレス @Sugarless_kid 投資会社勤務 ●次郎丸哲戸 @_Jiro70 不動産関連を専門とする士業。大家も兼業 ●あくのふどうさん @yellowsheep 商業用不動産、権利関係の調整を主に取り扱うブローカー。 ●のらえもん @Tokyo_of_Tokyo マンションブロガー。 ●はとようすけ @jounetu2sen 不動産売買・仲介会社勤務。【全国宅地建物ツイッタラー協会】ツイッター上で交流し合う不動産業界関係者により結成された団体。不動産業界の面白物件やニュースに登場した不動産などを集めた『クソ物件オブザイヤー』を毎年開催。ツイッターのトレンド入りを果たすほどに注目されている』、「全国宅地建物ツイッタラー協会」なるものまであるのを初めて知った。世の中変わったものだ。
『――2018年の不動産トップニュースといえば、やはりかぼちゃの馬車関連でしょうか。 どエンド あれって、マスコミ勤務とか比較的リテラシーの高いエリートサラリーマンみたいな方が、周辺の土地や家賃相場と全く関係ないところで買ってる。なんでなんですかね。新築ワンルーム買ってる人も結構いますからね。 哲戸 そこそこの地方国立大出て製薬会社のMRやってるような、本人は「自分がリテラシー高い、頭がいいエリートなんだ」と思っている人が「実は富裕層にはこんな錬金術がある」って囁かれるわけですよ。「この話がまわってきたら、俺も富裕層入りだ」って。「あなたも高額所得者だから、節税が必要ですよ!」「ま、まあな」みたいな。 どエンド なんとかアセットマネージメント系って、だいたい六本木や銀座など豪華な会場でセミナーやって気持ちを盛り上げてクソ物件を買わせようとしますよね。 かずお どエンド君の名言です。「向こうからくる不動産は全部クソ」。2000RTくらいされましたよね。 どエンド それ、グルが言ってたのをパクったんだけどね。 哲戸 そういう感じの友達がいてさ、訳のわからないワンルーム物件を「これ節税になるの?」って持ってきたの。確かにマイナスになってるけど、普通に考えて新築のSRCマンションを買って、所得税がそんな赤字になるわけない。見てたら「その他」っていうところに一番大きい400万ぐらい入ってるのよ。「この『その他』って何?」って業者に聞きに行かせたら、「その他」は「なんかいろんな経費を入れていいんですよ、そこに」。みたいな説明をされたと。え?そんな雑な話を。 かずお ドン・キホーテのレシートとかも入ってるのかね。 哲戸 それ、そもそも不動産買わなくていいじゃん!事業である程度やっておけばいいじゃんっていう話。こんな話に乗っちゃう人が結構多いんですね。 はと 節税っていう言葉にやられちゃう』、「「その他」は「なんかいろんな経費を入れていいんですよ、そこに」」などという話が、税務署に通用するのだろうか。
・『「経費で節税」という言葉の魔力  どエンド たくさん納めてるだけに。 かずお こんなに給料が上がったのに、税金で取られて大して増えねえぞって。 どエンド あと、経費に対する憧れってあるんじゃないですか。 のら 私、サラリーマンだから「経費使って節税」って言葉への憧れ、よくわかりますよ。ついにここまで来たか、って思っちゃいますよね。 グル かっこいいよね。 どエンド 初年度の売り上げに消費税の還付金を足してシュミレーションを出すようなひどい業者もいますしね。 かずお それで反応しない時点で鴨になってる。 哲戸 キャップレートの話をすると、例えば5%と、6%って1%しか違わない。でも実際の物件価格だと2割ぐらい違うわけでしょう。そこをわかってない人が多い。素人だと物件価格の1億でキャップが1%違うと100万円しか違わない感覚に陥っちゃうんだけど、全然違うよね。 かずお で、売るときも5%で売れると信じてる。 どエンド これ本当にわかってもらえない…。ところでかぼちゃや地方の一棟マンション買って、空室なのに賃貸借契約書を偽造されてるの、かわいそうすぎないですか。家賃まで相場より水増しされて。 かずお まあ見に行けよっていう話。見に行ったら、壁に、ドアにシートが張ってある。人が生活してるかどうかわかるじゃん。全部、同じニトリのカーテンなんですよ。 どエンド 近所のレオパレスが半分空いてるのに、この物件だけ満室だったら、何かおかしいと思いますよね。 シュ 思わないんでしょうね。買う人は。「たまたまこのアパートは半分空いてるから、チャンスなんだ」って思っちゃう』、物件を見もしないで購入する投資家の自己責任もあるとはいえ、「空室なのに賃貸借契約書を偽造」とは酷い悪徳業者もいるものだ。
・『「エリートは取引先から詐欺に遭ったことはない」  哲戸 サブリースだから、そんなの知ったこっちゃねえよと。あとで業者がつぶれるとか、そこまで発想が至らないんでしょうね。 はと 頭いいのにねって思っちゃいますけどね。 哲戸 もう一歩先に、多分頭がいかないんだろうな…。 どエンド 大企業に勤めてると、取引先が飛ぶとかあまり経験ないんじゃないかな? シュ ハンコがつかれたものに対する絶大なる信頼。 のら そもそも取引先が証拠を偽装してくるとか、最初から詐欺にハメこんでこようってのに遭わない。大企業だと。 どエンド 零細自営業だと発注先は会社なんかより個人の方が安心感ありますよね。 あくの 「こいつのケツはおさえた」っていうね。 どエンド 昨日できたばっかりの、資本金100万の会社とか嫌じゃないですか。個人の方が逃げないからいい。 あくの 適当に失敗経験を積んでた方がいいかもしれないですね。いきなりかぼちゃで1億5000万マイナスとかだと大変すぎるから。 シュ 郊外で1000万ぐらいの収益ワンルームをよくやってるランドネットとかの物件で練習してコケればいいんですよ。でもランドネットの物件って、蓮田駅から12分の中古ワンルーム400万、グロス(表面利回り)8%なんですよ。まあまあですよね。 哲戸 旭川で180万円で20%とかの物件売ってる人いるけど。当時、スルガかジャックスか忘れたけど、不動産担保ダメなんでフリーローンで融資つけてた。でも全然問題ない、180万円だからって。ただ、暖房とかエアコン壊れたら、賃料軽く飛ぶ』、「エリートは取引先から詐欺に遭ったことはない」というのは、投資が騙された背景を的確に説明しているようだ。
・『一度騙されると「鴨リスト」に載っちゃう  ――かぼちゃのオーナーの皆さんは、今後物件運営どうすればいいのでしょうか。何かやりようはある? 哲戸 経験則的に言うと、物件って握り締め続けるとなんとかなるケース多いよね、僕が管理してた物件で、2007年とかにリート作るって地方の商業施設とかいっぱい入れたやつが、見事に溶けちゃってレンダー主導になった。でもレンダー主導だと売却もできずに、ずっと10年間持ち続けてたら意外と生き返った。債務超過になってたのに、最後分配金がいくらか戻ってきた。お釣り返ってくるみたいな。あれ?みたいな。 あくの 賃料は入ってきますもんね。 哲戸 ただ、かぼちゃはダメだね。多分。いくら握り締めても。 のら そもそも入居者入るんですかあれ。 どエンド かぼちゃ、まじめに運用すると実質利回りは定価の3、4パーぐらいなんですよね。金利1%で30年返済とかじゃないと合わない。それでも持ち出しなく抜けられるまで20年かかる。 あくの 賃料が取れないから…。 かずお かぼちゃの馬車が埋まらないのはリビングがないからだ。壁ぶち抜いて共用リビングを作ればすべてうまくいくっていってコンサルフィーとる業者もいますよね。 どエンド リビングとかそういう問題じゃない…。タコ部屋でも恵比寿とか中目黒の立地なら埋まります。 グル 被害者を救済する団体ですって言って、金を集めていたやつもおったな。 かずお やっぱり一度騙されると、「鴨リスト」に載っちゃうんですよね。かぼちゃ救済でも金を取られ、再生コンサルに金を取られ。 グル 弁護士団でも、多分取れなかった。騙されてる。 シュ 債務カットどのくらいでしたっけね』、「一度騙されると、「鴨リスト」に載っちゃうんですよね。かぼちゃ救済でも金を取られ、再生コンサルに金を取られ」というのは、恐ろしい話だが、これが悪徳業者たちの手口なのだろう。
・『「元本カット?やべえ、借りときゃよかった!」  かずお 元本カットをしろって、金融庁から通達が出てるから。この前、スルガがリリース出した業務改善計画でもそうするって言ってるね。 あくの まじすか…、借りときゃよかった。 グル ハンコ自分で突いたのにね。 かずお それなのに、責任取らせないのは、俺は反対だな。お前が決断したんやろうって。確かに騙されたけど、スルガは何も悪くないじゃん。お金貸してくれたのに。 グル かずおくんも倒産経験者ですしね。 かずお 俺じゃない、会社、会社! どエンド 社員1人あたりに直すと一人◯億円くらい棒引きしてもらいましたかね。 かずお やめてくださいよ。でも数百億円返したからね!だいじょうぶ。今日の座談会参加者の半分がリーマンで会社潰れてるからね。僕らは確かに、会社潰して借金引いてもらいましたけど、その代わり社員がリストラされて、残った人も年収ががっつり下がって、かつ住宅ローン組もうとしても、住宅デベロッパーなのに組めないというさぶい目に遭いましたから。同じ目に遭えって。お前も持ってるものは全部売り切って、「すんません、残ってる分は迷惑かけます」とか「残った分頑張って返します」っていうんだったら、わかるけれど。なにぃー、まだ、むしれる毛残ってるやん!って。全部むしれよ』、いやはや不動産業界というのは、真っ当なサラリーマンとは対極の魑魅魍魎の世界のようだ。なお、今回は対談の2回目だけ紹介したが、興味がある方は、下記の特別レポートの一覧から探してほしい。
https://diamond.jp/category/s-dw_special
タグ:不動産業界 ダイヤモンド・オンライン 現代ビジネス 金融関連の詐欺的事件 (その7)(スルガ銀行事件で暗躍した「悪徳不動産業者」が野放し状態の理不尽 大儲けして、お咎めなしって…、かぼちゃの馬車の教訓「向こうからくる不動産は全部クソ」不動産業界インサイダー地下座談会(2)) 藤田 知也 「スルガ銀行事件で暗躍した「悪徳不動産業者」が野放し状態の理不尽 大儲けして、お咎めなしって…」 スルガ銀行は変わったのか 今期決算で1000億円規模の赤字を計上 誰も責任追及されなかった 私文書偽造や詐欺の罪にも問われかねない悪質な行為 三井住友銀行やりそな銀行、静岡銀行、西京銀行(山口県)、西武信用金庫(東京都)などで、業者による不正を見抜けずに融資を実行した例が取材で確認 ネット上にメガバンクのネットバンキング画面そっくりのホームページを作り込み、顧客の貯蓄が多いように偽装していた業者までいた 監督する立場にある国土交通省や東京都が、銀行融資での不正を理由に行政処分を下した例は11月末時点ではまだ一つもない 悪徳業者は次のカモを探している 「次のカモを探している」 「かぼちゃの馬車の教訓「向こうからくる不動産は全部クソ」不動産業界インサイダー地下座談会(2)」 「経費で節税」という言葉の魔力 空室なのに賃貸借契約書を偽造 エリートは取引先から詐欺に遭ったことはない 一度騙されると「鴨リスト」に載っちゃう かぼちゃ救済でも金を取られ、再生コンサルに金を取られ 「元本カット?やべえ、借りときゃよかった!」
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